After raising 12 billion, Shui On Land has signed another large-scale renovation project in Shanghai

观点网 9 月底上海翠湖天地六和项目首开售罄并收金近 120 亿之后，瑞安房地产时隔一个月又拿下了上海一个超大型城中村改造项目。

10 月 30 日，瑞安房地产与上海南桥镇政府正式签订南桥镇 “贝港城中村” 改造项目合作框架协议。

作为上海市第二轮城中村开发建设项目，贝港城中村改造项目位于奉贤新城南桥镇核心区域，项目占地约 779 亩，规划建设住宅、商业、酒店、公园、学校、文化配套等多元业态。

作为深耕上海近 30 年的开发商，瑞安房地产旗下上海新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等，基本都是旧改项目的代表作。

贝港城中村的签约，也进一步为瑞安打开了上海奉贤板块的商业版图。

贝港城中村旧改

贝港城中村位于上海奉贤区张翁庙村区域，城中村申报范围 765 亩，核心区域 720 亩，集体土地占比达 61%，项目东至南桥路、南至浦南运河，周边基本为建成区，人口稠密。

2021 年，该区域启动核心区域 720 亩土地规划调整，截至 2022 年底，区域内完成 164 户农户及 9 家企业动迁签约，开始与瑞安等企业展开洽谈，但彼时还未定下最终合作名单。

2023 年 9 月，上海市奉贤区南桥新城 FXC1-0002 单元控制性详细规划 03-18 街坊局部调整，调整区域位于奉贤新城 02 单元，包括贝港 720 城中村及周边地区，即贝港城中村旧改项目。

据悉，此次调整是为了加快推进南桥贝港城中村改造项目实施，统筹推进地区城市更新，实现功能转型升级。同时为协调新城 02 单元内其它地块功能完善，规划范围大于城中村范围。

“贝港城中村将打造成为奉贤西部的水上客厅，居民和游客可以在这里体验到有机与健康引领的城市品质生活。” 一年后，上述控规调整正式获得批复，南桥镇政府与瑞安房地产正式签署了项目合作框架协议。

根据控规调整内容，区域内预计可提供约 5000 套住宅；商业、商办用地 (含备建用地) 约 15.8 公顷；公益性公共设施用地约 11.1 公顷；调整后绿地约 13.2 公顷。

观点新媒体获悉，调整后贝港城中村将以居住生活为主导功能，打造奉贤西部水上客厅。调整后总体开发规模约 161.2 万平方米，其中居住建筑规模约 113.7 万平方米，新建商品房住宅规模约 56.3 万平方米。

此外，项目还将适当降低滨河商业开发量，商业、商办建筑规模约 35.7 万平方米，公益性公共设施建筑规模约 11.8 万平方米。

从周边区位看，调整后基础教育设施用地共 4 处，包含 2 处新增幼儿园、1 处育贤小学、1 处新增 24 班初中；另根据新城单元规划和养老专项规划要求，调整后地区级公服配套设施用地共 4 处，包括文化设施 3 处、保留行政设施 1 处。

值得注意的是，贝港城中村项目是奉贤新城范围内唯一计划开工的城中村项目，根据瑞安房地产计划，预计 2024 年年底开工，整体建设周期约为 75 个月。

瑞安上海版图

瑞安房地产与上海的故事，的确要从旧改说起。

自 1996 年以来，瑞安房地产已经于上海布局了多个城市更新项目，在贝港城中村项目之外，还包括新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等项目，其中时间较近的是蟠龙天地。

2014 年，上海启动城中村改造，批准并确认改造方案的 48 个项目，青浦区蟠龙村是其中之一。回溯历史，蟠龙镇因多家米行和米厂，成为上海市区粮食运输的重要枢纽。然而随着行政区划调整，大多店铺南迁至徐泾，蟠龙镇中心地位逐步被边缘化。

因此更新改造方案中，瑞安提出了 “上海前门院，江南新天地” 的项目定位，将其改造成三大空间：约 23 万平方米的公共公园绿地蟠龙公园，约 5 万平方米的水乡古镇商业蟠龙天地，以及约 25 万平方米的住宅蟠龙国际住区。

观点新媒体获悉，项目从 2014 年启动，2023 年 4 月底正式开业，

蟠龙天地是瑞安房地产在上海旧改中浓墨重彩的一笔，但近期最受市场关注的还要属翠湖天地六期（太平桥 122 地块项目）。

国庆前夕，翠湖天地六期开盘，108 套均价 21 万元/平方米豪宅当日售罄，收金约 120 亿元。

该项目位于上海黄浦区淮海中路新天地核心地段，是太平桥旧区改造城市综合体项目中的住宅部分。而太平桥综合体是瑞安自 2000 年代开始就在上海重点发展的旧改项目，旗舰购物中心上海新天地同样坐落于此。

不过，细查翠湖天地的开发主体上海复基房地产有限公司，其由上海永业企业（集团）有限公司和瑞安房地产旗下乐基有限公司分别持股 50%。

此前于 2021 年，乐基方面曾与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目进行增资。完成后，双方各持有合营公司上海复基房地产 50% 股权。值得注意的是，合营公司将不再为瑞安房地产附属公司，不再并表入账。

但从瑞安三季度销售额来看，翠湖天地六期为销售数据提供了几乎全部支撑。

据第三季度物业销售简报显示，报告期内，瑞安房地产合同物业销售额为 128.63 亿元人民币，其中住宅物业销售额为 127.36 亿元人民币，商业物业销售额为 1.27 亿元人民币。销售总建筑面枳为 69100 平方米，车位销售数量为 287 个，平均售价为每平方米 18.6 万元人民币。

公告特别提到，翠湖天地六和贡献 119.79 亿元。

另于 2022 年 10 月，瑞安房地产联合杨树浦置业布局杨浦历史风貌保护项目，即平凉 6 街坊地块，房地联动价达到 21 万元/平方米，预计这一项目未来也会为瑞安输送更多现金流。

2024 年 3 月的业绩会中，瑞安房地产有限公司首席执行官王颖曾表示，该项目与翠湖天地六期可为集团提供更多销售资源，以及带来持续的销售收入。