1 Stock Up 467% in 2025, and the Company Just Named an Exciting New CEO

在 6 月底，房地产公司 Opendoor Technologies(OPEN 14.69%) 的股东们手中的股票较 2021 年创下的历史高点下跌了 99%。这是一只被忽视的便士股，似乎注定要失败。

但在不到三个月的时间里，Opendoor 的股票从低点上涨了约 17 倍，目前年初至今的涨幅达 467%。

兴奋的情绪显然已经在积聚。但在 9 月 10 日，Opendoor 股票在聘请 Kaz Nejatian 担任新 CEO 时又获得了一次提振。Nejatian 离开了他在电商软件巨头 Shopify 的首席运营官职位，加入了公司。

图片来源：Getty Images。

在 Nejatian 的同一公告中，Opendoor 还宣布了董事会的变动。公司的联合创始人 Keith Rabois 和 Eric Wu 将与 Nejatian 一起重返董事会。

Opendoor 显然正在重组其整个管理团队。这是否会继续推动 Opendoor 股票的复苏故事？

Opendoor 如何赚钱

Opendoor 的商业模式通常被称为 iBuying——它为卖家提供现金报价，然后在报价被接受后进行必要的修缮再转售。因此，它必须找到好的交易并迅速行动以获利。

确实，Opendoor 还有其他赚钱的方式。该公司允许卖家获得现金报价，但仍然可以与 Opendoor 关联的代理合作，尝试在其他地方获得更好的报价。它还拥有一个在线市场，并提供产权和托管服务。但绝大多数收入来自于出售其直接拥有的房屋。

当涉及到盈利能力时，Opendoor 的商业模式面临着艰难的挑战。当房地产市场火热时，很难找到交易。公司更有可能在房地产市场降温时获得好交易。但市场降温意味着它可能会比预期更长时间持有房屋。而当这种情况发生时，持有成本会妨碍盈利能力。

正如图表所示，自几年前上市以来，Opendoor 的毛利率平均仅为 8%。这在支付运营费用时几乎没有余地。

OPEN 收入（TTM）数据来源于 YCharts

这就是为什么 Opendoor 自上市以来在过去 12 个月内没有报告正的营业收入。

保持你的 iBuying 帽子

Opendoor 的新管理层已经到位，业务不再是老样子。重大变革可能即将到来。

Rabois 是新的 Opendoor 董事长，他毫不犹豫地表示，大多数公司的员工并不需要。他认为大约 85% 的员工可以被解雇。即使假设他是 100% 正确，这也需要一些时间和资金来实施。

根据 Rabois 的说法，Opendoor 盈利能力的问题与买卖房屋无关。实际上，他似乎认为商业模式是好的。相反，他认为一般和行政（G&A）费用才是真正的罪魁祸首——这些是与公司管理相关的费用。作为首席运营官，Nejatian 帮助 Shopify 降低了其 G&A 费用占收入的比例，Rabois 相信他可以为 Opendoor 做到同样。

Rabois 和 Wu 都认为 Opendoor 需要创新，这也是引入 Nejatian 的另一个原因。他曾领导团队在 Shopify 开发产品，Opendoor 的董事会希望他能在经历了几年的创新干旱后，在 Opendoor 做同样的事情。

换句话说，Opendoor 获得了新管理层，现在进入了一个变革的季节，无论是从员工数量还是产品角度。

Opendoor 股票值得购买吗？

降低费用在利润缺失时总是有帮助的。但如果我可以温和地反驳 Rabois 对 G&A 的评估，这一项在 2024 年占 Opendoor 收入的比例不到 4%，在 2025 年上半年不到 3%。这实际上低于 Shopify。

此外，即使 Opendoor 以某种方式神奇地能够以零 G&A 费用运营其业务，它仍然会有负的营业收入。因此，似乎改善其毛利率才是解锁盈利能力的真正关键。

iBuying 商业模式很难，我认为改善毛利率说起来容易做起来难。出于这个原因，我今天不会购买 Opendoor 的股票。

也许产品创新可以为 Opendoor 带来利润改善，我希望情况确实如此。但要为股东实现这些变化需要时间和资金，因此我将耐心地在一旁观察和等待。