多家房企拋增持計劃，央企保利也出手了

作為央企的保利發展，很少在資本市場拋出增持計劃。

但在這個特殊的節點——房地產連遭調控、地產股跌跌不休、董事長剛剛換人的時刻，保利出手了。

8 月 4 日晚間，保利拋出兩份公告，公司實控人和管理層已增持公司股份，且之後還將增持。隨後兩日裏，保利股價累計上漲了 5.39%，也帶着整個板塊緩住跌勢。

有投資者回憶，上一次保利發展的實際控制人、高管團隊增持還是在 6 年前。雖然出手的手筆並不算大，但此後增持之後股價都逐漸修復。

因此，不少投資者認為，保利發展此時的增持計劃具有明顯的信號意義。

但也有分析人士指出，在目前持續政策壓力下，市場情緒的回暖很難一蹴而就，整個行業想要穩住還有待繼續出清。

央企保利出手

根據公告，保利集團擬在未來 6 個月內，增持不超過公司總股本 2% 的股份，並已於公告當日完成首次增持 50 萬股。同時，包括董事長劉平及全體高級管理人員，也將在未來 6 個月內增持公司的股份，合計增持金額不低於人民幣 800 萬元、不超過人民幣 1500 萬元，增持價格不超過 15.06 元/股。

當下的保利發展處於估值的低點。即便是在增持計劃拋出後，股價已連續上漲了兩日，保利發展仍處於破淨狀態，PB 為 0.79，PE 為 4.4。

在今年 4 月的股東大會上，就有投資者問起管理層，“保利發展股價跌破淨資產了，管理層有沒有增持的想法？” 劉平當時的回應是，公司目前暫未制定回購計劃，若有相關計劃將及時公告。

彼時保利發展也公告了一份《2021-2023 年股東回報規劃》，其中表示，公司股價持續低於每股淨資產時，公司將促使控股股東、實際控制人通過二級市場增持、公司回購股份等措施，積極穩定公司股價。

當時保利發展的股價才跌破淨值不久，隨後的四個月時間裏，保利發展股價從 14 元/股一路跌至近期最低 9.76 元/股。

這樣的下跌幅度讓管理層也看不下去了。

知情人士透露，保利發展股價受板塊估值拖累年內已下跌 36.85%，與其央企地產龍頭地位顯著不符，公司管理層也多次表示公司價值被嚴重低估。於是就有了當下這份管理層集體增持計劃。

歷史上，保利增持有三次，最近一次是 2015 年。在從 2015 年 8 月起的半年時間裏，保利集團累計增持了保利發展股份 124 萬股，佔當時公司總股本的 0.0115%。

再往前追溯，則是 2014 年、2008 年。有投資者回溯了此前每一次增持的情形，每次都是估值處於谷底，雖然實際控制人、高管團隊最後增持的比例與其他公司相比都不算高，但之後股價情緒得到修復。

業內人士分析，從過去幾次增持的情況看，保利集團雖然很少真的增持到 2% 的上限，與其他民營房企動輒幾億、幾十億的回購、增持相比顯得 “寒酸”，但其作為央企，只有確實認為股價被低估的時候，才會有這種增持的動作，信號意義很強。

值得一提的是，本次保利發展董事長及全體高級管理人員的增持，是劉平就任董事長後的首個動作。

接近劉平的人士表示，加入保利發展 23 年，劉平是保利發展快速成長的推動者之一。比如説，他撰寫了保利發展首個十年發展綱要，推動公司完成全國化佈局。在總經理任上，保利發展完成了從 2000 億元到 5000 億元規模跨越，落地 “一主兩翼” 戰略規劃，初步構建了一個充滿活力的不動產生態發展平台。

“這次增持，既展現了管理層對公司長期價值的認可，也是對股價顯著低估的有利回擊”，前述接近劉平的人士稱，增持的動作，也不難感受到在新的崗位上，劉平繼續做大做強保利的雄心。

前述人士表示，劉平此次增持不少於 300 萬元，上限 500 萬元，遠超其一年税後收入所得。根據年報數據，劉平截至 2020 年底持有保利發展股份超過 729.70 萬股。在 2015 年從區域回到總部後，劉平持有的保利發展股份從 645 萬股左右一路增加，只增未減。

中信證券也在研報中指出，公司實際控制人和高管團隊發佈增持計劃，類似的增持曾經在 2008、2014、2015 年出現，往往在暗示公司股價在中週期來看已經嚴重偏離公司實際價值。公司經營穩健，業績可期，股息率對於長期投資者的吸引力在增強。

仍待行業出清

保利發展的增持計劃並非個例，今年以來板塊的持續下跌，讓很多房企高管都坐不住了。在保利之前，另一家央企中海地產大股東也有增持計劃。

民營房企更是主力軍。華爾街見聞不完全統計，包括融創中國、碧桂園等房企在內，已有超過 20 家房企發佈了股份回購計劃。

出手闊綽的房企耗資過億。自今年 1 月以來，融創董事會主席孫宏斌對自家股票進行了 3 次增持動作，合計耗資 1.82 億港元。此外，融創中國也進行了股票回購，光是在 7 月 20 日至 27 日的一週時間裏，就進行了 4 次回購，合計回購 1340 萬股，總斥資 3.03 億港元。

碧桂園執行董事兼聯席主席楊惠妍的增持動作更是驚人。從 3 月底至今，楊惠妍增持碧桂園股份大約 3.08 億股，耗資約 30 億港元。

此外，一些企業雖然回購金額不大，但也有相應的舉動，以圖提振士氣。

但這些舉措並未讓整個板塊跌勢止住。今年以來房地產（中信一級）指數已經下跌了 18.05%，其中超過一半的跌幅發生在近 20 個交易日裏，板塊處於加速下跌的狀態當中。

甚至在上週一，地產的下跌蔓延至更廣泛的 “大地產產業鏈” 上，過去兩年資本眼裏炙手可熱的物業股，也在一日內跌去了千億市值。

地產板塊的投資者和機構們紛紛離場。他們看到的是房企正在不斷地暴雷，從華夏幸福到泰禾，再到最近的藍光發展、協信等等，整個行業正在不斷出清。

而像恒大等過去草莽增長的房企，也受制於 “” 三道紅線，利空不斷，以至於整個行業都出現了信心危機。

中信證券分析師陳聰認為，房地產行業正在告別高槓杆時代，不動產資產增值勢頭受阻。歷史上資產質量不佳，負債結構不清的企業面臨越來越大的壓力，不過信用問題可以通過個別企業債務重組，加上更多企業處置資產來逐漸澄清。

具體來説，則是複雜的表外負債儘可能表內化，和 “大而不倒” 的惡性膨脹業務模型徹底退場。

這仍然有待整個行業的繼續出清。

而對於房地產行業的未來，地產股的估值體系也應該發生改變。正如萬科董事會主席鬱亮所指出的，過往的土儲估值等模式，已不適合當下的房地產。

接近保利發展的人士表示，在這個轉型時期，需要重新認識不動產的平台價值。其作為人類生產生活的物理空間載體，具有強大的場景和入口功能，可以實現豐富的產業嫁接，是目前可見繼互聯網之後，另一個具備平台鏈接屬性的行業。

保利發展的目標，就是在未來成為一家多元化的綜合控股集團，會在選定的賽道上，培育出更多的行業標杆和上市企業。通過強化平台思維，保利這樣的房企也將向 “產業組織與整合服務商” 的角色蜕變。

這也是眾多房企轉型發展的主要方向，最近的市場上已經出現了積極的信號。比如説萬物雲就是萬科物業不斷升級的產物，從社區服務到城市服務，其目標就是擺脱傳統物業的形態，變為空間科技服務、產業互聯網公司。

陳聰指出，相比周期性因素，房企要適應不動產價格平穩的時代，鍛鍊運營和服務能力。

有分析人士認為，當下市場對房地產行業的擔心過度了，整個行業在分化，集中度加速提升，體系化能力成為核心競爭力。優質公司也將贏得行業轉型發展的先機。