營收三年複合增長率 45.7%，“小而美” 宋都服務（09608）亮點十足

與高利潤率的房地產開發相比，物業管理之前一直被視為成本中心，被邊緣化。2020 年，突如其來的新冠疫情及 “三道紅線” 政策重壓之下，物業行業正上演枯木逢春的大戲。根據智通財經 APP 瞭解，有 17 家物業公司相繼上市，創下了行業上市以來的最高峰。

縱觀物業上市這條 “鑲金” 之路，既有諸如碧桂園服務（06098）、恒大物業（06666）這樣的千億市值玩家誕生，也湧現了宋都服務（09608）這類資本市場新貴。

4 月 30 日，宋都服務上交了上市以來的第一份年報成績單。公告顯示，2020 年公司實現營收 2.57 億元（人民幣，下同），同比增長 15.4%，連續三年複合增長率達 45.7%；淨利潤為 3285.2 元，同比下降 6.8%，剔除上市開支及税後影響，淨利潤為 4719 萬元，同比上漲 12.9%。

“小而美” 宋都服務

由於上市時間較短，宋都服務在資本市場的追捧程度自然不能與老玩家相比。因此，在整個物業板塊中，宋都服務市值體量仍 “小型 “，截至 4 月 30 日收盤，公司總市值為 3.78 億元。但從財務表現來看，宋都服務亦不乏亮點。

財報顯示，2018 年至 2020 年宋都服務營業收入分別為 1.33 億元、2.22 億元、2.57 億元，增幅分別為 58.3%、67.3%、15.4%；淨利潤為 2088.9 萬元、3523.6 萬元、3285.2 萬元，增幅分別為 49.6%、68.7%、-6.8%（剔除上市開支及税後影響，增幅為 12.9%）。同時，由於合理進行成本控制，宋都服務近三年的毛利率呈上升趨勢，分別為 28.3%、29.2%、30.3%。

從收入結構來看，物業管理服務撐起公司業績” 半邊天 “，收入為 1.28 億元，佔總營收比例為 49.9%。此外，非業主增值服務收入佔比為 26.9%，佔比第 3 位的是社區增值服務，為 16.6%，略有下降。     

對於物業公司來説，管理面積既是基礎收入來源更是增值收入的土壤。宋都服務物業管理規模持續增長，截至 2020 年末，公司在管面積達 815 萬平方米，合約面積突破千萬。

從物業管理費來看，宋都服務平均物業費單價為 2.1 元/每月每平方米（住宅每平米 2.0 元、非住宅 2.5 元），同期恒大物業平均物業管理費為 2.28 元/每月每平方米。

宋都服務物業費偏低的原因，主要是城市服務中老舊小區僅僅從物業費的角度來説，拉低了整體平均物業費單價。但值得注意的是，該業務也為宋都服務增值服務業務帶來了更多可能。社區增至服務是宋都服務毛利的重要來源，該業務的毛利率從 2019 年的 40.6% 提升至 2021 年的 53.1%。

長遠來看，宋都服務將為業主提供菜單式服務選擇，定製化服務將成為未來平均物業費提升的支撐。另外，儲備面積作為衡量物業企業發展潛力的重要指標，是物業企業業績高增長的推動力。

截至 2020 年末，宋都服務的儲備項目數量為 19 個，儲備面積達 318 萬平方米，這些儲備項目的物業費單價會維持在較高水平，進一步展示出宋都服務業績增長的確定性。

細數財報亮點

智通財經 APP 注意到，2020 年，宋都服務的財務狀況頗為健康。

截至 2020 年末，公司的流動資產為 2.53 億元，同比增長 36.6%。；現金及現金等價物達 1.92 億元，同比增長 39.7%，主要由於經營活動現金淨流入的增長。

公司的流動比率由 2019 年的 1.44 倍增長至 2020 年的 1.54 倍，資產變現能力及短期償債能力都有所提升。

從現金流量表來看，宋都服務經營活動產生的現金淨額為 5498.7 萬元，淨利潤含金量為 167.38%，説明公司賺得真金白銀足實。

現金流充裕，財務表現良好，為宋都服務紮實的基本面奠定基礎。公司亦表示，在不考慮其他開拓新項目的情況下，保守估計 2021 年至 2023 年的收入複合增長率在 25% 左右，淨利率會保持在 14% 以上。

從財報數據展示的盈利能力及業績確定性來看，宋都服務顯然進入估值窪地。根據同花順數據，截至 4 月 30 日，港股物業服務及管理板塊的平均市盈率為 214.85，平均市淨率為 5.08，而宋都服務市盈率僅為 9.7，市淨率為 2.73，公司的市盈率和市淨率分別排在第 34 名和第 25 名。

“智慧物聯” 新玩法引關注

房企拆分的物企本身的業績增長均存在於母公司高度捆綁的通病，宋都服務亦不例外。2020 年通過宋都集團獲得的非業主增值服務業務收入為 6912.9 萬元，佔總營收比例達 26.9%。

宋都服務在獲得這些穩定的項目來源的同時，也十分重視自己拓展項目的能力建設。2020 年，公司由第三方物業開發商所開發物業的在管面積同比增長 30.8%，收入方面更是從之前的 800 萬人民幣增加到了 3830 萬人民幣，同比增長 378.9%，遠遠超過公司的總面積和收入增長。

根據智通財經 APP 瞭解，宋都服務還玩出了 “智慧物聯” 的新花樣。通過與塗鴉智能合作，共同研發城市服務智慧物聯繫統，並在杭州市採荷街道未來社區得到落地實踐。

從結果來看，該項目的盈利速度十分驚豔。2020 年上半年因項目起步和疫情加大的原因，老舊小區業務的毛利率為-5%，但 2020 年下半年，項目便開始盈利。

宋都服務對 “智慧物聯” 項目頗為重視，公司表示，將物業管理系統、民生生活系統及政務服務系統相連接，物業服務產生的基礎數據、業務數據等底層數據與杭州城市大腦打通，真正實現城市綜合運營服務商為 “社會治理” 服務。宋都服務會以此為藍本，繼續加強在這一方面的拓展。

房地產行業靠開發商大包大攬的時代，漸行漸遠，即將開啓的是物業時代的新篇章。而隨着 5G 時代的來臨，物聯網的發展將會給智慧社區帶來更 “智慧” 的一面，也會推動國內物業行業從低效人工密集式輸出，向高效集約型現代服務模式的逐步轉變。宋都服務能迅速落子 “智慧物聯”，已然走在了前列。