物业巨头纷纷 “放卫星”，地产资本扩张加剧

上市三个多月后，恒大物业发布了首份年报。

2020 年全年，恒大物业实现营业收入约 105.09 亿元，同比增长约 43.31%；毛利润约 40.06 亿元，同比增长约 128.27%；股东应占利润约 26.47 亿元，同比增长约 184.49%；每股盈利 0.26 元。

截至 2020 年 12 月 31 日，恒大物业合约面积约 5.65 亿平方米，新增约 5940 万平方米；在管面积约 3 亿平方米，新增约 6260 万平方米。

今年初，恒大董事局主席许家印在内部立下目标，恒大物业 2021年要再新增 3.6亿平方米的在管面积，翻一倍。

3 月 16 日，恒大物业执行董事兼总经理胡亮在业绩会上表示，公司制定的每月对外拓展 3000 万平米的目标 “非常宏伟”，预计在 2021 年总的合约面积会不低于 8 亿平方米，总的在管面积也会超过 6 亿平方米。

这很可能让恒大物业迅速窜至前三，甚至第一、二。据克而瑞，截至 2020 年底，物业在管面积最大的是万科旗下的万物云，为 5.78 亿平方米，第二名的雅生活为 5.05 亿平方米，第三碧桂园服务为 4.09 亿平方米。

无独有偶，碧桂园物业近期也立下了宏大的发展计划，要在未来5年实现千亿营收，而 2020年碧桂园服务的营收仅为 100多亿，差不多 5年要翻 10倍。

3 月 15 日，世茂服务董事局主席许世坛于业绩会表示，过去三年，世茂服务实现收入和规模的 5 倍增长，未来三年将力争再实现5倍增长。

在传统开发业务面临天花板之后，作为地产公司资本化扩张的第一站，物业分拆上市，成为近年来主流地产公司的统一动作。

资本市场也给予了物业股极高的估值，去年市盈率在 50－60 倍，最高的达到 100 多倍。这导致很多物业公司的市值一度超过或逼近母公司、关联公司，如绿城服务曾超绿城中国，彩生活曾超花样年。

但去年下半年、今年以来，物业股持续走低，近期表现低迷。物业巨头趁业绩会纷纷喊话，仍将大力扩张，以图提振股价。

这意味着，物业公司的资本扩张还将继续。近两年，物业巨头的规模高速增长，大多是由真金白银的收并购带来的。2 月 25 日，碧桂园服务拟斥资 48.46 亿元收购蓝光嘉宝约 64.62% 的股份。截至 2020 年末，蓝光嘉宝的在管面积为 1.3 亿平方米，合约面积为 2.1 亿平方米。

本次收购将让碧桂园服务在管面积将达到 5.39 亿平方米。而恒大在管面积的扩张，也要经收购实现。今年 1 月底，恒大物业就以 12 亿收购了宁波亚太酒店物业，一举增加 8000 万平方米的在管面积。

3 月 4 日，龙湖物业收购了亿达服务 100% 股权，规模扩大之外，还加码产业园区服务。

但投资者也在变得聪明，他们不会单单为了规模来给物业公司投票。一名物业股投资者说，他会更关注公司营收和净利增长的可持续性。