The Fed Cut Interest Rates. Here's Why This Excellent High-Dividend Stock Is a Buy.

利率下降的环境通常是股市的积极催化剂。由于无风险投资（如定期存款）的利率降低，更多资金流入风险较高的资产，如股票。此外，借贷成本降低使人们更愿意花钱，从而导致经济活动增加。

话虽如此，股市中有些领域在利率下降时受益更大。其中一个特别的领域是房地产，而在美联储仍处于降息周期的早期阶段时，寻找优质房地产股票可能是一个绝佳的时机。Realty Income（O 0.25%）是市场上最高质量的房地产投资信托基金之一，目前的交易价格显著低于其峰值。以下是为什么这只 5.6% 收益率、每月分红的股票可能是您在 2024 年底前值得关注的聪明选择。

Realty Income 的业务适合复利增长

Realty Income 在美国和欧洲拥有约 15,500 处物业。约 80% 的租金收入来自零售租户，但不要因此而感到害怕。该公司绝大多数的零售租户都处于抗衰退、免受电子商务冲击的行业，或者两者兼具。

具体来说，90% 的投资组合符合以下一个或多个类别：

• 非选择性零售商，销售人们无论经济状况如何都需要的商品。药店就是一个很好的例子。
• 折扣导向的零售商以连在线巨头都无法匹配的价格销售商品，并且在衰退期间往往表现更好。美元商店是 Realty Income 的主要租户类型之一，仓储俱乐部也是。
• 基于服务的零售商销售体验或服务，而不是实物产品。这些企业，如汽车修理店和健身中心，不容易受到电子商务的干扰。
• 非零售物业，如工业、农业和游戏物业，显然不容易受到零售方面的阻力。

不仅租户稳固，Realty Income 的租户还签署长期净租约，内置租金增长，并要求租户支付税费、保险和维护费用。Realty Income 所需做的就是找到优质租户，并享受年复一年可靠且不断增长的收入。

Realty Income 已经作为一家上市 REIT 运营了 30 年，并且在此期间轻松超越了 标准普尔 500 指数 的总回报。此外，截至目前，该股票的股息收益率为 5.6%，并且已经连续 108 个季度增加分红。

该股票表现不佳

近年来，Realty Income 的表现不及市场。尽管这里存在一些租户风险，但主要原因并不是公司的业务，而是利率。

事实上，自 2022 年初以来，先锋房地产 ETF（VNQ -0.27%），作为整体房地产行业的良好指标，已经交出了负 7% 的总回报。另一方面，即使考虑到 2022 年熊市的影响，标准普尔 500 指数在同一时期的总回报也达到了 32%。

不深入经济学课程，REIT 对利率高度敏感，特别是与 10 年期国债收益率通常呈反向关系。请注意，图表的峰值和谷值是同时发生的，例如房地产股票的低点与 2023 年底 10 年期国债的峰值相吻合。

VNQ 总回报价格数据来源于 YCharts

现在，10 年期国债与美联储降息之间并没有完美的相关性，但它确实倾向于朝同一方向移动。如果美联储在未来几年内如广泛预期的那样多次降息，Realty Income 可能处于超越市场的绝佳位置。