Opendoor Is Down 53% So Far in 2024. Is It a Buy Before the Fed Starts Cutting Rates?

Opendoor(OPEN -1.87%) 在 2024 年迄今下跌了 53%，更有趣的是，大多數房地產科技股，如 Zillow 和 Redfin，表現要好得多。

此外，Opendoor 最近公佈的第二季度業績超過了管理層預期的最高水平。因此，隨着美聯儲準備開始降息，以及普遍樂觀情緒認為房地產市場即將回暖，現在是買入 Opendoor 的絕佳時機嗎？

Opendoor 強勁的第二季度數據

儘管房地產市場持續疲軟，Opendoor 在第二季度取得了令人印象深刻的業績。公司購買了 4,771 套房屋，同比增長了 78%，遠遠高於其預期。它賣出了 4,078 套房屋，因此略微增加了庫存。

此外，貢獻率，這是一個考慮將房屋保留在資產負債表上的成本的盈利能力指標，達到了 6.3%，遠高於公司預期的 5.4% 到 5.7% 範圍。根據調整後的 EBITDA 基礎，Opendoor 在本季度虧損了 500 萬美元，遠遠好於預期的 3000 萬美元虧損。

強勁數據並非唯一關鍵

乍一看，這些數據可能看起來非常強勁。而事實確實如此。但第二季度業績報告中最重要的部分並不是第二季度發生了什麼，而是未來的預期。

在致股東的信中，Opendoor 的管理層表示，公司在六月份看到了意外的價格軟化，並且公司為了達到銷售目標增加了房屋價格下調。

簡言之，Opendoor 預計第三季度將比許多人預期的要弱，而該指引似乎表明公司在本應是房屋銷售旺季的中途正在退步。

中間點的營收指引為 125 億美元，將代表大約 17% 的環比下降。更重要的是，貢獻率預計將從可接受的 6.5% 下降到 2.9% 到 3.5% 的糟糕水平。因此，調整後的 EBITDA 虧損預計將擴大到 6000 萬到 7000 萬美元，這是與上一季度的 500 萬美元虧損相比的巨大增長。

最終結論

公平地説，Opendoor 的管理層明確指出，其第三季度指引是基於當前信息。儘管第三季度可能確實是一步後退，無論美聯儲做出什麼決定或表態——畢竟，我們已經進入了第三季度的兩個月——降息可能會成為 Opendoor 的有利因素。此外，擁有約 12 億美元資本，包括約 8 億美元現金，Opendoor 當然有靈活性度過一個或兩個艱難的季度。

然而，除非利率大幅下降並且交易量急劇增加，否則該業務可能難以向投資者展示通往盈利的真正路徑。即便如此，這可能也是一場艱苦的鬥爭。管理層確實在充分利用糟糕的房地產環境，但在投資之前，我需要看到更清晰的盈利路徑，更重要的是，在比第三季度指引所示的市場發展緩慢的情況下，數字的穩定性。