华润成了第一个吃螃蟹的人

作者｜周智宇

编辑｜张晓玲

最近房企融资端的好消息明显多了起来，除了中债增加大对民营房企发债支持，房企在 REITs 等资产证券化渠道融资上也有了突破。

11 月 1 日，华夏基金华润有巢租赁住房 REIT（简称 “华润有巢 REIT”）获得了证监会的发行批文，这笔公募 REITs 将募资人民币 11.2 亿元。

与此前北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批保障性租赁住房 REITs 不同，华润有巢 REIT 是首单由房企发行的租赁住房公募 REITs。

包括保利、万科、龙湖和旭辉等房企在租赁住房业务上都有布局。保利在租赁住房类 REITs 也有过多次尝试。只不过最终还是由华润置地拿下了房企的首单。

相比保利去年 11 月推出的租赁住房类 REITs，华润有巢 REIT 有着自己的优势。

华润有巢在 2018 年成立之初，就成立了单独的公司，在资产、财务和人员等方面非常清晰，与华润置地的开发业务进行了区隔。

像此次华润有巢 REIT 里的资产，是华润有巢在上海的两个保障性租赁住房项目，其中巢泗泾项目还是个集体建设用地项目，拿地流程、权属清晰。并且两个项目虽运营不过一年多，但出租率达到了 94%。这也使得华润有巢 REIT 满足了公募 REIT 所要求的底层资产现金流稳定、项目权属性质清晰合规的条件。

以华润有巢 REIT 发行为起点，华润置地可以进一步做大住房租赁业务，同时也给其他房企提供租赁住房 REITs 的参考经验。

华润置地方面指出，华润有巢 REIT 上市在盘活基础设施资产的同时，也让集团的融资方式和平台更加多元化，减少对传统债务融资方式的依赖。

华尔街见闻了解到，万科泊寓也在筹备发行公募 REITs，期望明年能够获批。

不过首单房企租赁住房公募 REITs 获批之后，接下来 REITs 涉及的业态是否会进一步拓宽？除了已有的物流、租赁住房外，能否进一步拓展到商业地产领域？这对房企来说，是值得期待的。

此前监管层对于房企发行 REITs 的主要顾虑，就是担心 REITs 融资的钱回流到房地产。不过随着国内公募 REITs 的推进，多位业内人士预期，商业地产预计也能够在 2-7 年内实现 REITs 上市。

对此，华润置地也准备多时。在今年 9 月的中期业绩会上，华润置地董事会主席李欣就曾表示，随着中国商业公募 REITs 市场的释放，华润置地经营性不动产业务价值将会释放，这也将成为华润置地新的、强大的利润增长极。

按照华润置地的规划，至 2025 年，华润置地的购物中心将达到 100 个，总面积 1200 万平方米。相比租赁住房等业务的量级，目前无疑是商业地产的想象空间更大。

华润置地 CFO 郭世清也表示，如果政策放开，华润置地会把一些合适的资产放到公募 REITs 市场里去。

目前，华润置地通过发行 CMBS，释放了自身不少存量商业地产的价值。从 2020 年试水首单，规模 25.01 亿，到 2021 年三笔 CMBS 回笼资金 125 亿，再到截至今年 10 月底，8 笔 CMBS 产品融资 251.82 亿元。华润置地将自身商业资产证券化的动作明显加速。

就在 10 月下旬，华润置地还将旗下颇为优质的资产——北京清河万象汇购物中心挂牌到了北京产权交易所。华润置地相关人士告诉华尔街见闻，华润置地计划向深圳证券交易所申请该商场的融资。

显然，华润置地在 CMBS 和类 REITs 等资产证券化工具上愈发轻车熟路。如果 REITs 接下来也对商业地产放开，包括华润置地、龙湖、万科在内，这群在城市运营上已深耕多年的房企也能够在住宅业务之外，打造一个新的百亿级盈利来源。

届时，房企也能够借助 REITs 等资产证券化手段，加速发展自己的经营性业务。房企 “去地产化” 也不再会看起来只是个空谈。