Fed rate cut effect: The darkest period has passed, will the real estate sector usher in a valuation repair opportunity?

房地产板块触底反弹，美联储 9 月议息会议降息 50 个基点，超出市场预期，港股内房板块持续上涨。

智通财经 APP 了解到，9 月 19 日，美联储降息 50 个基点，目标区间下调至 4.75%-5%，超过市场预期的 25 个基点。美联储主席鲍威尔表示，降息 50 个基点并非衰退式降息及未来降息的节奏，就业下行风险加重，通胀上行风险消退，但抗击通胀尚未完全胜利，后续依然会根据数据做决策。

实际上，美联储货币政策对港股资本市场影响非常大，香港采取联系汇率制度，作为国际金融市场，汇率走势直接影响资金流动，美国加息周期是由 2022 年 3 月中启动，先后加息 11 次累计达 5.25%，叠加赚钱效应差，使得港股流动性长期枯竭。此次降息被市场认为是美联储降息周期的开始，港股或迎来抄底良机。

而房地产板块不仅仅是流动性的影响，还有行业正处于衰退期，对板块估值有所压制，触底反弹以及投资机会仍需要行业基本面的复苏支撑。

行业处于衰退期，但至暗时期已过

纵观房地产行业发展，2016 年之前，受益于政策以及价格持续性上涨，行业需求保持双位数的增速，然而 2017 年开始步入长达 5 年的缓慢发展期，增速持续放缓，恒大暴雷事件加剧了行业的洗盘。2022 年行业暴雷频发，行业正式步入衰退期，进入负增长时代，至目前已连续三年下滑。

今年 8 个月，房地产需求都非常低迷，在国际矛盾持续、对风险的担忧、结婚率下降刚性需求减少以及宏观经济悲观预期下，大众压制房地产消费，持有现金的意愿空前高涨，导致存款爆发式增长。2024 年前 8 月份，房地产行业销售面积及销售额分别为 6.06 亿平方米及 5.97 万亿元，同比分别下滑 23.6% 和 18%。

房地产产能严重过剩，去库存依旧是中期的主线，根据中指研究院测算，截至 2024 年 7 月，全国住宅 “已开工未售库存” 为 25.2 亿平方米，从出清周期来看，目前 “已开工未售库存” 的出清周期约为 3.4 年，去化压力大。最重要的需求持续低迷，而价格的下降让更多刚性需求的群体观望，可能导致出清周期不乐观。

在政策端，央行降准降息，商业银行对购房者以及房地产提供金融支持，供给端及需求端持续发力，但成效需要时间消化。在市场端，“保障房和商品房” 双线发展制度正在搅动行业市场，国企收储重塑行业格局：一是收储是去化库存的直接手段，全国落地正在加速，出清及淘汰落后房企；二是提高保障方供应，让价格平稳着落，稳定房地产发展以及落实 “房住不炒” 政策。

据中指研究院监测，截至 2024 年 8 月底，约 30 城发布了征集商品房用作保障房的公告。在进度方面，比如在 8 月份，武汉首单项目正式落地，可为全市提供保障性租赁住房 500 余套；重庆第二批收购已建成存量商品房用作保障性住房项目签约仪式举行，7 个项目改造后可提供保障性住房 2600 余套。

随着多家行业龙头暴雷出清，即便是万科也没躲过行业危机，但在多方努力下依旧艰难维持着健康的财务，市场也将逐步出清，房地产最黑暗的时期已过，黎明或许就在眼前。

行业分化严重，优质房企显韧性

智通财经 APP 了解到，虽然房地产行业正在经历前所未有的黑暗周期，大部分房企都在巨亏，但仍有一些优质房企保持盈利能力。从 2024 年上半年财报看，以龙头为例，华润置地（01109）收入逆势增长 8.44%，实现净利润 102.53 亿元，龙湖集团（00960）收入虽有下滑，但依旧实现净利润 58.66 亿元。

反观万科，昔日的龙头光辉不再，上半年收入下滑 28.9%，而股东净利润亏损高达 98.52 亿元；中国恒大收入底部反弹，然而却巨亏 330.12 亿元，融创中国收入下滑 41.4%，股东净利润亏损 149.6 亿元。另外，一些中小房企也表现分化，中梁地产以及富力地产等收入均呈下滑趋势，也均录得亏损。

今年前 8 月，以港股已公告的销售情况看，万科、中国海外发展、华润置地、龙湖及绿城中国为港排名前五，万科销售面积及销售额分别为 1207.6 万平方米及 1637.8 亿元，同比分别下降 25.7% 及 34.1%，均价下跌了 11.4%，其余四家都有不同程度的下滑，但部分通过提高产品质量提升价格保持业绩韧性，比如华润置地，8 月销售额基本持平，1-8 月均价为 2.69 万元/平方米，同比上升 19.2%。

各大房企的业绩表现，已充分反映在资本市场上，近几年华润置地估值虽有所回撤，但远低于行业跌幅，长期走牛趋势未变，成为房地产板块的一股清流。万科于 2020 年开始下跌，价格从高位 36 港元跌至目前不到 5 港元，市值缩水高达 86%，融创中国则从 46.2 港元一度跌至仙股，目前价位 1.04 港元，市值缩水高达 97.8%。

正如上文所言，房地产最黑暗的时期已经过去，不管是实体运营还是资本市场，都已经跌入谷底，利空钝化下，资金对任何利好都将非常敏感。那么，在板块机会下，哪家房企将得到估值修正的机遇呢？

美联储降息引发效应，关注估值修复机会

实际上，此次美联储降息，对港股最直接的影响就是资金流动，恒指迎来增量资金流入，带动房地产板块的反弹。而房地产对利率敏感性高，美联储降息预计将引发一系列的降息效应，而随着各国的央行的宽松政策落地，对房地产行业也将从金融市场的影响落实到实体市场，行业基本面改善也将进一步驱动板块估值修复。

首先是估值严重缩水的万科，目前万科的 PB 值仅为 0.3 倍，目前的主要问题在于受开发业务拖累，但飞开发业务包括物管、长租及商业板块收入规模持续正增长为业务扭转趋势带来预期。另外，该公司债务问题也逐步得到缓解，截止 2024 年有息负债金额 3313 亿元，货币资金 924 亿元。

该公司以现金流安全为核心，暂缓拿地节奏，上半年巨亏更多是资产/信用减值影响，下半年预计环比会有较大的改善，在加大去库存持有现金的政策下，预计财务压力将得到下降。只要该公司财务不出现问题，万科依旧是行业老大，以目前的偿债能力，以及政府支持力度看，步入恒大后尘概率较低，同时也获得各大行看好。

其次是优质的房企，包括华润置地以及龙湖集团等。比华润置地为例，开发业务销售额保持韧性，上半年虽然整体销售受市场影响有所下降，但结构改善，年初库存签约占比 50.6%，一线城市（含香港）占比提升至 38%。截止 6 月，该公司已售未签销售额为 3214 亿元，其中 1661 亿元计划于 2024 年下半年结算。

华润置地 2024-2025 年华润置地可结算面积约 3250 万方，其中 82% 位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障该公司业绩高质量稳健增长。而且该公司财务非常健康，截止 2024 年 6 月，总有息负债率仅为 38.9%，远低于行业水平，现金短债比 1.54 倍，融资储备短债比 1.38 倍，这财务保障能力狂甩同行。

综上而言，房地产板块估值拐点或即将来临，但仍存在一定的风险点，比如行业需求不及预期等，可关注优质房企的投资机会。