BREAKINGVIEWS-WeWork needs an Adam Neumann, not the Adam Neumann

（作者是路透社 Breakingviews 专栏作家。所表达的观点属于个人观点。）

罗伯特·赛兰撰稿

纽约，2 月 6 日（路透社 Breakingviews）- 亚当·纽曼知道三件事。他知道如何鼓励投资者以荒谬的价格估值一家公司。他知道如何让自己得到报酬。他还知道一些关于办公地产的事情，因为他创办的 WeWork 现在已经破产。根据《纽约时报》周二发布的一封信，纽曼希望他的新投资公司收购他的前脑创造物以进行重组，并对 WeWork 的新管理层不给他机会感到恼火。WeWork 的新管理层或许需要像纽曼这样的信仰者，只是不能是纽曼本人。

这家曾被估值 470 亿美元的公司是低利率推动下狂热情绪失控的一个典型例子。纽曼争取到了包括软银集团（9984.T）在内的资金提供者，他们在 2010 年代末期竞相追逐高增长和巨额回报。他说服投资者在办公市场陷入困境之前推高 WeWork 的估值。随着公司的现金流无法跟上债务偿还， 出现了一些令人不安的故事。其中，诺伊曼在 WeWork 租赁的建筑物中拥有股份。公司同意分道扬镳，但为此支付了他一大笔费用。

WeWork 在 11 月申请了第 11 章破产。在他的信中，诺伊曼表示，对 WeWork 的资金支持并未受到欢迎。他甚至提到了对冲基金大亨丹·洛布（Dan Loeb）的名字，表示他正在与信誉良好的公司合作。据路透社报道，洛布的基金可能并不像信中所称的那样感兴趣。

以合适的价格投资像 WeWork 这样的公司是有道理的。商业房地产估值已经暴跌 - 美国最大的办公楼所有者之一 Vornado Realty Trust（VNO.N）的股价在五年内下跌了近三分之二 - 这表明像 WeWork 这样的公司可能很便宜。房东愿意以较低的价格签订长期租约以吸引租客。公司更愿意为短期灵活性付出更高的代价。WeWork 通过两者之间的差价进行转租，创造了一个理想的位置。事实上，WeWork 的瑞士竞争对手 IWG（IWG.L）预计今年将实现创纪录的收入，得益于 “结构性增长”。 WeWork 的黄金时代已经过去。债权人同意将大约 30 亿美元的担保债务转换为股权。然而，它仍然有超过 130 亿美元的长期租约。如果没有大规模重新谈判，很难看到任何买家如何能够让每个人都得到补偿。假设 WeWork 今年的收入为 34 亿美元，大致与破产前的水平相当。按照 IWG 的倍数，即收入的 0.7 倍，它的价值约为 25 亿美元。

WeWork 需要有人愿意以过高的估值为企业提供资本。不幸的是，纽曼曾经让外部投资者受过伤害。不能再依靠他来重建企业。

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背景新闻

亚当·纽曼的新房地产公司 Flow Global 寻求购买 WeWork 或其资产，或为这家破产公司提供债权人担保融资，据《纽约时报》公布的一封信件称。纽曼创办了这家共享办公空间公司，但在 2019 年离开了该公司。

纽曼的律师给 WeWork 发了一封信，称由丹尼尔·洛布经营的对冲基金 Third Point 将帮助融资交易。 据路透社报道，Third Point 表示他们只是与 Neumann 及其公司进行了初步的对话。

WeWork 于 11 月 6 日在新泽西法院申请了第 11 章破产保护，这是在其估值为 470 亿美元的融资轮之后的四年。据称，约 92% 的贷款人同意将其担保债务转换为股权，清除了约 30 亿美元的债务。WeWork 拥有超过 130 亿美元的长期租约，并要求在破产程序中重新协商这些租约。截至 6 月份，WeWork 在全球 777 个地点设有办公室。

（编辑：Lauren Silva Laughlin 和 Sharon Lam）