Here’s How Trump’s Policies Will Affect the Real Estate Market

自疫情初期以來，美國房地產市場一直不健康，這一切始於唐納德·特朗普總統的第一任期的早期。自那時以來，與疫情相關的通貨膨脹導致利率上升，市場上可用房屋減少，想要擁有自己住房的人面臨的選擇也變少。

在這裏，我們將探討特朗普提議的政策變化將如何影響房地產市場。

• 貸款利率與 10 年期國債收益率相關，而國債收益率則與投資者對總統政策的緊張程度相關。

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• 當新政策導致通貨膨脹率上升時，貸款利率和房屋銷售會受到負面影響。

• 可用庫存的不足是一個住房問題，短期內不太可能改善。

利率仍然高企

回顧美國曆史，平均貸款利率一直徘徊在 7% 左右，今天的利率大致也是如此。現在更大的問題是，由於庫存嚴重不足，房價迅速上漲。再加上仍然存在的與疫情相關的通貨膨脹，今天買房比很長一段時間以來都要困難。

特朗普（或任何總統）向選民承諾可以降低貸款利率的問題在於，總統對利率的影響微乎其微。維護經濟穩定的職責在於聯邦儲備系統，當通貨膨脹過高時提高利率，當經濟疲軟需要刺激時降低利率。無論誰在任，聯邦儲備系統都會認真履行其職責，並會做出認為對經濟最有利的決定。

此外，貸款利率還基於其他因素，包括 10 年期國債收益率的變化。原因如下：美國 10 年期國債的收益率作為其他長期借貸成本的基準。這意味着當國債收益率上升時，從抵押貸款到固定收益投資和商業貸款的利率也會隨之上升。

政策擔憂

勞倫斯·雲是全國房地產經紀人協會（NAR）的首席經濟學家。在接受 CBS 新聞採訪時，雲表示，未來的關鍵問題是特朗普的提案是通貨膨脹性還是非通貨膨脹性。例如，當一家美國公司接受來自被徵收關税的國家的商品時，美國公司支付税款並將該成本轉嫁給消費者。雖然美國公司可能決定在自己的設施中生產進口商品，但即使是成功的公司也需要幾個月或幾年的時間才能提高生產能力。在此期間，美國人需要在收銀台支付更高的價格。

高盛估計，特朗普最近提議的類似關税可能會使標準普爾 500 指數的每股收益下降 2% 到 3%。

由於擔心特朗普的政策——包括對企業的大幅減税、對美國進口商品的關税以及對無證移民的打擊——將推高通貨膨脹，10 年期國債收益率在他最新的總統選舉勝利後上漲了超過 14 個基點。無論這些擔憂是否合理，國債收益率的上升對抵押貸款或房地產行業都不是好消息。

2025 年剩餘時間如何？

我們不是諾查丹瑪斯。然而，圍繞總統的政策、其對 10 年期國債收益率的影響以及是否會因提議的變化而擴大聯邦赤字存在很大的不確定性。由於這種不確定性，大多數人預計抵押貸款利率將在 2025 年剩餘時間內保持在 6% 到 7% 之間。根據雲的説法，如果政策變化被證明比預期更具通貨膨脹性，抵押貸款利率可能會進一步上升。

鑑於房地產市場幾乎處於瀕臨崩潰的狀態，更多的通貨膨脹無疑是在最糟糕的時刻出現。

從歷史的總統視角看

總統是否能直接影響經濟是一個有爭議的問題。根據喬治亞理工學院公共政策學院的研究，在 1789 年至 2009 年間，美國經濟在富蘭克林·D·羅斯福、沃倫·哈定、拉瑟福德·B·海斯和威廉·麥金利擔任總統期間表現最佳。該學院的研究顯示，這些領導人都具備 “軟技能”，如談判和妥協的能力。其他共同特徵包括：

• 能夠在主要政治和經濟機構中建立和維持信任。
• 在危機面前願意承擔責任並採取行動。

現在還為時已早，無法確定特朗普總統是否會對經濟產生積極影響——尤其是住房方面。然而，如果他能夠幫助數百萬美國人擁有自己的住房，這無疑會提升他的聲譽。

這為何重要

在 2024 年，首次購房者的比例降至 24%。這是自 1981 年 NAR 開始追蹤首次購房者數量以來的最低水平。購房和建立資產是淨資產的重要因素。考慮這一點：在 2022 年，房主的中位數淨資產為 396,200 美元，而租户和其他非房主的淨資產為 10,400 美元。健康的房地產市場意味着更多家庭在建立淨資產。

本文的標題為《特朗普的政策將如何影響房地產市場》，首次發佈於 24/7 Wall St.