今年首個復牌的出險房企

作者 | 周智宇

出險房企開始出現了一些微妙的變化。

3 月 9 日晚間，停牌近一年的佳兆業發佈了 2021 年年報及 2022 年半年報，並宣佈在 3 月 10 日復牌。

開盤後，佳兆業一度跌幅超 41%，隨後逐步拉昇，截至午盤跌幅收窄，跌 26.19%。停牌一年的行業冷暖，也隨着佳兆業的股價波動呈現。

這是繼去年龍光復牌後，今年首家復牌的出險房企，它的復牌也意味着在風險化解工作上，佳兆業已經取得了重大突破。

截至目前，包括恒大、融創、世茂、奧園和花樣年在內，仍有十餘家房企停牌，其中大部分需要在今年 9 月 30 日前按港交所要求完成復牌指引，否則就會進入被摘牌的尷尬境地。如果守不住上市公司的上市地位，在接下來的債務重組談判中，也會更加被動。

從目前各家房企的進展看，佳兆業已經拉開今年出險房企復牌的序幕，接下來會有更多房企走出重生的第一步。

佳兆業能夠成功復牌，在於它按照港交所的要求，遞交了財報；證明自身還有相當價值的資產，能夠支持其運營；同時還向外披露了一系列重要資料，讓市場能夠進一步看到公司的狀況。

誠然，從年報本身來説，這家出險房企如今面臨的壓力很大。在營業收入下降、撥備信貸虧損、以及投資物業公允值等諸多因素影響下，佳兆業 2021 年歸母淨利潤為-127.27 億元，為過去十年虧損最多的一次。同時截至 2022 年上半年，歸母淨利潤為-77.58 億元。

債務方面，截至去年年中，佳兆業總借款為 1314.91 億元，其中有 1065.37 億元要在一年內償還。

這也讓債務處置，依舊是佳兆業眼下需要完成的重點工作。

佳兆業方面表示，境內債方面已有多筆完成展期。境外債方面，則是在與財務顧問一道，持續與境外債權人進行具有建設性的對話，以期儘快與所有境外債權人達成全面解決方案。

好消息是，去年以來，佳兆業在風險化解工作上取得了一系列重要進展。去年 4 月，佳兆業與招商蛇口、長城資產等簽訂合作協議，將在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作；6 月，又將旗下位於深圳多個項目出售給了中信系，盤活資產超 500 億，同時完成了部分債務的展期。

並且佳兆業手頭依舊有一些不錯的資產，尤其是在粵港澳大灣區。截至去年年中，佳兆業尚有 176 個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積超 5394 萬平方米。

在深圳、東莞等地，佳兆業也會有一系列項目在近兩年完成轉化，貢獻土儲。其在深圳福田 CBD 的佳園項目也是一箇舊改轉化項目，預計會在今年年內入市。

這也是其出險後，依舊有境外債權人願給出融資方案的原因，即便是將部分資產出售給了中信系，它手頭依舊有不少好資產待盤活，如今缺的就是流動性。

在境外債重組如今仍未有成型方案的情況下，佳兆業復牌，讓自己在與債權人談判時有了新的選項。

此前，出險房企的工作重點在於債權端，力求債務整體展期，換取更多時間。尚未有引入投資者或者發行新股換取流動性的成功案例。

從近期包括恒大、融創在內房企給出的初步債務重組方案來看，新的方案正在出來，越來越多的房企開始考慮起 “債轉股” 或者是其他削債方案。

孫宏斌等地產大佬，也試圖在保障自己的控股權的同時，讓出自己的股權，換取進一步談判的空間。

對於郭英成來説，佳兆業復牌成功後，在境外債重組上，適當讓渡部分股權出去，不失為一個可選項。

業內，佳兆業有着 “不死鳥” 之稱，上一次解救它的，除了中信等機構馳援，還有深圳樓市超預期復甦，讓其脱困。如今，政策暖風頻吹，市場也逐漸復甦，這是個難得的窗口期。只是想要徹底脱困，除了積極銷售回血，它尚需完成債務重組，以及再次找到一個強有力的 “白衣武士”。

邁出了重生第一步的佳兆業，能否再次上演奇蹟？