从行业视角看，在越来越高的行业集中度下，行业洗牌与分化仍会加剧，在马太效应下，头部房企或许更具备抢跑型竞争优势。
回顾过往，在引导房地产健康发展的路上，行业经历 “三道红线”、房地产贷款集中管理、土地集中供应制度等，而民营房企在资金端承压后暴露出的风险因素，也给予行业以警示，提高企业抗风险能力和增强核心竞争力愈发凸显重要性。
另一方面，当下正值房企业绩披露期，其中，龙湖集团 (00960.HK) 已于 3 月 25 日发布 2021 年年度业绩报告，笔者从中窥得其去年尤其是在财务基本面上相当稳健，不妨就此从业绩报告中探讨一番未来房地产行业中可以关注的长期投资价值。
一、业绩稳步增长，财务指标持续优化
可以说，2021 年是房地产发展历程中特殊的一年，房地产发展方向、销售情况乃至投资策略，都发生了很大的逻辑转折。行业的政策环境亦在陆续探索中不断改变，但总体的方针都不会脱离 “房住不炒” 的主基调，这就意味着未来的房价难以再现大涨大跌，且会进入一段平稳的常态化阶段。
那么，如何在这样的周期下，增强自身抗周期能力，加强核心竞争力，并探索出一套适合未来房企转型健康发展的方向是值得行业思考的。在去年承压的大环境下，仍然能保持稳健发展态势的龙湖集团是难能可贵的。
公告显示，2021 年全年，龙湖集图共实现营业收入达 2233.8 亿元，同比增长 21%；实现归属于股东的净利润为 238.5 亿元；剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利 224.4 亿元，同比增长 20.1%；每股基本盈利人民币 4.047 元。从整体业绩表现来看，龙湖集团的营收维持在高质量稳健增长水平。
笔者看来，房企要想在未来继续站稳脚跟并实现健康的长跑经营，首先需要拥有最基本的生命线，即健康的财务状况。加强财务管理能力，并保持财务自律和现金流的稳定，注重财务指标的监控等尤为重要。
从这点来说，财务高度自律的龙湖集团便恰当好处的掌握了这项核心技能，正是秉持着长期的高度自律，龙湖集团已连续 6 年保持 “三道红线” 的绿档水平。
财务数据显示，截至 2021 年年底，其净负债率进一步下降至 46.7%，现金短债比达到 6.11 倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为 3.88），财务核心指标健康。
与此同时，得益于财务稳健的优势，龙湖集团的融资渠道不断拓展，平均借贷成本进一步下降：截至 2021 年底，其平均融资成本为 4.14%，再创历史新低。
在行业洗牌的过程中，笔者发现，盲目追求规模效应和高周转的房企在经历流动性危机后面临淘汰，房企在经营管理过程中应当保持现金流的健康稳定。数据显示，报告期内龙湖的在手现金高达 885.3 亿元，现金流充沛，且其一年内到期债务占比仅 8%，回款率维持在 90% 以上的高位，皆表明公司的经营活动能够持续为其带来健康稳定的现金流。
由此看来，财务经营安全稳定为龙湖集团的长期经营带来差异化竞争力，同时增强其未来的抗周期能力。
在业绩会上，龙湖管理层表示，龙湖内心深深厌恶的就是一些短期行为，如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这是龙湖用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。
由此形成的以上优势，使得龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
二、恪守长期主义战略，各航道稳步发展
今年两会上，涉及房地产的内容多了一句重点且值得琢磨的表述，即探索新的发展模式。鉴于当下房地产新的发展模式尚未形成，而在这样的背景下需要探索出符合我国房地产市场大环境的新的发展模式则是任重道远。
笔者以为，未来房地产发展模式上会有一个比较明显的发展趋向，其一便是由增量型主导市场向存量型过渡。传统的开发业务终归会有饱和的时候，而存量型业态转变则能帮助企业拓展新的利润增长点。
可以看到，龙湖集团在去年宏观环境不确定的情况下，一直恪守长期主义战略，保持有质量的稳健发展，并实现各航道稳步增长，其各大航道业务就是一个很好的存量型探索方式。
根据公布的 2021 年度业绩，得益于降本增效的管理策略，龙湖集团实现合同销售额 2900.9 亿元人民币，同比增长 7.2%；其毛利同比增长 4.6% 至 565.4 亿元，毛利率为 25.3%。
从土地储备情况来看，龙湖依然坚守 “量入为出，理性获取” 的投资原则，保持稳定的拿地节奏和合理利润率，并未盲目追求规模化，2021 年全年，公司新获取 122 幅新地，权益地价 868 亿元人民币。
在龙湖集团看来，“随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于我们获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。”
此外可以看到，基于 “开发 + 服务” 双引擎战略，龙湖集团在地产开发之外，已在不断的探索增量市场，打开其他增长极产品。目前，其商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部。
龙湖在六大主航道业务外，仍在积极试水其他创新领域，其房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。而多航道协同正是龙湖的优势和机会，创新业务未来也能够成为新的利润增长点。
另一方面，龙湖在 2021 年已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超 20% 的增幅，商业租金收入同比增长 40% 至 81.5 亿；同时，其旗下长租公寓全年租金收入贡献 22.3 亿，可见其航道业务均在可持续发展道路上走在正轨。
笔者看来，作为综合实力强劲的头部房企，龙湖集团具备销售及盈利能力持续增长，财务状况稳健、融资成本低、资金充沛、土储丰富等优势，其商业运营、住房租赁、智慧服务等其他业务也为公司注入长期活力，为公司业绩增长夯实基础。
三、结语
从公司层面来说，在面对复杂多变的外部环境下，龙湖集团仍然保持稳步发展态势，其各航道业务发展向好，并有优异的财务表现，尤其是在债务结构上、现金流上相比同行有明显优势，是民营房企里难得的具备好品质和良好基本面支撑的优质房企。
从行业视角看，在越来越高的行业集中度下，行业洗牌与分化仍会加剧，在马太效应下，头部房企或许更具备抢跑型竞争优势，未来房企是否具备较强的经营能力和财务管理能力仍然是关注重点，同时保持正确的经营战略并过渡到新的发展模式上，寻求新的突破点也是可以关注的投资价值之一。