上半年還能賺錢的房企，就那麼多了

作者 | 周智宇
編輯 | 張曉玲

彷彿去年萬科中報的情景重現，另一家房企巨頭碧桂園，在今年上半年也出現了淨利大跌。

8 月 18 日早間，碧桂園發佈中報盈利預警，預計其上半年核心淨利潤為 45 億-50 億元，歸母淨利潤則在 2 億-10 億元之間，相比去年同期出現大幅下滑。

巨頭的財報折射的是整個行業的困境。在房地產哀鴻遍野的這一年，投資者對於這份財報並不意外。截至 8 月 18 日收盤，碧桂園股價下跌 5.16%。

在此之前，不少發佈盈利預警的房企，如建業、藍光發展和榮盛發展等，都出現了鉅額虧損，達幾十億。

相比之下，碧桂園的盈利狀況並非最差。業內預計，上半年能實現盈利的房企，也就萬科、華潤、中海、保利等央企國企，以及龍湖、濱江等還活着的民企了。

在房企點狀爆雷的當下，可以説，能活下來並且還賺錢的房企，都算是很有韌性的了。

活下來的房企也不會回到以前。房地產的黃金時代已逝，長遠來看，房地產公司可能會接近或變成 “代建商”，就像萬科董事長鬱亮説的那樣，利潤率迴歸社會平均水平，類似製造業那樣，真正成為提升民生福祉的行業。

下滑

從碧桂園的業績預警和管理層的講述中，可以清晰看到房地產這一年來的境遇。

8 月 18 日上午，碧桂園緊急召開了投資者會，管理層詳述了淨利下滑的原因：

1、上半年，受新冠疫情的限制性措施影響，交付和結算變慢，導致收入規模下降並影響了結算毛利及利潤規模；

2、本期納入結算的項目銷售毛利較低，特別是 18-19 年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更為明顯；

3、風險出清的過程仍沒有結束，行業爆雷不斷，市場加劇下行，為保障現金流的平衡，部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，對毛利構成了較大壓力；

4、基於謹慎性原則計提的減值也對毛利構成影響；

5、利率波動造成了匯兑損失，致使利潤表也承壓，所以整體會有一個較大的跌幅。

總結一下，大概是三大因素導致了碧桂園淨利下滑：結算節奏與結構、降價促銷、計提資產減值。

雖然目前還沒有詳細的財務數據，但業內人士指出，降價促銷和計提資產減值，可能是其中最主要的因素。

此前在建業的投資者會上，建業地產首席財務官趙瑞昆也表示，資產相關的評估減值、存貨減值等一系列的減值是上半年虧損的主要因素。

上半年尤其是二季度樓市低迷，全國範圍內小麥、大蒜抵扣買房錢的案例層出不窮，本質上都是變相降價。碧桂園有些低能級城市的項目，也只能加入降價促銷的隊伍了。

而往年萬科等房企在財報中基於審慎原則進行的計提減值，已成為房企的普遍操作，比如富力有上百億的計提，預計碧桂園這部分也不會少。

這一切，都指向了去年 8、9 月以來行業環境的惡化。管理層也指出，“從去年 6 月份到現在，市場下行週期之久超預期”。

換言之，這是一份房地產行業身處極端狀況下的財報，翻看目前已經出了業績預告的房企，尤其是動輒數十億預虧的，給出的理由也大多如此。

據華爾街見聞不完全統計，目前已經發布業績預告的房企中，有 50 餘家預虧，如建業地產預計虧損 50 億-60 億元，藍光發展預計虧損 46 億元。

接下來，如果看到還有房企鉅虧的消息，也不用感到驚訝。

不過，目前與碧桂園同級別的房企如萬科等還未公佈業績，碧桂園的淨利下滑，還要放在與之橫向對比的情境下去分析。業內人士傾向於認為，碧桂園的下滑幅度要超過萬科、保利等，因其佈局更多在市場低迷，促銷更多的三四線城市。

往年，市場和投資者習慣於比較龍頭房企的淨利潤總額或增幅，比如中海地產蟬聯了十多年的淨利王，而碧桂園何時超越中海；一旦哪家房企的淨利增幅稍遜，都會被認為業績不好，受到投資者的指摘和盤問。

如今，這種繁華景象不再，投資者環視周圍，只願看到更多能發出財報的房企，能看到自己的重倉股還沒有違約，畢竟還活着、能賺錢的房企，尤其是千億級房企，已經不多了。

對於經歷了過去一年劇烈波動的房企自身而言，當下最重要的事情不是賺多少錢，而是活着，階段性的利潤下滑乃至虧損，都是預期中的事。

出路

當下對於房企而言，現金流是首要的、最關鍵的考核指標。那些爆雷房企，都是出現了資金鍊斷裂，不得不違約了。

碧桂園總裁莫斌説，在市場下行和築底的過程中，最重要的工作是以現金流為核心，做好資產負債和利潤表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來 。

管理層表示，公司內部對現金流進行了極致壓力下的測算，將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現 “削峯平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。

碧桂園主要通過銷售回款，可動用現金的管理、 審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的支出。

據管理層介紹，上半年公司依然保持了經營性現金流為正，這在行業年景好的時候，都不易辦到；淨負債率則維持在 50% 以下，可動用現金相對充足，進一步降低了有息負接下來碧桂園會保交付保債務剛兑。

今年上半年碧桂園在 214 個城市，如約交付 1070 批次，超 25 萬套房屋;下半年計劃交付 50 萬套。

2022 年下半年，碧桂園在境外已無到期美元債;境內有兩筆債達到可回售狀態，合計 40 億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。

融資端，今年包括碧桂園在內，一批示範性房企得到了監管支持，在境外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園發行可轉債摺合 33.68 億人民幣；目前正在推進 “國家擔保” 下中票的發行。

去年下半年至今，碧桂園境內發行公司債及中票合計 61 億、供應鏈 ABS 及 ABN 合計 87 億。也是為數不多能夠進行全品種融資的民營房企。

在確保現金流安全的基礎上，碧桂園也進行了一些提振信心的操作，比如從去年底以來，一方面是高管親身下場，用真金白銀回購自家債券，另一方面則是提前償付債務，力證自己無恙。

當房地產市場流言不斷，龍湖、碧桂園、旭輝等頻頻被做空，一則毫無由頭的聊天記錄便能左右千億房企股價的時候，房企和它的高管們願意用自己的行動，給市場和投資者信心，這可能是這個行業繼續走下去的關鍵所在。

當然，在維持自身信用，提振信心的同時，也要尋找新的出路。

碧桂園透露，未來希望在代管代建市場上，進一步發力。

從 2022 年初起，碧桂園已面向市場承接各類項目的代管代建服務；今年 6 月，碧桂園成立了科技建築集團，意圖面向全行業輸出以智慧施工為核心的建築供應鏈能力。

碧桂園主席楊國強認為，碧桂園的科技智慧建造越來越成熟，在代管代建市場上有明顯的優勢。

不過代建市場裏的新玩家越來越多，包括綠城管理在內的先行者們也已打出了一片天。想要在下半場裏走出另一條路，“宇宙房企” 也得下番功夫。

碧桂園是一個行業的縮影。主流房企越來越多地介入代建，是房地產行業迴歸民生的體現，也是 “房住不炒” 的應有之義。

那個激進融資擴張規模的時代，一去不回了。

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