American real estate "ghost stories": The Federal Reserve is cutting interest rates, but mortgage rates are rising

隨着美聯儲在 12 月宣佈降息 25 個基點，市場普遍預期借貸成本將降低，然而，近期美國房地產市場的抵押貸款利率卻不降反升，什麼情況？

長債收益率與抵押貸款利率的關係更緊密

有分析指出，美聯儲的降息行動影響的主要是聯邦基金利率等短期利率，這些短期利率又影響着信用卡、汽車貸款和可調利率抵押貸款（ARMs）等一系列借貸成本。

而大多數抵押貸款利率，尤其是固定利率貸款與長期債券收益率的相關性更高。目前，10 年期美國國債收益率正在飆升，也推動了抵押貸款利率上漲。

另一方面，美聯儲降息也並不直接影響長期債券收益率，所以短期利率和長期債券收益率雖然都受宏觀經濟環境的影響，但它們並不會同步變動。

因此，這種脱節可能導致即使美聯儲試圖降低整體經濟的借貸成本，抵押貸款利率卻仍在上升的情況。

通脹和經濟放緩擔憂推高債券收益率，抵押貸款利率不降反升

抵押貸款利率上漲的背後似乎是 “多米諾骨牌” 在起作用。

分析認為，事實上，抵押貸款利率對通脹預期非常敏感。如果投資者認為美聯儲的降息預示着通脹壓力上升，他們可能會要求長期債券有更高的收益率，以補償貨幣價值下降的損失。

而現在，美聯儲也承認自己無法控制通脹，鮑威爾甚至表示，可能需要兩年時間通脹才能回到美聯儲的目標水平。但這似乎還是樂觀了，知名經濟學家 Peter Schiff 近日表示：

“兩年內通脹率不會接近 2%，它將比現在更高。鮑威爾對通脹和經濟的看法仍然錯誤……我認為我們面臨的是滯脹，而且情況會變得更糟。”

分析認為，如果債券投資者將降息視為經濟狀況疲軟的跡象，他們可能會拋售債券，推動收益率上升。一系列 “多米諾骨牌” 聯動下，抵押貸款利率往往也會隨之上升，這也就和美聯儲想要降低借貸成本的初衷背道而馳了。

還有分析指出，如果投資者認為經濟狀況正在惡化，他們還可能會要求更高的溢價來承擔長期風險，將這種風險轉嫁給借款人進而導致抵押貸款利率上升。與此同時，由於市場預期通脹將會上升，他們還會要求越來越高的收益率。

美聯儲似乎陷入 “循環”，2025 年或迎來泡沫破裂

此後，又因為抵押貸款變得更加昂貴，同時房屋保險費、家居改善項目的材料成本以及其他構成房屋所有權集體負擔的成本也在上升，希望購房的人們正在推遲他們的計劃，導致商業地產處於破產的邊緣，於是美聯儲又陷入了既要降低借貸成本又要緩解通脹壓力的雙重困境中。

分析認為，美聯儲無法同時做到這兩點，在經濟停滯和高通脹的情況下，隨着 10 年期收益率繼續飆升近 5%，預計抵押貸款利率將進一步上升，這是一個 “循環”：

“2025 年可能是他們自食惡果的一年，所有泡沫最終都會破裂。美聯儲被困在經濟惡化、赤字高企、債務飆升和通脹高企的牢籠中，無法逃脱。”