稳健的成长属性，兼具避险优势。
3月30日午间，深圳国际（0152.HK）发布年度业绩，受较好的经营表现刺激，公司下午开盘后股价一路冲高，最高涨近7%，一定程度反映市场对这份业绩成绩单的认可。
从公开披露的信息来看，深圳国际近期在主业资源拓展方面表现十分进取——在业绩公布后次日，公司又发公告宣布收购位于郑州及合肥两个核心城市的优质物流仓储项目，再往前一周内则是披露了竞得佛山南海、顺德及湖南湘潭等城市多宗物流仓储用地的消息。此外，其港口板块近期也有两个捷报，一是新获取的江苏靖江港项目开工，另一是新获取的港口项目河南沈丘港区的刘集作业区（西区）一期码头获岸线批复，后续有望迎来全面开工建设。
在核心业务接连迎来突破的背景下，笔者认为，公司股价目前存在两大预期差：其一，业绩修复预期以及被低估的核心资产价值；其二，不断跑通的商业模式，引发价值重估的要件齐全。
具体情况，不妨借由这份业绩报告进一步探讨。
一、疫情下整体业绩增长仍然承压，核心板块表现亮眼
翻览深圳国际交出的这份年度成绩单，公司在疫情以及复杂多变的宏观经济大环境下整体经营业绩较去年有所下滑。其中，整体营收 166.80 亿港元，同比下降 3%；经营盈利 96.04 亿港元，同比下降 6%；整体股东应占盈利 35.63 亿港元，同比下降 11%。但各项核心业务板块的经营表现仍然可圈可点，展现出较为良好的发展势头，并且借助良好的商业模式，呈现出较强的抗风险能力和发展活力。
进一步分业务分部来看，公司物流园业务板块于 2021 年实现收入 13.80 亿港元，同比增长 56%，该板块股东应占盈利达 5.00 亿港元，同比提升229%。
过去一年，公司物流园运营板块整体表现良好，持续推进提质增效。全国已投营的 30 个物流园项目综合出租率达 93%。与此同时，公司通过 “内生 + 外延” 形式不断扩大业务版图，去年相继在上海、天津、重庆、成都、义乌等多个城市布局，新增 71 万平方米运营面积，为租金收入提升带来有力支撑。
此外公司 “投建融管” 商业模式取得突破，南昌综合物流港成功实施资产证券化为公司贡献股东应占盈利达 1.75 亿港元。
接下来，再关注到港口板块及相关服务业务方面。
过去一年该分部实现收入 27.12 亿元，同比增长 92%，分部股东应占盈利达 1.08 亿港元。
此外，由深圳高速统筹经营的收费公路及大环保业务方面，2021 年实现营业收入约 112.81 亿港元，同比上升 22%。其中，路费收入约 71.24 亿港元、清洁能源及固废资源化处理等大环保业务收入约 21.70 亿港元。
综合来看，公司各大业务板块发展势头较为良好。
此外，公司旗下前海、梅林关等物流园转型升级延伸的房地产开发项目也持续贡献收益，其中，前海颐湾府交付带来投资收益 8.75 亿港元，转让房地产子公司联合置地 35.7% 股权带来一次性收益 28.52 亿港元。这两笔 “额外” 收益，一定程度也验证了公司商业模式的优越性，通过对物流相关资产价值的不断挖掘与释放，保障了业绩的稳健增长，展现了较强的抗周期性。
但业绩在疫情大环境下仍然受到一定程度的拖累，核心原因是其联营公司深圳航空 2021 年净亏损 33.44 亿元人民币，深圳国际应占亏损 19.93 亿港元，较大的拖累了整体业绩表现。
二、两大预期差下，如何看待深圳国际长期价值释放潜能？
抛开市场情绪，站在当下时点来看，笔者认为深圳国际存在两重预期差，或将成为驱动公司在资本市场价值释放的重要因素所在。
其一，业绩修复预期以及被低估的核心资产价值。
结合当前市场环境以及后续走向，不难预判公司业绩具备较强的修复预期。一方面在于随着疫苗接种率的提升，特效药开发的持续推进，新冠阴霾终将散去，经济复苏企稳将是大概率事件，有着良好基本面的企业其业绩也将有望实现回暖。
另一方面，稳经济增长背景下，积极财政政策带来的流动性宽松及推动基建需求释放，将为基建类相关企业带来新的发展机遇。在此前两会发布的政府工作报告中，即提及 “围绕国家重大战略部署和 ‘十四五’ 规划，适度超前开展基础设施投资”，预计今年基建投资增速较为乐观，基于此，深度布局物流基础设施相关领域的深圳国际相信也将从这一政策趋势中收益。
聚焦到公司相关业务板块，如物流园业务，深圳国际深耕行业多年，积累了较大体量的优质稀缺资源，目前，伴随物流园转型升级以及公司商业模式的持续演进，公司也正积极推进盘活存量资产，释放潜在价值，由此也为利润增长带来持续的驱动力。
如收费公路，未来随着疫情对经济影响的消退，将带来交通运输的畅通，在车流量的上升预期以及公司推进收购扩大市场份额等动作下，都将有望推动该业务板块迎来快速增长。
而再关注到环保业务板块，当前在国家推动 “双碳” 大背景下，以风电光伏为代表的清洁能源行业迎来政策机遇期，公司在清洁能源和固废资源化管理等细分领域已形成初步布局，后续也将持续受益于行业发展，带动业绩的释放。
进一步分析来看，实际上深圳国际在环保领域的布局，除了新收购产业资源外，还有相当可观的 “挖潜” 空间。一方面，其在国内运营着分布广泛、面积可观的物流园区（已运营面积约 332 万平方米，拥有及规划土地面积约 972 万平方米），公司可充分利用百万平米数量级的物流园区屋顶资源，建设分布式光伏电站，推动打造绿色、低碳园区。另一方面，在港口服务方面，由于其服务企业主要为能源、电力、化工等供煤、消煤企业，均是污染排放的重点监管行业，未来深圳国际也可围绕在港作业设施设备清洁化改造，运输结构调整，陆域环境治理，港产城融合发展等方面，打造港区清洁低碳用能结构，推动港口绿色低碳循环发展。而随着公司在光伏发电、清洁能源产业链拓展、碳交易等方面持续探索，还将有望打开新的业绩增长极，驱动长期可持续发展。
其二，不断跑通的商业模式，引发价值重估的要件齐全。
“投建融管” 是深国际近年来围绕物流园业务积极拓展的创新商业模式。在这一模式下，其通过资产证券化等方式，将项目权益置入相应基金实现资金回笼以及项目价值增值，同时公司仍为该项目提供后续的运营管理服务并获取相应收益。
过去一年，该模式取得了较大突破，作为其 “投建融管” 模式首个项目南昌综合物流港项目成功实施。项目实施后，资产增值率约 64%，并为公司贡献股东应占利润达 1.75 亿港元，而且深圳国际后续仍可继续获取运营管理服务费收入。
可以说借助这一商业模式创新，深圳国际有效激活了其物流园业务价值，实现了对项目的快速切入、运营以及最终的兑现，并以此形成良好的现金流运转，达到快速扩张。这不仅有助于公司轻装上阵，同时也利于公司实现规模的扩大和业务的稳步提升。
值得一提的是在当前国家支持公募 REITs 发展的大背景下，深圳国际这一模式亦面临着良好的发展机遇，后续有望将优质成熟的项目置入 REITs 当中，实现良性循环，获得更为强劲的发展动力。
此外，深圳国际当前也在积极推进旗下物流园原有土地的功能调整与转型，大力拓展物流园转型升级，构建物流园业务的 “投建管转” 大闭环模式。在这一大闭环中，公司将进一步盘活存量资产和资源，这一方面有助于优化自身的资产负债表，另一方面也可带来可观的收入和盈利贡献。
由上可见，在大小闭环模式之下，深圳国际的商业模式进一步跑通，具备可持续的发展能力，这或也将有助于公司迎来估值重构。
结语
回顾这几年，疫情阴霾持续笼罩，内外部环境挑战重重，资本市场乏善可陈，在这一系列背景之下，资金的避险情绪也正不断升温，积极寻觅避风港。如何找到安全可靠、有升值潜力的投资洼地，在笔者看来离不开对企业商业模式和基本面的深度认识。
聚焦到深圳国际，尽管在资本市场方面公司股价在过去一年持续承压，但从公司的商业模式和基本面来看，其具有稳健的成长属性，兼具避险优势。此外，公司注重股东回报，已连续 5 年派息率超 50%，已累计分红 107.89 亿港元。由此种种，不难看出，其在当下市况的吸引力所在。