成为不动产综合玩家。
万科的年报很久没有出现这样的惨况了，上一次，还是哀鸿遍野的 2008 年。
3 月 30 晚间披露的年报显示，万科期内实现营业收入 4528.0 亿元，同比增长 8.0%，归母净利润 225 亿元，同比下滑 45.7%。
这是继 1995 年、2008 年后，万科净利润出现上市 31 年以来第三次下滑。
对于一向被市场誉为 “好学生” 的万科来说，这就是一份不达标的试卷。3 月 31 日的业绩会上，万科董事会主席郁亮对业绩下滑进行了检讨、反思。
反思之后，郁亮则表达了他的歉意，“2021 年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。
万科的财报展现出了房企的真实现状，直面自身短板，郁亮展现出了坦诚。
不过郁亮也对今年未来业绩提升有信心。政策已回暖、行业在回归常态，万科的一众高管们也下沉前线。郁亮表示，期待明年给大家交上合格的答卷。
反思
早在 2018 年，万科就公开喊出 “活下去”，主动放慢发展步伐。投资者也认为，万科会通过审慎拿地，提升拿地质量。
但 2021 年的年报却揭开了万科的伤疤，净利润大降 45.7%，令投资者大跌眼镜。
财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。郁亮表示，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，万科的行为未能坚决摆脱高增长惯性。
当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，万科在部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
“比如说我们在 18、19 年，我们当时判断说环京地区自市场已经进行了一个比较大幅度调整的，觉得应该到底部了。所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降”，郁亮表示，万科为投资的高估与冒进付出代价，对这部分资产不得不计提 25 亿元的减值准备。
本期结算的大概是 2020 年前后销售的项目，由于土地成本、新房限价的存在，压缩了利润空间，加之万科销售规模放缓，双重作用之下净利下滑。
这使得万科在利润端面临两个问题，一是主动放慢规模增速步伐后，无法通过量的增长平滑利润，二是要对判断市场失误买单。
反映在利润上，是开发业务扣除营业税金及附加后的结算毛利率从 2020 年的 24.0% 下降至 17.8%，结算毛利总额也从 905.7 亿元下降到 717.0 亿元，同比减少了 188.7 亿元。
相比中报时归母净利润同比下降 11.68% 的降幅，全年归母净利润大幅下滑 45.7%，让投资者仍是疑惑。
祝九胜解释称，下滑原因有三个：第一是结算时间分布，四季度占了 40%，权益比例也下降 5 个多点，这两个因素叠加净利润少了 60 亿；二是对投资收益也在四季度做盘账处理，这部分权益利润影响同比降了 27 亿；第三，是项目计提的影响，对权益利润的影响 11 亿。
万科过于保守的财务处理方式则加剧了利润下滑。除了一贯的利息的资本化、费用化处理，万科以成本法计算持有型业务，也未能带来利润反而有折旧损耗，而很多房企尤其是港股房企的净利润，是以重估值计算的。
根据财报披露数据进行估算，考虑所得税的影响，万科合并报表投资性房地产折旧摊销对万科 2021 年净利润的折损预计约 60 亿元。加上不并表的印力、普洛斯等，折旧摊销对净利润的折损还会更高。
如果加回折旧损耗，万科 2021 年整体毛利率能够略微回升 1 个百分点，从年报中的 21.13% 回升至 22.09%。
不过最终业绩不尽人意是现实。在发布年报的同时，万科也推出了回购方案和上市以来最高比例分红派息预案。
万科表示，将在未来三个月内择机开展 20-25 亿元回购，分红比例拟由 2020 年的 35% 跃升至 50%，合计拟派发分红 112.8 亿元。万科也成为 A 股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
有投资者直言，当下房企很多都会选择留存更多的现金，或缓解自身资金压力，或蓄能寻找市场中的机遇。从百亿分红中，看到了万科的诚意。
万科希望用这样的方式，讨好股东，表示出对自己这份成绩单的歉意。
行动
业绩不好，郁亮也带头自罚三杯。
华尔街见闻注意到，万科管理层 2021 年的收入均有不同程度的下降，郁亮本人放弃了全部奖金，收入为 150 万左右，下降幅度约九成。
“2021 年的业绩表现，对于万科是一次警醒。” 郁亮表示，在 2022 年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。
郁亮表示，对于今年的万科业绩回升有信心。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
外部基础是有利于市场稳定的政策措施不断出台，以及房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
内部基础则有三点：是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来 2 到 3 年的储备有保障；万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池；经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，今年营收已超过 400 亿。
郁亮表示，截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过 7100 亿元，是 2021 年结算收入的 1.6 倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
在经营业务方面，郁亮认为，未来以 REITs 为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。
以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多 15 亿的利润；再比如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了 30% 溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，需要通过脚踏实地、一步一个脚印去实现。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。
据华尔街见闻了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓 BU 首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在业绩会上，郁亮也表示，希望机构投资者能够对万科的不动产的综合发展和运营服务重估。
郁亮表示，从财务上来说，经营服务类业务从收入和业务规模来看，目前和未来可能都没法跟开发业务相比较，但是利润上未来空间更大，是滚雪球发展。
“虽然有人说分拆就行，但问题是集团总是要不断孵化新业务，在集团的时候怎么办？” 郁亮表示，何看待万科的市场价值，会是一个特别有兴趣的话题。
当下，万物云已经拿到了监管机构的 “小路条”，稳步推进 IPO 进程。以目前已披露的数据来算，等到上市时万物云的市值有望超 2000 亿。
而万纬物流近三年收入复合增速 52%，其中 2021 年收入 32 亿元，同比增长 69%。
万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速 40%，其中 2021 年收入同比增长 14%，并且有望在 2023 年实现成本法下的盈利。
商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到 20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。
当下的万科，已不是最初单一的住宅发展商，在开发、经营、服务并重下，万科希望将自己打造成为不动产的综合发展运营服务商。这会是个全新的视角。
在开发为主业，提供收入最主要来源的同时，在经营服务类业务上，万科需要进一步提升盈利水平。
无论是估值模式、融资渠道等等，经营服务业务与传统开发业务的玩法截然不同。这也会是未来房地产行业新模式下，所有参与者需要共同摸索的。
万科从未失去追求卓越的心。祝九胜表示，作为一个不动产的综合玩家，万科要始终保持在第一阵营里面，在经营服务业务上，更看重的是为这个社会建造、提供、形成了多少合格资产。