绿城管理控股（9979.HK）：2020 年归母净利大增 35.3%，拟每股派息 0.17 元

3 月 22 日港股盘后，中国代建行业第一股绿城管理控股发布上市以来第一份年度业绩公告，公司 2020 年度共营收 18.13 亿元，合同销售金额 745 亿元，合约总建筑面积约 7610 万平方米。

公司 2020 年度的归母净利润 4.393 亿元，同比大增 35.3%，剔除上市费用后归母净利润约 4.69 亿元，同比增长 39.4%，净利润状况明显好于市场预期。同时，公司还宣布拟每股派末期息 0.17 元，合计约 3.33 亿元。

公司虽然于 2020 年度因疫情冲击在业务上收到一定影响，但代建业务整体维持稳定增长态势，项目规模依然是行业绝对领先。

代建行业第一股，业绩持续高增长

绿城管理成立于 2010 年，是国内首家运用轻资产模式的代建公司，在代建运营领域的市占率长期稳居 TOP1，同时也是中国房地产代建行业的第一股。

公司目前的主营以商业代建及政府代建为主，业务遍及在长三角、珠三角、环渤海经济圈、京津翼城市群及成渝城市群等核心经济圈。其中商业代建占比接近四分之三，政府代建业务超两成但近年来增速较快，反映出了深得政商界肯定的品牌实力。

具体分析绿城管理全年财报数据，除了营收及利润项，也还可以看到其各方面业务都呈现出了稳健及高增长的态势。

报告期内，公司在市场的剧烈变化中实现了年度销售额新高及新拓项目货值新高。

其中新拓代建项目的合约总建筑面积达 18.7 百万平方米，较去年同期增长约 16.8%；新拓代建项目代建费预估 58.1 亿人民币，较去年同期增长约 22.3%。

截至 2020 年底，公司管理项目数量由去年同期的 260 个增加至 296 个，合约项目总建筑面积 76.1 百万平方米，同比增长 12.7%。其中长三角经济圈 41.8 百万平方米，超合约总建筑面积的 55.0%，环渤海经济圈、京津冀城市群 15.6 百万平方米超 20.5%，珠三角经济圈 6.3 百万平方米超 8.3%，成渝城市群 1.2 百万平方米超 1.5%。

相对于同期全国房地产开发投资同比增长 7%，及施工面积同比增长 3.7% 的宏观趋势，绿城管理的代建业务的拓展能力及增长性尤为凸显。

而从公司的现有代建业务存量看，可以有效保证未来三年经营业绩的可持续增长。

此外，报告期内公司经营活动现金净流量达人民币 9.03 亿元，较上年同期增长 645.9%，流动资产 33.21 亿元，比上年同期增长 31.7%，显示公司作为服务属性的轻资产公司，无负债且现金流充足的稳健发展状态。

整体看，在 2020 年受疫情冲击导致宏观经济面明显承压的大背景下，绿城管理的年度业绩依然能维持较大幅度增长，这反映出了中国代建行业的蓬勃生机与逆周期属性外，也体现了公司在该领域的纵深布局确实具备卓越的战略前瞻眼光。

轻资产模式获验证，具备多重竞争壁垒

因为具备轻资产运作、高回报低经营风险、以及反周期特征，代建模式在中国房地产行业严控下反而成为了众多房企纷纷谋求转型的重点方向之一。

据不完全统计，目前市场已有包括绿城管理、万科、保利、金地集团、当代集团、中原建业、雅居乐、朗诗等众多知名房企均相继开始布局代建领域，体现出了这个行业正不断获得资本市场的关注，景气度及渗透率均在不断提升。

在其中，绿城管理作为中国代建行业的先行者，具备了很多竞争对手难以比拼的核心优势。

一方面，在商业代建及政府代建领域深耕超 10 年，拥有非常丰富的行业经验，同时还打造出了高度完善的绿城 4.0 代建体系，整合面向不同委托主体的代建业务，提供涵盖产业链全过程的定制化开发服务，形成了成熟高效且的产业闭环。2019 年公司的代建业务在业内市占率 23.7%，规模为同行第二名的两倍以上，享有明显的龙头溢价。

另一方面，公司也在努力打造中国代建行业第一个生态化平台，通过联合上下游产业链企业，打造代建行业从项目投资设计到最后建设及管理等 “一站式” 服务平台，同时还与多家重点同行制定了 “绿星联盟”，固化并输出行业标准，形成更强的行业话语权。

随着代建行业的快速发展，这种彼此协同的平台生态将不断走向成熟壮大。而作为平台及联盟的整合者，绿城管理无疑能在其中获得更多的资源赋能，以及更强的品牌力，进而形成相互协调促进的正循环。这也是为什么绿城管理 2020 年度业绩高速增长的原因。

而从长期看，叠加中国代建市场的不断释放，这种高增长态势在将来还能维持相当长一段时期。

目前我国代建市场才处于起步阶段，整体渗透率不足 10%，与欧美等发达国家成熟市场 20-30% 的渗透率相比还有很大的提升空间。根据中指院报告预计，2020-2024 年国内代建市场的新订建筑面积复合增速为 23.5%，对应每年数千亿的市场空间。

参照欧美模式，如果未来中国的代建渗透率达到 20%，这个市场的增量空间还会更大。

而绿城管理作为代建行业拥有很大话语权的头部企业，毫无疑问能从中持续受益于即将到来的代建行业黄金发展期。

值得一提的是，因为业绩确定及成长性彰显，近期绿城管理控股也收获了不少机构的一致看好。

天风证券近日发布报告称，绿城管理控股属现金奶牛型企业，享受行业成长空间的高回报。预计公司 2020-2022 年归母净利润 4.2、5.4、6.8 亿元，同比增速分别为 +25%、+28%、+25%；给予 “买入” 评级，目标价 5.3 港元。该目标价当前价格增幅超 50%。

建银国际本月初发布的研报也认为，绿城管理控股拥有较高的盈利可见度，未来 3-5 年的收入有足够保障，纯利复合增长率达 20%，也给与了 5.3 港元的目标价。