Fed rate cut effect: The darkest period has passed, will the real estate sector usher in a valuation repair opportunity?

房地產板塊觸底反彈，美聯儲 9 月議息會議降息 50 個基點，超出市場預期，港股內房板塊持續上漲。

智通財經 APP 瞭解到，9 月 19 日，美聯儲降息 50 個基點，目標區間下調至 4.75%-5%，超過市場預期的 25 個基點。美聯儲主席鮑威爾表示，降息 50 個基點並非衰退式降息及未來降息的節奏，就業下行風險加重，通脹上行風險消退，但抗擊通脹尚未完全勝利，後續依然會根據數據做決策。

實際上，美聯儲貨幣政策對港股資本市場影響非常大，香港採取聯繫匯率制度，作為國際金融市場，匯率走勢直接影響資金流動，美國加息週期是由 2022 年 3 月中啓動，先後加息 11 次累計達 5.25%，疊加賺錢效應差，使得港股流動性長期枯竭。此次降息被市場認為是美聯儲降息週期的開始，港股或迎來抄底良機。

而房地產板塊不僅僅是流動性的影響，還有行業正處於衰退期，對板塊估值有所壓制，觸底反彈以及投資機會仍需要行業基本面的復甦支撐。

行業處於衰退期，但至暗時期已過

縱觀房地產行業發展，2016 年之前，受益於政策以及價格持續性上漲，行業需求保持雙位數的增速，然而 2017 年開始步入長達 5 年的緩慢發展期，增速持續放緩，恒大暴雷事件加劇了行業的洗盤。2022 年行業暴雷頻發，行業正式步入衰退期，進入負增長時代，至目前已連續三年下滑。

今年 8 個月，房地產需求都非常低迷，在國際矛盾持續、對風險的擔憂、結婚率下降剛性需求減少以及宏觀經濟悲觀預期下，大眾壓制房地產消費，持有現金的意願空前高漲，導致存款爆發式增長。2024 年前 8 月份，房地產行業銷售面積及銷售額分別為 6.06 億平方米及 5.97 萬億元，同比分別下滑 23.6% 和 18%。

房地產產能嚴重過剩，去庫存依舊是中期的主線，根據中指研究院測算，截至 2024 年 7 月，全國住宅 “已開工未售庫存” 為 25.2 億平方米，從出清週期來看，目前 “已開工未售庫存” 的出清週期約為 3.4 年，去化壓力大。最重要的需求持續低迷，而價格的下降讓更多剛性需求的羣體觀望，可能導致出清週期不樂觀。

在政策端，央行降準降息，商業銀行對購房者以及房地產提供金融支持，供給端及需求端持續發力，但成效需要時間消化。在市場端，“保障房和商品房” 雙線發展制度正在攪動行業市場，國企收儲重塑行業格局：一是收儲是去化庫存的直接手段，全國落地正在加速，出清及淘汰落後房企；二是提高保障方供應，讓價格平穩着落，穩定房地產發展以及落實 “房住不炒” 政策。

據中指研究院監測，截至 2024 年 8 月底，約 30 城發佈了徵集商品房用作保障房的公告。在進度方面，比如在 8 月份，武漢首單項目正式落地，可為全市提供保障性租賃住房 500 餘套；重慶第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項目簽約儀式舉行，7 個項目改造後可提供保障性住房 2600 餘套。

隨着多家行業龍頭暴雷出清，即便是萬科也沒躲過行業危機，但在多方努力下依舊艱難維持着健康的財務，市場也將逐步出清，房地產最黑暗的時期已過，黎明或許就在眼前。

行業分化嚴重，優質房企顯韌性

智通財經 APP 瞭解到，雖然房地產行業正在經歷前所未有的黑暗週期，大部分房企都在鉅虧，但仍有一些優質房企保持盈利能力。從 2024 年上半年財報看，以龍頭為例，華潤置地（01109）收入逆勢增長 8.44%，實現淨利潤 102.53 億元，龍湖集團（00960）收入雖有下滑，但依舊實現淨利潤 58.66 億元。

反觀萬科，昔日的龍頭光輝不再，上半年收入下滑 28.9%，而股東淨利潤虧損高達 98.52 億元；中國恒大收入底部反彈，然而卻鉅虧 330.12 億元，融創中國收入下滑 41.4%，股東淨利潤虧損 149.6 億元。另外，一些中小房企也表現分化，中梁地產以及富力地產等收入均呈下滑趨勢，也均錄得虧損。

今年前 8 月，以港股已公告的銷售情況看，萬科、中國海外發展、華潤置地、龍湖及綠城中國為港排名前五，萬科銷售面積及銷售額分別為 1207.6 萬平方米及 1637.8 億元，同比分別下降 25.7% 及 34.1%，均價下跌了 11.4%，其餘四家都有不同程度的下滑，但部分通過提高產品質量提升價格保持業績韌性，比如華潤置地，8 月銷售額基本持平，1-8 月均價為 2.69 萬元/平方米，同比上升 19.2%。

各大房企的業績表現，已充分反映在資本市場上，近幾年華潤置地估值雖有所回撤，但遠低於行業跌幅，長期走牛趨勢未變，成為房地產板塊的一股清流。萬科於 2020 年開始下跌，價格從高位 36 港元跌至目前不到 5 港元，市值縮水高達 86%，融創中國則從 46.2 港元一度跌至仙股，目前價位 1.04 港元，市值縮水高達 97.8%。

正如上文所言，房地產最黑暗的時期已經過去，不管是實體運營還是資本市場，都已經跌入谷底，利空鈍化下，資金對任何利好都將非常敏感。那麼，在板塊機會下，哪家房企將得到估值修正的機遇呢？

美聯儲降息引發效應，關注估值修復機會

實際上，此次美聯儲降息，對港股最直接的影響就是資金流動，恒指迎來增量資金流入，帶動房地產板塊的反彈。而房地產對利率敏感性高，美聯儲降息預計將引發一系列的降息效應，而隨着各國的央行的寬鬆政策落地，對房地產行業也將從金融市場的影響落實到實體市場，行業基本面改善也將進一步驅動板塊估值修復。

首先是估值嚴重縮水的萬科，目前萬科的 PB 值僅為 0.3 倍，目前的主要問題在於受開發業務拖累，但飛開發業務包括物管、長租及商業板塊收入規模持續正增長為業務扭轉趨勢帶來預期。另外，該公司債務問題也逐步得到緩解，截止 2024 年有息負債金額 3313 億元，貨幣資金 924 億元。

該公司以現金流安全為核心，暫緩拿地節奏，上半年鉅虧更多是資產/信用減值影響，下半年預計環比會有較大的改善，在加大去庫存持有現金的政策下，預計財務壓力將得到下降。只要該公司財務不出現問題，萬科依舊是行業老大，以目前的償債能力，以及政府支持力度看，步入恒大後塵概率較低，同時也獲得各大行看好。

其次是優質的房企，包括華潤置地以及龍湖集團等。比華潤置地為例，開發業務銷售額保持韌性，上半年雖然整體銷售受市場影響有所下降，但結構改善，年初庫存簽約佔比 50.6%，一線城市（含香港）佔比提升至 38%。截止 6 月，該公司已售未籤銷售額為 3214 億元，其中 1661 億元計劃於 2024 年下半年結算。

華潤置地 2024-2025 年華潤置地可結算面積約 3250 萬方，其中 82% 位於一二線高能級城市，豐富的優質資源保障該公司業績高質量穩健增長。而且該公司財務非常健康，截止 2024 年 6 月，總有息負債率僅為 38.9%，遠低於行業水平，現金短債比 1.54 倍，融資儲備短債比 1.38 倍，這財務保障能力狂甩同行。

綜上而言，房地產板塊估值拐點或即將來臨，但仍存在一定的風險點，比如行業需求不及預期等，可關注優質房企的投資機會。