智通財經 APP 獲悉,關税政策令美國貨幣政策更添不確定性,凱基亞洲首席投資總監梁啓棠接受專訪時表示,預期今年美聯儲減息 4 次,理論上對香港樓價構成支持,若香港發展商去庫存速度快,預計最快明年香港樓價便可恢復單位數增長。梁啓棠認為,美國的關税政策增加美聯儲的決策難度,要在就業市場及通脹目標之間取得平衡,但若通脹高企背後是關税造成,而非需求增加,加息也不會對通脹有影響,相反,減息可以降低資金成本,支持經濟,故他相信,減息是無辦法下的出路,預期美國今年減息 4 次。他指,近日看到樓市成交回升,是信心改善的指標,只是發展商庫存高企,令二手樓市承壓,只要租金持續上升,加上銀行減息,買樓便會變回正回報,從而帶動投資需求。今年樓市最主要是消化積壓的庫存,故若發展商推盤速度愈快,庫存消化速度便愈快,加上賣樓移民潮已過,未來 3 年後預售樓花數目又將大幅減少,樓價亦已由高位累計回落逾兩成,故看好樓市最快明年可回到正常化,每年樓價約有單位數升幅。寫字樓方面,梁啓棠認為,香港經濟復甦緩慢,寫字樓空置率高企,加上新增供應太多,對寫字樓租金有壓力,預期租金明年會再跌 10%,因此商廈較多的發展商壓力較大。若資本化率 (cap rate) 上升,資產價值便會下調風險,即使債務不加,負債比率也會提高,加上目前資本成本高企,故此大家都不會隨便做買賣,令商廈市場陷入停滯。梁啓棠強調,看好樓市不等於看好香港地產股,現時香港地產股的資產回報率只有約 4 至 5%,住宅發展利潤率略高,但大部分香港發展商都以收租為主,故建議買入其他行業股票,較地產股更值博。