Li Jia Ge's Huang Yongxin: The future of Hong Kong banks' P interest rate cuts is limited, and the effect of mortgage interest savings still depends on the direction of interbank rates

美国联邦储备局宣布减息 0.25 厘，本港三大发钞银行，包括汇丰、中银香港 (02388.HK) 及渣打随即跟随，同步宣布下调最优惠利率八分一厘，调低后分别为 5 厘及 5.25 厘，是自 2022 年 11 月后近三年新低，料其他主要银行亦将陆续跟随。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，是次港银一致跟随美息下调，显示银行体系资金状况趋向宽松。值得留意的是，尽管最优惠利率下调，但与楼按相关的一个月银行同业拆息仍处於 4 厘以上水平，与美息保持逾 100 基点的差距。这种情况反映本地资金成本仍然存在一定压力，可能影响未来减息步伐。由於目前 P 息已处於相对低位，加上银行需要维持基本息差，即使美国往后再度减息，本港银行跟随下调 P 息的空间亦相当有限。

她表示，在 P 息见底的新形势下，黄咏欣预期市场焦点将从基准利率转向银行提供的个别优惠。未来数月，该行预期银行会透过多种方式争取按揭客户，包括提供更高的现金回赠、优化 H 按计划的息差，以及为特定客户群提供额外利率优惠。

她补充，个别银行近期已积极调整策略，向专才人士、高收入客户提供较标准利率更优惠的按揭方案。这些差异化的优惠措施，将成为客户选择按揭计划时的关键考量。

黄咏欣亦称，对於选用 H 按计划的业主而言，实际节省效果将取决於拆息回落幅度。若拆息能跟随美息同步下行，H 按业主将可享受双重利好。然而，若拆息持续高企，其实际节省效果可能不及预期。建议业主密切关注拆息走势，适时调整财务安排。

随着封顶息率下调，黄咏欣预期转按市场将显着回暖。近期银行积极推出转按优惠，配合息口下行，预计未来一季转按申请将较去年同期增长约两成。业主除了可获得更优惠的利率外，部分银行更提供高达贷款额 1.4% 的现金回赠，创造了难得的转按时机。

在此环境下，黄咏欣建议准买家及业主应仔细比较不同银行的按揭条件。除了关注最优惠利率外，更应详细了解 H 按计划的细节条款，特别是封顶息率的计算方式及现金回赠的实际价值。同时，也要留意个别银行对特定物业类型的按揭政策差异。

对於置业决策，黄咏欣强调需要结合个人财务状况与市场趋势。虽然利率环境改善，但准买家仍需审慎评估自身还款能力。建议参考银行压力测试要求，确保在利率回升时仍能负担供款。此外，也应考虑职业发展前景与收入稳定性，作出长远的置业规划。