龙智精工：第一性原理下的装配式装修革命

导语：剥开一层层表象，对于装配式装修来说，最核心的本质是什么？

逆境生存，房企业绩复苏任重道远。截止 9 月初，仍有 10 多家上市房企未能按时发布中报。

但寒冬之下，亦潜藏机会。

回望日本，1990 年后人口减少、地产下行，有一个领域却逐渐步入成熟期，成为日本推动社会可持续发展的一大支柱。

巧合的是，近来中国一些家居媒体，也将其与整装、智能家居一起视为装修行业炙手可热的三大热点。

这一赛道，就是装配式建筑。

什么是装配式建筑？人们经常用 “搭积木” 或 “预制菜” 来形容装配式建筑，即梁、楼板、墙板、楼梯、吊顶等是一块块的 “积木”，这些部品首先在工厂中预制生产，然后运输到现场进行组装。它既包括梁、柱等主体结构的 “平地起高楼”，也包括吊顶、地面等室内结构的装配式装修。

北京高德地图总部，龙智精工提供装配式装修服务 图片来源：龙湖龙智造

早在日本地产下行周期，市值超百亿美金的 Sekisui House，便因装配式住宅建造、室内精装尤其是卫浴业务，招揽了不少客户，成为当之无愧的日本家装巨头。

与日本偏装配式住宅不同的是，中国目前装配式建筑的主流领域，还主要集中在 B 端，即酒店、办公楼、长租公寓等。近年来，中国也涌现出许多装配式行业黑马，其中不乏一些房企。

据《2023 中国绿色低碳地产指数 TOP30 报告》，$龙湖集团 (00960.HK) 、招商蛇口（001979.SZ）、首开股份（600376.SH）、金隅集团（601992.SH）等企业入选 2023 中国装配式建筑企业 TOP10。

在龙湖庞大的业务版图里，装配式装修主要归属龙智精工。龙智精工是龙湖龙智造的五大业务飞轮之一，后者正是龙湖集团旗下的智慧营造条线品牌。

从这一业务分属便可看出，龙湖对装配式装修的聚焦点，在于主打 “未来城市”、“数字化” 的 “智造”。换言之，装配式装修并非传统的 “搭积木”，而是与数字化技术相结合的新物种。

对于龙湖为代表的房企来说，被赋予 “智造” 属性的装配式装修，能否如预期那样，为整个装修行业乃至地产行业带来一场革命？

01 装配式装修是一场革命吗？

从其诞生起，装配式技术就被视为颠覆整个行业的革命性发明。

因为它践行了 1923 年建筑大师勒·柯布西耶提出的畅想——“像造汽车一样造房子”，即把建筑主体拆分为一个个构件，如同在工业生产线批量组装汽车那样，完成房子的 “批量复制”。

勒·柯布西耶 Maison Citrohan 系列中最早的原型 Maison Domino, 1944

时至今日，这一革命很有可能在中国再度上演。

一是因为传统装修行业存在的诸多痛点，都可以通过装配式装修解决。

比如，施工人员老龄化问题。目前 40-45 岁的施工主力，5 年后即将步入 50 岁；而 25 岁以下的年轻人非常缺乏，仅仅依靠师傅带新人的传统，青黄不接几乎是必然。

何况传统施工方式未必完善。以水泥、石膏、腻子、砂浆为主的 “湿作业” 不仅对施工人员并不友好，还很容易造成歪斜、拆改等情况。

而装配式装修不仅施工周期短，而且标准化程度高，能大幅降低工人劳动强度，减少浪费损耗。

二是因为国家各项利好政策频出。装配式建筑的木材、水资源、水泥消耗更少，属于国家着重扶持的绿色建筑。近期，北京、天津、上海、广东等地相继出台扶持政策，部分地区甚至提出到 2025 年新建装配式建筑占新建建筑比例需达到 55% 的目标。

看似庞大的市场，却不一定能孵化出与之匹配的增长。

比如，传统装配式企业，大多是施工先行，比较注重具体材料或技术的打磨。

这带来了一个问题，即前端设计/产品的薄弱。

而关注前端设计的公司，又往往后端施工乏力。如曾经大火的 BIM 曾经吸引了诸多公司，连互联网大厂都想分羹，但大多公司后端施工缺乏动力，敢想却不能实干。

装修行业苦割裂久矣。如何将设计、生产、施工等前后端打通，成为装配式装修能否引领一场变革的关键。

02 第一性原理与 6+N 产品体系

问题在于，该怎么做呢？

在解决此类充满多个元素的复杂的问题时，被马斯克极力推崇的第一性原理（First Principles），提供了一个思考方式。

第一性原理是一个哲学、物理学领域的概念，指那些基本的、不需要再被证明的前提或假设。

而马斯克在 TED 的采访中，将它视为一种 “好的思维框架”：“一层层剥开事物的表象，看到里面的本质，然后在从本质一层层往上走”。

那么，对于装配式装修来说，本质是什么呢？

按照传统的思维方式，可能是设计、施工效果与客户预期的不匹配，包括花费过多，设计不合理，服务跟不上等等。

但这只是表象。

本质的思维方式是：是什么构成、定义了装配式装修？是一个环节，还是整体流程出了问题？

由于部件需提前预制，装配式装修需涉及材料供应、精装设计、构件生产、现场施工多个流程。

装修之所以是一门遗憾的艺术，本质在于卷入的参与者实在过多，由此造成了流程的割裂。

流程重塑，才是解决装配式装修的关键。

也即，通过整合供应链、设计、建造、管理，将分散、繁琐的装修流程化繁为简，为客户提供多、快、好、省的装配式解决方案。

上海金穗大厦，龙智精工提供设计、施工、招采等一站式服务

回到一开始提到的龙智精工，其方法论便是如此。

据龙智精工官方报道，近期公司发布了一项酝酿已久的——装配式 “6+N” 产品体系。

这是龙智精工基于龙湖 30 多年多业态空间的开发建造与运营的操盘经验，在真实的业务场景中，将自己的 “行活” 沉淀下来，对外输出的一套整合全流程、全周期的体系化能力。

所谓 6，指的是吊顶体系、墙面体系、隔墙体系、地面体系、智能化体系、机电体系 6 个全业态核心模块。

而 N，指的是集成厨房体系、集成卫浴体系、集成收纳体系、拦河体系、楼电梯体系、门窗体系，可以适配住宅、保障房、公寓、酒店、养老院、商业、会展中心、博物馆、办公室等 N 个场景的分业态适配模块。

装配式 “6+N” 产品体系 图片来源：龙湖龙智造

装配式 “6+N” 产品体系，其实便是将繁琐而复杂的装修流程，拆分成了最基本的 “元素”。

室内装修虽然复杂，但基本不出 “6” 的体系或系统范畴。在不同场景下，比如对厨房、收纳、电梯的需求，又可以通过 “N” 的分业态模块进行选配、增添。

在这一过程中，供应链、设计、施工等流程被以上的关键元素提挈起来，只要把握住这几个核心的体系模块，即可 “不失其类，故事不乱”。

比如，在前端做吊灯、墙面等产品时，龙智精工便已考虑了后端的成本、工时、工序与工效。一旦前端确定，后续施工便非常迅速。

可以说，几乎只有头部房企才有优势或资格做以上统筹。

这不仅仅是因为头部企业有能力改变传统装修行业 “大市场，小企业” 的弊端，更在于地产公司对客户所需了如指掌。正如在一次采访中，龙湖某业务负责人所说的那样：

“龙智精工最大的优势就是我们原来是做地产开发和运营的，我们直接接触客户，所以很了解客户。”

不同于施工、材料起家的同行，龙智精工的思维方式是 “产品/设计先行”，即通过可视化设计图让客户 “所见即所得”。

这一能力仰仗庞大的数字化技术。

作为龙湖龙智造的业务板块，龙智精工的 “智造” 能力无疑是长处之一。通过将数字化底座嵌入、整合进前后端，龙智精工使装配式行业焕发新活力。

03 作为底座的数字化

装配式的数字化趋势曾风靡一时，BIM（建筑信息模型）便是最集中的体现和核心。

但能做好的却寥寥无几。

这主要是因为，虚拟与实体之间存在罅隙。清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长宋兵，曾在一次直播讨论中道出了这一问题的本质：

“最重要的不仅是建立个模型，而通过建模型的过程把这个项目的建造过程模拟了一遍”。

但传统装配式装修企业，大多缺乏能 “模拟一遍” 的能力。BIM 并非简单的模型图纸设计，其不仅需要庞大的数据库支持，还要有真实的业务实践与试错经验沉淀。

基于多年的全业态空间建造和运营经验，龙湖沉淀了 8 个不同层级的构件组合，10 万 + 空间模块库。不管是一个房间，一个户型，还是一栋楼，都可以找到与之对应的组装模块，完成近似工业化的精密组装。

基于这些庞大的模块库，龙湖自研了 BIM 协同平台，能够将墙、顶、壁等各种部品部件，在虚拟空间完成提前设计与组合，产出设计图纸。

在 VR 技术加持下，客户甚至可以提前体验到 VR 漫游的效果，对空间进行全方位的模拟分析，并通过虚拟点评，提前对问题进行修正、变更。

BIM 成果经过线上审核、修正后，即可进行施工安装。

如此一来，龙湖精工即可用 BIM 三维模型，在数字世界将项目 “先盖一遍”，规避施工错碰、成本增加、工期延长等问题，大幅提升了工效。

比如，将一块上世纪 90 年代的十万平米老旧汽配城，改造成绿色低碳、充满科技感的 “北京龙湖蓝海引擎产业园”，龙智精工只用了 11 个月。

北京龙湖蓝海引擎产业园 A 馆改造前后对比 图片来源：龙湖龙智造

以上看似不可能完成的任务，依靠的便是 BIM 技术。

通过三维扫描技术，龙湖精工构筑起一个 “数字孪生” 虚拟空间，搭建了建筑 + 机电 + 结构 + 幕墙 + 景观全量 BIM 模型，基本是在虚拟空间里事无巨细地再造了一个庞大的产业园空间，再将这一虚拟空间 1:1 的搬到现实施工现场。

在这里，广场（中庭）、集会空间（集中会议区）、城市街区（公区通道）等构成了主体空间骨架，五个中庭与环形坡道，串联起了整个公共区域，在楼顶花园，还配有篮球场、跑道等运动休闲装置。

“在这个园区里办公，有回到了硅谷的感觉”，有员工如是说。基于 BIM 技术的加持，项目不仅短时间完成了施工建造到交付入驻的全流程，而且装配率达 75%，节约变更成本超过 2000 万元。

04 适配全业态的 “万能钥匙”

装配式装修对传统装修行业的颠覆类似于大工厂之于手工业，而工业化的难点之一，在于很难有一个覆盖全业态的 “万能钥匙”。

毫无疑问，数字化能力是可复制的——千行百业都可应用这一套底层逻辑，再造自己的装配式工程。

但除数字化之外，还有许多能力亟待补充。

首先，是基础的技术与材料难关，比如科研实验楼对防火性能要求更高，办公与居住区域对装饰线的隐藏需求更强。

其次，是产品体系的适配性。不同业态对体系化产品的诉求，侧重点不一。比如公寓、住宅、保障房对集成厨房、卫浴要求更高；而商业、会展中心、博物馆则需拦河产品的支持。

最后，是整体方案的灵活性。即使同一业态，不同客户也存在细微的差别，完全复刻的通用方案，几乎不存在。

在基础的技术与材料难关，龙智精工的策略是主攻专利技术。截止目前，龙湖核心专利技术已被授权 120 余项，申请中 110 余项。

在业态适配方面，装配式” 6+N” 产品体系中的 N，可适配酒店公寓、办公楼、博物馆、展会等适合标准化、大批量的装修项目，亦包括医院与养老场景。过去 7 年，龙智精工装配式精装产品已覆盖住宅、公寓、办公、商业、医养、酒店等多种业态，涉及项目 500 余个，总建造体量超 550 万平方米。

不同业态场景下，龙智精工的优势，在于提质提效。比如，在三亚听蓝时光 250 平方米大平层装配项目中，龙智精工用装配式材质代替同等效果的传统装修工艺，达成了 “低标打高标” 的效果。

“墙面板材质感、纹理很细腻，换成传统装修要花数倍的钱，而且是真的闻不着味道。” 在走访过程中，许多业主都表示入驻后体验 “比 VR 效果更好”，“装下来至少得 100 万”。

但其实，龙智精工将该项目的户均成本控制在了 40 万左右。用小成本打造大效果的关键，在于材料、技术与工艺的创新。比如，新材料的运用，提升了房屋居住空间使用的耐久性、环保性；装配式技术的迭新，有效提升了装修施工的精工锻造；而在装配式墙面专利找平技术迭代下，工序减少 40%，工效提高 35%。

三亚听蓝时光交付实景图 图片来源：龙湖龙智造

在更微观的服务环节，源于 “了解客户之所想” 的地产基因，龙智精工又帮助其增强了定制化方案的灵活性。比如，在展开小米华东区总部公寓项目时，龙智精工首先花大力气调研了小米员工的真实诉求，用需求牵引设计。

综合以上优势，装配式 “6+N” 产品体系具备了近似 “万能钥匙” 的全业态服务能力。尤其是对于希望当 “甩手掌柜” 的 AMC 金融机构、头部科技大厂来说，龙智精工整体解决方案极大降低了企业的投入与沟通成本，未来有可能抢占更大的市场份额。

小米华东区总部公寓意向图 图片来源：龙湖龙智造

伴随各项利好政策的出台，装配式装修的道路无疑是一片光明。

走过一段时间的摸索期，中国装配装修逐渐从外围的经营方法，逐渐走向最核心的那个 “圆心”：产品体系与方法论的打磨。

因此，体系化能力的输出，将会是大势所趋。这也意味着，曾经受困于繁琐流程的装配式装修，将会以一种更接近本质的方式，为整个行业带来一场革新。