地产江湖，又一位大佬隐退了

作者｜周智宇

编辑｜张晓玲

自万科董事长王石后，地产界已经很少因为一个董事长退休而如此震动了。

10 月 28 日，吴亚军将权杖交给 “80 后” 陈序平。这位掌舵龙湖三十年的 “地产铁娘子” 将彻底退居幕后。

但这并不意外。在长达 20 多年的时间里，作为一家民营企业，吴亚军一直在做着去家族化的安排，龙湖让职业经理人掌舵，是迟早的事。而今陈序平已经成熟到可以接班了。

随着吴亚军的离任，地产界深具影响力的大佬又隐退了一个。某种程度上来说，这也意味着一个时代的终结，那个曾经高歌猛进、草莽争锋的地产黄金时代，真正逝去了。

一个新的时代已经拉开序幕，房地产真正回归居住本身，国资将在市场中起到更多的作用；房企也将集体向 “开发商” 的身份告别，转变为运营商、服务商了。

龙湖和吴亚军，已经走在了前面。

交班

10 月 28 日，吴亚军戴着一副黑色墨镜出席了龙湖合伙人大会，她刚做完一次眼科手术，还在恢复中。

现年 58 岁的吴亚军吴亚军坦言，为了卸任已经准备了三年。

2019 年，吴亚军曾去拜访美的集团。看到创始人何享健和董事长方洪波的关系，让她深感羡慕。

十年前，何享健卸任美的集团董事长，将彼时还处低谷、正在大裁员的美的，交给了职业经理人方洪波。方洪波也不负所托，带着美的集团从千亿营收，来到了 3400 亿。

吴亚军认为，这也应该是龙湖未来交班的模式。将公司交给职业经理人团队，而不是交给家族所谓的接班人。

最终，身体原因让她下定了决心。

她最近总是心率过快，没查到原因，虽然过去几个月有进行休整，但一直没有调好。陪她看病的闺蜜一句话更是让她破防：你再不停下来，就看不到你孩子事业有成了。

这让吴亚军决定：是时候交接了。对接班人长达八年的考察也随即结束，陈序平走马上任。

而更深层次的原因是，龙湖作为一家非常典型的家族企业，吴亚军一直在淡化公司的家族色彩，“去家族化” 和 “培养职业经理人” 贯穿龙湖发展壮大的全过程。

2009 年，龙湖上市前夕，原创始人之一蔡奎辞去公司副董事长及其他职务，开启 “去家族化” 的第一步；2011 年，邵明晓出任 CEO，吴亚军退居二线。

至此，龙湖管理层中企业创始人吴亚军、蔡奎及其家族成员已经全部离开，“去家族化” 更进一步。

2022 年 2 月，龙湖宣布了新 CEO 的任命，邵明晓升任副董事长，帅印交到了年轻的继任者陈序平手中。

到了现在，则是吴亚军本人彻底退出公司经营管理层。不过，吴亚军及其家族仍然持有龙湖 43.41% 的股份，仍是公司大股东。

接任的陈序平是从 “仕官生” 中走出的代表。从工程师到成都总经理，再到集团 COO、地产航道总经理，集团第三任 CEO，吴亚军一路看着这位 2008 年刚毕业就加入龙湖的 “仕官生” 成长。

而 “仕官生” 这个从 18 年前开始的人才计划，已经在龙湖内部形成了人才梯队，目前龙湖的中层管理者已有近 200 人是仕官生，高管团队占比达到了 20%。

吴亚军认为，现在辞任是个比较好的时机。“对于龙湖，一个创始人的离开，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。”

对于未来的身份，她表示，将作为公司的战略顾问，对公司的生意模式提建议；关心公司业务怎么顺应市场去寻求新的利润增长点，如何规避风险等。

“毕竟是我绝大部分资产。将来我不操作反而会看得更宏观更清晰一些”，她说。

烙印

龙湖内部曾有个玩笑话，龙湖谁都可以没有，就是不能没有吴老师。

没想到，吴亚军真的把公司交了出去，还是交给了一位职业经理人。她是真的相信，接班的人能够传承她的价值观和理念，而这家公司，早已深深打上了她的烙印。

龙湖是大型房企中，唯一一家获得全投资级的民营房企。“因自律得自由”，是吴亚军经营理念的核心。

“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。” 多年来，龙湖坚持不拿地王，也没有选择侵略性地大举收并购，而是选择在波浪起伏的地产洪流外，靠自己的力量去主动修正行进的方向和速度，并得以连续 6 年保持绿档，融资成本堪比央企。

龙湖成了稳健型民营房企的代表，在行业剧烈波动之时，龙湖上半年依然实现了营收、净利同比稳定增长。

对于这位地产界的 “铁娘子”，业内也一直多有褒奖之词，可以说，房地产行业也有着吴老师的烙印。

在开发时代，龙湖是业内产品的标杆。其产品风格、园林风格深深地影响了一代开发商。绿城创始人宋卫平就曾直言，你们可以卖掉绿城的股票，买龙湖的。老宋对龙湖的产品质量非常认可。

开发业务之外，龙湖的经营性业务在业内也具有前瞻性。截至 2022 年 6 月底，龙湖商业已进入全国 30 余座城市，在手 130 座商场，商业租金则增长 26% 至 46.5 亿元。上半年，龙湖的经营性收入也超过了百亿。

这让龙湖成了华润之后，另一家同行争相学习的标杆。

港资地产大佬陈启宗说，对吴亚军非常敬佩。这位有些口无遮拦的大佬，对吴亚军却颇有夸赞之词，称过去房地产行业的很多参与者头脑发热，都成了疯子，吴亚军却是头脑清醒的那一位。

不过，吴亚军退任后，龙湖依然面临诸多挑战。

两个月前，龙湖才遭遇了一场做空危机、股债双杀。而今，吴亚军刚宣布退休的周一，龙湖股票盘中大跌 44.66%，创下历史最高跌幅，不过收盘时回升了，跌 23.78%。

这显示了，市场对吴亚军的退休依然抱有疑虑。花旗银行、摩根士丹利等机构认为，市场反应过于恐慌了，股价大跌是过度操作。

吴亚军透露，到明年龙湖只有 200 亿左右的债务，而且主要在下半年；现在已经开始准备资金还明年的债了。

门外，房地产依然处于萧瑟低迷中。如何带领龙湖走到开阔地，这将是陈序平的任务了。按照他的规划，龙湖未来经营性业务利润过半，收入过 30%；十年后，龙湖地产之外的经营性收入能够做到千亿，有息负债则降到千亿；光是经营性收入就能够覆盖有息负债了。

谢幕

至今仍保持着全投资级的龙湖，是民营房企的一面旗帜。作为中国房地产界的领军人物之一，吴亚军的离任，可以说象征着一个时代的结束。

在她之前，地产界知名的女性掌门人，原保利发展董事长宋广菊已在去年退休，另一位与她同列首富榜的，是与父亲同为碧桂园联席董事长的杨惠妍，她们，是地产界过去几十年来最负盛名的女性。

而吴亚军在这个行业侵淫的时间，她的声名与贡献，如上所言，却超过了上述两位；她的影响力，甚至可以与王石、宋卫平这两位地产教父并列，尤其是龙湖和吴亚军在过去三年行业下行期的表现。

至此，那些在过去 30 多年间活跃非凡、叱咤风云的地产大佬，多已隐退。如王石在 2017 年退休，由郁亮接任董事会主席；宋卫平将绝大部分股份转让给了中交，挂冠而去，另立蓝城。

这两位是主动退休的。还有一些是被动离任董事长的，如恒大地产的许家印、SOHO 中国的潘石屹，他们因为公司遇到了资金困局，或收购未成而退出。

如今，还在董事长之位的大型房企掌门人，几乎就剩下碧桂园主席杨国强，以及融创主席孙宏斌、以及绿地集团董事长张玉良、金地集团董事长凌克等人了。

曾经，他们这一代大佬开创了房地产的黄金时代，以市场化的方式作出了各自的特色。但在过去十年间，引得一众闽系黑马、粤系千亿公司拼命追赶，他们中的一些人，将高杠杆、高周转、负债发展到了极致，从而导致了这两年的行业困局和大洗牌。

我们现在已经知道，经历风雨后，一些大佬存活了下来，一些大佬已经倒下。类似王石、宋卫平、吴亚军这样的大佬，是他们中活得最好的一批。

而今，随着他们的退休，房地产也彻底转换了模式，从开发走向了运营与服务，甚至做大了代建生意。

那个地产草莽江湖，也已随风逝去，不会再有。