Minimum repayment of 1 yuan principal! Multiple banks take action, the popularity of "interest first, principal later" for mortgages is on the rise

最低可還 1 元本金

近日，平安銀行、建設銀行、興業銀行在內的多家銀行先後推出房貸的 “先息後本” 還款業務。總結而言，市場上 “先息後本” 的主流方案為 “先息” 期數 24 至 60 期，貸款人僅需償還利息，償息期過後，則需在剩餘貸款期限內按期償清餘下貸款。有銀行表示，此舉是為了降低房貸客户的還款壓力，每月最低可以只還 1 元本金。

以 5 月底推出該產品的平安銀行為例，該行住房按揭貸款 “特色還款方式” 包括 “二階段還款”“雙週供”“輕鬆還” 和 “氣球貸” 等四大類。據瞭解，氣球貸是指借款人按約定的總期數（固定 20 年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。

不過，券商中國記者走訪獲悉，部分銀行的房貸 “先息後本” 還款業務在一些地區暫未落地。平安銀行北京某支行一位信貸客户經理對記者表示，當前該行還沒有房貸 “先息後本” 的業務，其他類型的 “氣球貸” 例如抵押經營貸可以辦理 “先息後本” 的模式。

也有家住北京的建行房貸客户透露，其建行手機銀行上顯示 “該筆貸款所在地區暫未開通還款計劃調整服務”。平安銀行深圳福田某支行客户經理也表示，該行暫時沒有落地 “氣球貸” 業務。

事實上，房貸還款 “先息後本” 模式已不是新鮮事，早在兩年前就有銀行推出類似業務。

券商中國記者從興業銀行獲悉，2022 年 2 月底，該行上線一款名為 “隨薪供” 的產品，針對中長期個人一手、二手住房貸款客户，但設定最長期限僅有 3 年，在該期限內暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低短期還款壓力的一種還款方式。

而建設銀行 2022 年起也在多地分行推出名為 “輕鬆供” 的類似產品。該產品將個人住房貸款在貸款期限內劃分為兩個階段：第一階段，按月歸還 1 元本金以及當月應歸還的貸款利息 (可根據借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年)；第二階段，在剩餘貸款期限內，剩餘貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。

適用未來收入改善人羣

“我看到 ‘先息後本’ 的宣傳時也心動了。” 李先生告訴券商中國記者，自己仍有約 200 萬元的房貸，其所在的借款銀行暫未推出該類服務。不過，李先生也存在顧慮：“一想到後期本金的壓力，我還是想先按揭還款。” 在社交媒體上，像李先生這樣對房貸 “先息後本” 望而卻步的羣體並不在少數。

券商中國記者算了一筆賬，以建行 “輕鬆供” 為例，假設貸款 100 萬元、還款期限 30 年，利率 3.5%。常規等額本息還款方式，月供需要 4490 元。若在兩年前使用該產品，則每月只要還 1 元本金，月供在 2800 元左右。但由於使用該產品後延後償還本金，最終產生的利息則高於等額本息將近 6 萬元。

多位分析人士告訴券商中國記者，前期的階段性償息 “減壓” 期過後，本金償還的壓力和風險不容忽視。不管後續如何償還，本金償還壓力都是增大的，若對收入和償還能力計算不到位，容易產生違約風險。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對券商中國記者表示，該類產品針對的是當前對還款有顧慮的年輕人、新市民等買房主體人羣，在目前承接貸款需求有限的情況下，“先息後本” 的設計，能一定程度上減輕購房者的壓力和顧慮。

李宇嘉分析稱，當下居民按揭貸款申請意願不強，而銀行面臨資產荒的情況下，仍把按揭貸款作為優質資產來搶，導致銀行之間的競爭加劇。各銀行之間，除了貸款利率競爭，更多是服務的競爭，再加上當前銀行降低利率爭搶客户的空間有限，通過貸款產品設計和創新來拓客就成為一種選項。

博通諮詢金融行業資深分析師王蓬博分析認為，目前有鼓勵房地產的政策出台後，銀行抓緊窗口期推出相應的產品，既能穩住存量用户，也能吸引新用户，這是最主要的動機。目前銀行資產端承壓，房地產端仍是優質資產和出口之一，“先息後本” 的產品也能夠促使銀行在行業競爭中發力。

易居研究院研究總監嚴躍進對券商中國記者表示：“一般是對後續五年收入狀況持續改善的家庭，可以嘗試此類服務。但輕易認為後續償還能力增加，或者誤判收入狀況，就容易產生新壓力和風險。” 不過，嚴躍進也認為對於商業銀行來説，大規模推進此類模式同樣會帶來風險，建議對於部分階段性償付壓力有減輕需求的客户，商業銀行可以做個體評估後實施。

存量房貸調整呼聲再起

近期房地產新政後，各地陸續取消房貸利率下限，新發住房貸款利率創下新低。有機構統計，近期 30 個樣本城市的首套房貸利率平均下降 20BP（基點），降幅最多的城市達到 45BP，最低利率降至 3.15%。

相對而言，此前購房的客户存量房貸利率仍維持在 4% 以上。2023 年四季度，央行披露的數據顯示，23 萬億元存量房貸被下調利率（占房貸總規模約 60%），調整後的加權平均利率 4.27%。相比新發房貸利率，二者之間的利差再次拉大。

在此背景下，又有一些銀行客户選擇對存量房貸提前還款。家住上海的吳先生告訴券商中國記者，今年 5 月他再次向銀行申請提前償還房貸 13 萬元，這已經是他 8 個月內第 5 次還款，前後總共提前還貸 140 萬元，為此拼光了此前的積蓄和大半年收入。吳先生表示，近期他所在的公司正在裁員，提前還款主要是出於對未來收入不穩定的擔憂，以主動降低負債。

據國泰君安證券韓朝輝團隊日前發佈的研報，2 月以來，居民早償率指數加速上行，4 月達到 37% 的歷史高位，已達到歷史前高水平，反映居民提前還貸行為明顯增多。

韓朝輝團隊分析認為，本輪居民早償潮由高收益資產荒（存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理）驅動，因而熄火的關鍵是扭轉居民對於資產荒的預期，根本措施在於促使價格平穩回升、提升通脹預期。

近期，有專家發文呼籲，再次降低 “存量房貸” 利率的時機已到。中原地產首席分析師張大偉近日發文，呼籲再降存量房貸利率。他認為，存量房貸利率的調整是一個複雜的問題，涉及多方面的利益和市場預期，當下房地產市場最缺的是 “信心”，穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，普通老百姓每個月就可以有更多錢去消費。

不過，有多位專家認為，短期內，商業銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足。李宇嘉對券商中國記者表示，銀行負債成本很高，貸款利率不斷下滑，銀行收益面臨較大挑戰，所以短期內貸款利率下降的空間不大。

長江證券分析師馬祥雲團隊研報中預計，短期內再次下調存量房貸加點概率較低。2023 年這輪下調是當時存量房貸利率相對較高，接近 5%。當時政策調整時提到，下調部分是銀行歷史上的超額加點，因此如果再次下調，就意味着必須突破歷史政策。近期銀行淨息差再創歷史新低，造成營收、利潤下滑，銀行經營壓力導致出台衝擊較大的政策會更審慎。

本文作者：黃鈺霖、謝忠翔，來源：券商中國，原文標題：《最低可還 1 元本金！多家銀行出手，房貸"先息後本"熱度升温》