China Real Estate Research Institute: Which real estate policies are worth looking forward to after the Politburo meeting?

智通財經 APP 獲悉，中指研究院發文稱，整體來看，當前我國經濟運行出現一些新的情況和問題，促進房地產市場止跌回穩對於穩定宏觀經濟至關重要，9.26 政治局會議釋放了更加積極信號，財政貨幣政策或將加力穩經濟，有助於穩定居民收入預期，對於房地產市場也將產生積極影響。同時各項房地產政策舉措也將加快落地，進一步修復市場預期。解決房地產面臨的問題，本質仍是儘快推動市場交易恢復，其中核心是加快房價企穩，只有穩住房價才能有效激活市場。預計四季度房地產政策將圍繞穩房價展開，不斷擴大需求總量、改善供求關係，進一步發揮大城市的帶動效用。

中指研究院指，三季度，多個重磅會議相繼召開，9 月 26 日中央政治局召開會議，會議通稿中房地產所佔篇幅增加、位置靠前，均表明當前房地產的重要性，會議對房地產的定調更加積極，指出 “要促進房地產市場止跌回穩”，並明確 “對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”，“要回應羣眾關切，調整住房限購政策”，央行也在日前釋放多項政策利好，降準降息加快落地，並宣佈將下調二套首付比例下限、降低存量房貸利率等，均對市場釋放更為積極的信號。

在重磅會議的再次定調下，多項樓市政策值得期待：

① 一線城市有望加大力度優化限購政策，如北京、上海放開 144 平米以上大面積段户型限購，降低社保年限至 1 年等；

② 加大購房補貼，“補人頭” 政策帶動市場增量需求釋放；

③ 降低購房成本，降低交易佣金、交易税費、房貸利率等也是重要的政策優化放方向；

④ 完善地方政府收儲已建成未售商品房政策，打通各項卡點；

⑤ 完善 “好房子” 建設的配套政策，深入推進項目 “白名單” 政策，優化房企預繳税費政策等供給端政策也存在跟進預期。

1.中央：政治局會議再定調，多項政策有望共同發力促進房地產市場止跌回穩

表：2024 年以來中央重要會議中涉及房地產的內容梳理

資料來源：中國政府網，中指研究院綜合整理

7 月，二十屆三中全會審議通過的《決定》全文，較大篇幅提及房地產，彰顯了房地產行業的重要性，《決定》明確了房地產中長期改革方向，也指明瞭短期舉措。

短期舉措方面，政策着力點在於賦予地方更多調控自主權，激發改善性住房需求，國企收儲去庫存等方面，實現穩房價、穩市場、防風險。《決定》強調 “充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”，9.24 央行、9.26 中央政治局會議進一步明確相關政策，為各地優化調整樓市政策打開了空間。同時，《決定》提出要取消普宅和非普宅標準，9.24 央行宣佈下調二套房首付比例下限至 15%，預計各地將加快跟進相關舉措，助推改善性住房需求釋放。

中長期改革方面，《決定》明確加快構建房地產發展新模式，租購併舉，“保障 + 市場” 住房體系建設，改革商品房預售制、完善房地產税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26 政治局會議繼續強調要 “抓緊完善土地、財税、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。“抓緊” 一詞表明瞭完善房地產中長期改革舉措的迫切性，預計未來建立適應房地產發展新模式的土地、財税、金融等制度，完善配套政策也將進入加速推進階段。

9 月 26 日召開的非常規的中央政治局會議，反映出中央對於當前經濟形勢的高度重視，也體現政策加力穩經濟的緊迫性，會議定調 “要促進房地產市場止跌回穩”，或意味着年內將有更多穩市場政策將加快落地。

9 月 27 日，央行已跟進落實下調金融機構存款準備金率 0.5 個百分點，本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為 6.6%，釋放中長期資金約 1 萬億元。同時將 7 天期逆回購操作利率由此前的 1.70% 調整為 1.50%，下調 20BP，預計 10 月 LPR、存款利率等也將隨之下行 0.2-0.25 個百分點。

圖：1 年期、5 年期以上 LPR 走勢

數據來源：央行、中指數據 CREIS

2.地方：三季度各地政策出台頻次較高，後續一線城市限購限貸有較大優化空間

根據中指監測，2024 年前三季度全國有約 270 省市 (縣) 出台政策超 560 條，三季度約 160 省市 (縣) 出台約 200 條政策，頻次較二季度小幅回落，但仍保持較高水平。

圖：2022 年以來各地因城施策頻次 (截至 9 月 25 日)

表：2024 年以來主要政策類型出台頻次對比 (截至 9 月 25 日)

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度數據來源：中指研究院綜合整理

(1) 需求端政策

表：2024 年三季度部分省市優化政策主要舉措

數據來源：中指研究院綜合整理

限購方面，除一線城市及天津、海南部分城市外，絕大多數城市限購均已放開，三季度各地政策調整多集中於特定人羣優化，如廣州放鬆港澳台及外籍人士 120 平米以上限購，海南多地針對落户後購房資格進行放鬆。

限貸方面，成都、長沙、重慶等多個核心二線城市將商貸認房範圍收窄至購房所在區縣，即在擬購住房所在區縣無住房的，認定為首套房；撫州、湘潭等地將商貸、公積金貸款認房範圍均收窄至購房所在區縣；成都、重慶等地，當購房者將手中房源掛牌出售或出租時，可對住房套數進行核減；大連、山西省等地，對於多孩家庭住房套數進行核減。整體來看，多地通過優化住房套數的認定，實現購房門檻、購房成本的降低。

限售方面，重慶、山西省、泉州泉港區取消限售要求，在取得不動產權證後即可轉讓，加速二手房流轉。

限價方面，鄭州、信陽、天水等地取消限價限制，開發企業可自主定價，另外，邵陽、撫州等地，團購房源優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍，也一定程度放鬆了限價政策。

除此之外，三中全會後，部分地區明確取消普宅認定標準，9 月，江蘇省、山西省發文明確取消普宅、非普宅標準，北京亦發文指出 “適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則”，普宅標準的取消，有助於降低非普宅房源的交易税費，降低購房成本。

公積金政策方面，當前公積金政策優化為各地政策調整的主要方向。三季度，廣州、杭州蕭山區、成都、大連等地陸續支持提取公積金支付首付；贛州、撫州等多地優化公積金貸款套數認定，購房所在區 (縣) 無房即認定為首套；成都、綿陽、撫州等地租賃或掛牌出售可核減公積金貸款認定套數；崇左等地結合生育政策進行優化，多孩家庭相應核減公積金貸款認定套數；杭州蕭山區、新疆、株洲等地將公積金提取範圍擴大至直系親屬；另有超 80 城上調公積金貸款額度上限。

(2) 供給端政策

各地持續跟進優化土拍規則、提升供地品質、優化供應結構，為 “好房子” 供應提供基礎。土拍規則方面，8 月，北京等地新掛牌土地均對交易規則進行優化調整，其中北京對於競買人資格、競價幅度、超低能耗建築標準均進行下調，降低房企參拍門檻，同時上調地塊溢價率上限，由原先 15% 的溢價率調整至 25%、30%。

供地品質方面，杭州、廣州等地 8 月供應容積率更低的地塊，其中部分此前流拍或中止出讓地塊經過調規，容積率較之前出現明顯下降，如杭州臨平新城地塊容積率由 2.2 降低為 1.2，建築高度由 54m 降低為 24m；深圳、廣州等地供應區位更佳的地塊，廣州 8 月發佈的供地清單中 50 宗地塊，其中 20 宗位於中心四區。

供應結構方面，8 月上海發文優化 “70/90” 政策，調整套型供應結構，優化後，中小套型面積的標準提升為多層 100 平米、小高層 110 平米、高層 120 平米，同時中小套型的供應比例也有所下調，從未來入市的產品供給結構進行優化，意味着未來將有更多的大面積產品進入上海新房市場，更好地適應當下住房需求結構變化，同時越核心的地塊中小套的佔比越低，以滿足居民改善性居住需求。

(3) 去庫存方面

地方國企收儲已建成未售商品房配套政策不斷落地，今年以來，超 30 地發佈收購存量房作為保障性住房的公告，其中三季度深圳、長沙等超 20 城發佈，城市數量較二季度明顯增加，8 月，武漢、重慶均有收購項目落地，收購的存量房將用於保障性租賃住房。但當前各地收儲工作進展較為緩慢，仍面臨價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等問題，未來亟需更多針對性政策給予支持。

住房 “以舊換新” 持續推進，效果初顯。三季度多地對住房 “以舊換新” 政策進行創新升級，無錫梁溪區、武漢礄口區擴大二手房收購範圍，8 月初無錫梁溪城發集團明確可跨城市 (蘇州、常州) 收購二手房，目前已有蘇州、常州跨城置換成交的房源；武漢礄口區收購範圍新增江漢區、江岸區、常青花園片區、吳家山部分區域，同時增加可選購新房房源。另外，4 月以來開展住房 “以舊換新” 的鄭州也取得一定成效，截至 8 月末，已簽訂意向協議房源 3818 套，通過城發安居公司收購，完成新房認購及網簽約 1500 套，通過國企平台收購二手房帶動新房成交，加快了庫存去化速度。

盤活存量土地方面，部分城市推進土地調規及政府收回未開發地塊，為其餘城市提供重要參考。武漢今年以來超過 10 個項目申請將存量地塊中的商業部分調整為住宅；9 月，廣州收回越秀 4 宗未開發地塊，並以票據形式支付，該票據可用來購買廣州新出讓地塊。

另外，對於已開工商業項目，7 月長沙發布新政支持公寓類等類住宅商品房調整為住宅，政策落地後佳兆業城市廣場項目申請調規將商業改為住宅，以納入保交房範圍，實現庫存的盤活去化。

整體來看，當前我國經濟運行出現一些新的情況和問題，促進房地產市場止跌回穩對於穩定宏觀經濟至關重要，9.26 政治局會議釋放了更加積極信號，財政貨幣政策或將加力穩經濟，有助於穩定居民收入預期，對於房地產市場也將產生積極影響。同時各項房地產政策舉措也將加快落地，進一步修復市場預期。

解決房地產面臨的問題，本質仍是儘快推動市場交易恢復，其中核心是加快房價企穩，只有穩住房價才能有效激活市場。預計四季度房地產政策將圍繞穩房價展開，不斷擴大需求總量、改善供求關係，進一步發揮大城市的帶動效用。

從政策趨勢上看，第一，一線城市有望加快並加大力度優化限購政策，如北京、上海放開 144 平米以上大面積段限購，在不影響剛需羣體的情況下，鼓勵有資金實力，且有住房需求的人羣進入市場；另一方面，北京、上海降低社保年限至 3 年或 1 年，推動剛需加速入市。各地也有望進一步收窄限貸政策的認房範圍，並加快跟進落實下調二套房首付比例，更好的釋放改善性需求入市。

第二，加大購房補貼，通過 “補人頭” 帶動市場增量。針對確需保障的人羣，如無房工薪家庭、多子女家庭等，給予更大力度購房補貼，促使這部分人羣進入市場購房，根據家庭、人才情況 “補人頭”，有望切實解決基本保障問題，避免投資拉動式的 “補磚頭” 思路，進一步造成資源浪費。

第三，降低購房成本，降低交易佣金、交易税費、房貸利率等也是重要的政策優化方向。比如，各地加快落實取消普宅認定標準、降低公積金貸款利率、從全國層面優化契税税率、下調增值税免徵年限等政策也有出台預期。

第四，在去庫存方面，化解地政府收儲卡點的政策有望繼續完善，如引導地方政府以更合理的價格收購存量住房、擴大收儲範圍以及收購主體範圍、擴大收購項目的用途範圍、導入更多低成本資金等，其中以合理價格收購存量住房有望進一步穩定房價預期。盤活存量土地的配套政策亦有望繼續完善，未來更多資金若能進入市場，將加速閒置土地盤活利用，也將為企業提供更多資金支持。

另外，在供給端方面，完善 “好房子” 建設的配套政策，深入推進項目 “白名單” 政策，加快對房企預繳税費的清退等均存在預期，進一步穩定企業預期。

附表 1:2024 年三季度中央及相關部門樓市政策/表態 (部分)

附表 2:2024 年三季度部分省市優化房地產政策的主要內容 (部分)

數據來源：中指研究院綜合整理