日本地产是如何走出低谷的？

一、日本地产已经走出低谷

2013 年开始，日本房地产行业逐渐走出低谷，价格和销售连续攀升，从日本房地产价格指数来看，2013 年 1 月-2023 年 1 月，东京都市圈上涨 62%，京阪神都市圈上涨 41%，九州和冲绳上涨 30%，东北上涨 26%，北海道上涨 55%，整个日本上涨 38%。日本房地产如何结束了 “失去的 20 年”，走出了低谷？安倍经济学的 “三支箭”，对日本房地产产生了什么作用和影响？日本房地产对我们有哪些启示？

安倍经济学的 “三支箭”，大胆的货币政策（极其宽松的货币环境）、灵活的财政政策（刺激经济增长、消除财政赤字）和快速的增长策略（降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区，把日本置于全球经济发展社区）对日本房地产复苏有重要的积极作用。

二、日本地产何以走出低谷？

1. 降低利率

1）购房者、开发商的借款成本下降

安倍经济学实施以来，日本实行宽松的货币政策，利率一路下降。到 2016 年，日本正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本，刺激房地产市场交易活动，进而推动了房价的上涨。

这种超低利率环境，一方面，使得购房的贷款利率大幅度降低，激发了购房需求。另一方面，开发商的借款成本也随之降低。低利率推动房地产市场回暖。

2）房地产的相对收益上升

在宽松的货币政策环境下，固收类投资的收益率会随之降低，投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资，比如房地产。根据日本不动产证券化协会（ARES）的日本房地产指数统计，日本房地产的回报率相对稳定，相比固收类资产，有更强吸引力。

此外，日本通过设立房地产投资信托（J-REITs）进行房地产资产证券化，将房地产资产打包成基金，并将基金份额在公开市场上进行交易。J-REITs 始于 2001 年，底层资产主要包括办公楼、零售物业、住宅物业、物流物业、酒店、医疗等。2013 年后，J-REITs 的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs 的收益表现与日股相比也有一定优势。

2. 吸引外资

安倍经济学实施了大规模的货币宽松政策，扩大内需的同时，也着力吸引外国投资。外需的增加也助力提升了日本房价。

除了宽松的货币政策本身，日本房地产吸引外资有两个重要前提：

1）经济复苏，投资吸引力增强

安倍经济学的 “三支箭” 推动日本经济有所复苏，提升了日本的国际形象和吸引力。安倍经济学中也包含了经济结构改革措施，比如劳动力市场、农业、医疗、能源政策等领域的改革，这些政策使得日本的投资环境得到改善，吸引国外投资者来日本投资。

2）日本房地产市场庞大且稳定，可以容纳庞大外国投资

日本房地产规模在全球前列，足够大的房地产市场可以吸引外国投资。在全球投资者的视角中，日本房地产市场广阔，具有较高的投资价值。

此外，日本为吸引外资，向外国投资者足够开放房地产市场：

1）国内和国外投资者之间没有明显差异

日本在房地产交易方面，外国投资者可以比较容易地在日本进行房地产投资，这也是吸引外国投资的重要因素。按照日本官方宣称：外国人/外国公司能购买房地产；无论房地产类型如何，外国人/外国公司能毫无限制地购买房地产；外国人/外国公司能拥有房地产；有可能在不公开交易情况下进行房地产交易。

2）外资可以通过 J-REITs 进入日本房地产市场

安倍经济学期间，外国投资者一直在积极投资于日本房地产市场。通常来讲，外资投资日本房地产，可以直接购买位于日本的房产，也可以选择投资 J-REITs，分散投资风险，获取相对稳定的收益。自 2013 年以来，J-REITs 稳步增长，买卖交易活跃，外资交易 J-REITs 比重越来越大。

3. 促进旅游

日本政府大力发展旅游业，旨在形成有国际竞争力的旅游景点，从而显著增加入境游客数量。安倍经济学期间，日本外国游客明显增多。2015 年日本共接待了 1974 万名外国游客，同比增长 47％。到 2019 年，外国游客已经高达 3188 万名，创历史新高。

推动旅游业发展的一个隐性措施，是引导日元贬值。日元贬值，会吸引外国人赴日旅游。随着外国人在日本境内旅游增多，日本旅游服务的国际收支顺差也会随之扩大。

日本旅游业的开发，促进了房地产的开发，房价也随之上涨。比如：东京 2020 奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮，推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资，商业土地价格和住宅土地价格都出现了明显上涨。

4. 深化城市化

过去 10 年，日本城市化进程还在继续。尤其是东京，在全日本人口减少的情况，2012-2022 年，仍有约 80 万人涌入。使得房屋供应量无法满足需求，从而推动房价上涨。

日本致力于建设面向世界的全球商业城市。通过中央新干线，将东京、名古屋和大阪相连，打造世界级的都市群。巨大的城市网络，整合资源，推动经济发展的同时，也会吸引更多的人员，推进城市化进程。

深化城市化的过程中，日本住宅房地产市场的产品类型出现结构性调整。比如，共管公寓（Condominiums）价格在所有房屋类型中，上涨最快最大。

社会青睐共管公寓的主要原因包括：1）节税。在日本，住宅物业的遗产税评估是分别针对土地和住宅物业进行。土地评估是基于土地持有的部分。所以对于居民较多的高层公寓，土地税可能会更小。相应地，共管公寓所有者的税收评估价值也会更小；

2）投资属性强。由于共管公寓的二级市场相对发达，市场稳定，所以交易共管公寓相对容易。同时，共管公寓也容易出租。随着共管公寓价格上涨，海外投资者逐渐参与购买，进行投资，也进一步推升了共管公寓的价格。

三、总结和启示

在沉寂多年后，日本房地产市场已经走出低谷。其中的经验格外值得我们关注。因为日本房地产复苏存在诸多重大困难，比如人口老龄化，比如城市化几乎已经结束。除了漫长的时间，给到日本房地产喘息时间，周期性波动回升以外，安倍经济学对日本房地产复苏功不可没。

安倍经济学的 “三支箭” 里，对日本房地产第一重推动，是货币政策。极度宽松的货币环境，利率不断下降，有效降低购房者和开发商的成本。而且提高了房产收益率的相对吸引力。第二重推动，来自积极的市场开放。让外资成为推动日本房地产市场复苏的引导力量。不断扩大开放，吸引外资投资日本，为外资进入日本房地产市场提供便利，推进 J-REITs。第三重推动，来自深化城市化。让人口进一步集聚大城市圈，降低生活成本，调整住房产品类型。

总体来看，日本房地产政策是有效的。因为决策层清楚地认知，房地产兼具消费品和资本品性质。要在消费需求和投资属性两个方面共同发力，才能推动低迷多年的房地产市场回暖。一方面，鼓励消费需求，比如推进大城市化，降低购房者成本；另一方面，宽松货币，提高房产出租相对收益率，引导外资，让海外资本成为引导市场回暖的先导力量，让房地产市场恢复资产属性。二者缺一不可，只关注一个方面的政策，预计很难成功。

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