106 億起，深圳一次出讓 6 宗宅地！再次看到深圳剛需的尷尬

昨天（4 月 14 日），深圳一次性掛出 6 塊居住用地出讓信息，起始總價約 105.76 億元，5 月 13 日集中拍賣，包括 4 宗商品房、2 宗人才房。

這是 22 城集中供地後，深圳迎來的首次集中拍地，那麼這只是深圳今年土拍的開胃菜。

這意味着，接下來深圳的重頭戲會放在第二、第三批。

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土拍延續 “人才傾斜”

年後至今，這是深圳今年的第一次集中土拍，一次性掛出 6 塊住宅用地，總價值 106 億起步，包括 4 宗商品房、2 宗人才房：

土拍的重點不僅僅是一次推出六幅地塊，更關鍵的是，這些地塊全部以剛需盤價格限價。

寶安尖崗山地塊的商品房銷售均價不得高於 83265 元/㎡；

光明鳳凰城地塊的商品房銷售均價不得高於 48900 元/㎡；

龍華民治地塊人才房最高售價不高於 41600 元/㎡；

南山西麗地塊人才房最高售價不高於 55400 元/㎡；

深汕特別合作區地塊的商品房銷售均價不得高於 19000 元/㎡。

而目前寶安尖崗山 A122-0372 附近掛牌的二手房有中海九號公館，二手房指導價 90300 元/平。

光明鳳凰城附近掛牌的二手房有龍光玖龍台、深房傳麒山以及光明 1 號。它們二手房指導價分別是 51900 元/平、51900 元/平、49600 元/平。

南山西麗留仙洞總部基地附近掛牌的二手房天悦灣花園，二手房指導價為 93200 元/平。

對於集中供地，未來新房供應增多，大家最關心的還是對樓市的影響。

此次集中供地，對於深圳樓市來説，一定程度上可以起到 “穩地價、穩預期” 的效果。

因為深圳樓市火熱的其中一個原因之一便是供應跟不上需求，在一定程度上能夠緩解兩三年後的購房需求。

其次是能直接有效的緩解深圳土地供應緊張的局面。

第三對於購房者來説未來兩個三年選擇面會更廣。

因為集中供地帶來的是商品房集中上市。對於不急着上車的剛需來説，是一件好事。

雖然對於一兩年後的剛需來説是好事，但同時也面臨着尷尬的局面。

此次土拍傳遞出來的信號其實有點微妙。

因為和去年土拍情況相似，人才房的佔比不少。

六塊住宅用地，兩塊人才房，兩塊在深汕合作區，剩下的兩塊還要配建一定比例的人才房。

而這些人才住房，與大部分剛需客都沒啥關係。

根據 2019 年住建局頒佈的《深圳市人才住房建設和管理方法》（徵求意見稿），要成為政府標準下的 “人才”，需要滿足以下條件：

本辦法所稱人才，是指在本市就業或者自主創業，且符合下列條件之一的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等方面人才：

（一）具有全日制本科及以上學歷（含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員）；

（二）屬於符合我市產業發展需要的技師（指取得市人力資源保障部門核發的二級及以上國家職業資格或者專項能力證書的人員，或者按照二級及以上國家職業資格引進我市的人員）；

（三）經市人民政府認定的高層次人才和緊缺人才，以及經市人民政府批准的其他特殊需要的人才。

按照這個標準，會發現在人才濟濟的大深圳，其實競爭很有難度。

根據住建局公佈的數據顯示，2020 年 1 月 1 日至 3 月 31 日安居型商品房輪候申請合格家庭共 4273 户；2020 年 7 月 1 日至 9 月 30 日安居型商品房輪候申請合格家庭共 8299 户；2020 年 10 月 1 日至 12 月 31 日安居型商品房輪候申請合格家庭共 7097 户。

幾乎每個季度都有大幾千户的家庭申請輪候，所以雖然深圳的住房供應增加了，但對人才的傾斜力度越來越大了。

這在某種程度上也壓縮了許多剛需客的選擇空間。

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土拍可能會兩極分化

集中拍地的目的是為了降低土拍熱度。

但是波荔整理了一下這次土拍地塊的信息，發現光明鳳凰和寶安西鄉的兩塊土地，可能會迎來熱拍。

因為即使在限價的情況下，A646-0083、A122-0372 兩個地塊拍地利潤還是很可觀的，土地成本佔比是比較低的。

而龍華民治、南山西麗以及深汕兩個地塊可能受熱捧的可能性就比較低了，因為利潤空間就相對小很多。

不過，雖然利潤空間有限，但對於開發商來説，依舊是不可錯失的機會。

因為集中供地之後，對開發商來説，一年之內拍地的機會，拍一次少一次，儘管利潤空間不大，但為了擴大自己的市場空間，也有可能會出現 “硬拍” 的情況。