高派息高回报，解码绿地香港（0337.HK）独特的跨越式发展模式

2020 年新冠疫情阴霾笼罩、席卷全球，宏观环境不确定性加剧的大背景，房企呈现加速分化，随着 2020 年各大房企年度业绩的披露，在 “三条红线” 的政策下，各家房企表现不尽如人意的不少。然而，绿地香港（0337.HK）本年度却给了资本市场和投资人一个意外的惊喜，除了增加 1,215 万方优质土储并战略布局粤港澳大湾区外，公司更是宣布拟每股派发现金红利 0.3 港元，派息率高达 27%，持续给与股东和投资者带来高投资和高回报率，延续了过去五年一贯性的高派息政策。在市场环境不佳的情况下，绿地香港持续派息显然是来源于公司精准谨慎的项目投资、良好的运营管控能力、实打实的盈利能力以及稳健的财务管理的支撑。

在 2020 年度业绩发布会上，绿地香港董事局主席陈军先生表示：“面对疫情冲击以及严峻且复杂多变的内外部形势，绿地香港克服重重困难经营迈上新台阶，公司 “两翼一体” 战略深化布局、土地储备跨越式增长，财务保持稳健审慎，匠心产品深受市场认可和好评，产业园和健康产业等房地产 + 布局战略助力公司实现多轮驱动，绿地香港凭借优秀的经营质量和强大的盈利能力，不断持续为股东和投资者创造超额回报。”

过去一年公司交出了一份表现亮丽的成绩单，业绩数据显示， 2020 年绿地香港实现合约销售金额约 545.35 亿元人民币，同比增长 13%。实现营业收入约 337.34 亿元；毛利润达 82.49 亿元，净利润约 34.59 亿元；归属母公司净利润约 26.08 亿元，每股盈利 0.94 元。在全球疫情笼罩的阴影下，绿地香港业绩稳步攀升，成长潜力伴随战略深化亦不断被激活与释放。笔者就绿地香港近 5 年来厚积薄发的、独特的跨越式发展模式进行解码。

经营业绩持续向好，年度毛利高达 82.5 亿、净利近 35 亿

如果一家企业上市多年始终保持着高盈利、高分红，厚待投资者，那么这家公司是否具备投资价值，答案肯定不言而喻，而绿地香港正是用其优秀的经营质量和强大的盈利能力，不断持续为股东投资人创造超额回报，而公司过去疫情环境下逆势取得的表现亦成为有力的印证。

由于 2020 年绿地香港完成了对母公司全资子公司广州绿地的全部股权收购，根据会计准则要求，公司需重述 2019 年的财务报表，并入广州绿地财务报表。忽略适用会计准则的影响，2020 年绿地香港实现毛利润达 82.49 亿元，较重述前增长 51%，净利润达到 34.59 亿元，较重述前增长 14%，可见，公司的利润指标取得了快步的增长，在疫情特殊环境下实现了跨越式的业绩突破。

根据房企的结转特征，我们知道房企的利润更多的是基于前一到两年销售端的表现，再交付结转进而转化成业绩端实际的增长，考虑到此次湾区核心资产的收购带来的巨量潜在规模，势必还将形成如虎添翼般的助力作用，推动公司未来的业绩增速更上一层楼。实际上过去一年公司并入湾区资产，不论是资产规模还是业绩增长均实现了显著的突破，总资产方面，公司 2020 年达到 1,649.89 亿，相比于 2019 年重述前的 992.70 亿，大幅增长约 66%。而收入方面，公司 2020 年达到 337.34 亿元，相比于 2019 年重述前的 176.62 亿，大幅增长 91%

笔者将时间轴线拉长，从过去 2013-2019 年这一区间段来看，公司同样展现了快速高质量成长的一面，公司合约销售规模从 2013 年的 34.86 亿上升到 2019 年的 484.58 亿，年均复合增长率逾 55%；营收方面，从 2013 年的 54.48 亿上升到 2019 年的 176.62 亿，年均复合增长率约 22%；归属母公司净利润从 2013 年的约 3,500 万上升到 2019 年的 24.74 亿，年均复合增长率逾 103%。

随着此次大湾区资产的注入，推动公司规模迈上更高的台阶，不仅将夯实绿地香港强大的经营实力和抗风险能力，同时不论是在融资层面推动成本降低，还是提升品牌影响力带动产品去化，都将有望持续推动公司后续成长性的不断释放。

湾区资产注入夯实扎实根基，“两翼一体” 战略布局迈向纵深

“手中有粮，心中不慌”，对于房地产企业而言，土储既是基本的生产资料，也是获得资本支持的重要基础。伴随国内城镇化进程的放缓，在有限的增量空间之下，房企对于优质土储的争夺也愈演愈烈。在此背景下，绿地香港凭借其精准的投资、优秀的运营能力以及股东的支持，在资源获取上实现了历史性的突破。

得益于去年对广州绿地的收购，公司在大湾区核心区域获得 35 个项目，对应土储达 833 万平方米。而综合全年，公司 2020 年通过 “集团注资、战略勾地、合作并购及公开市场” 等多元化方式在 20 个城市收购 54 个项目，新增土地储备 1,215 万平方米，拿地力度较 2019 年大幅提升，对应货值约近 1,500 亿元， 同比增长逾 141%。

可见，借助此次战略性收购，绿地香港的土地储备实现了突破性的增厚，区域布局更趋成熟与完善，抗风险能力同步增强。截至 2020 年底，公司共进入 37 个城市，项目数量跃升至 110 个，总建筑面积达到 2,700 万平方米，多数位于极具发展潜力的（新）一二线及省会城市，占比达 64%。公司土储的平均楼板价仅 3,864 元每平方米，对应当前 1.27 万元每平米的销售均价，土地成本占比仅约为项目均价的 30%，为盈利预留了充足的空间。此外，公司 86% 的土储权益比作为企业经营过程中强有力的资本后盾，也将助力公司优质的业绩增长，为股东创造优厚的利润回报。

据笔者了解，绿地香港一直强调长远的战略布局，谨慎布局长三角及泛珠三角区域的优质土储。收购广绿后，绿地集团在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手，并且原则上未来将由绿地香港负责粤港澳大湾区及广东省其他城市的项目开发。在此背景下，绿地香港 2021 年 3 月又成功在广州白云区、广州番禺区连落两子，为扎根大湾区再迈坚实一步，进一步推进了公司 “两翼一体” 的土储战略布局。

2019 年粤港澳大湾区发展基础性文件——《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，代表着中国将打造一个全新的金融及商业枢纽经济蓝图。近年来随着大湾区规划细节不断完善，深圳正式升级 “示范区”、特区迎来 40 周年等利好的持续加码，粤港澳大湾区成为房企的 “必争之地”。对于绿地香港这样在土储布局上占据优势地位的房企来说，提前抢占大湾区核心区域，将助力公司借助政策的东风加速高质量发展，为公司销售额、收入、利润等核心财务数据的提升都将带来直接利好。

高收益、高分红的标杆房企，连续五年派息稳增长

沧海横流，方显英雄本色，绿地香港业绩快步增长，布局持续完善蓄力未来发展的同时，公司高分红、高派息亦让其成为资本市场不可多见的优质投资标的。

据统计，自公司 2013 年成立八年之间，绿地香港每股收益从 2013 年的 0.02 元增长至 2020 年的 0.94 元，增长了 46 倍。

公司在持续、稳定地创造业绩的同时，也持续用高分红回馈股东，公司自 2016 年开始持续为股东带来稳定可观的高回报，且分红金额保持逐年提升的态势，2016 年每股分红 0.10 港元、2017 年每股分红 0.15 港元、2018 年每股分红 0.20 港元、2019 年每股分红 0.25 港元，2020 年每股分红 0.30 港元，公司股利支付率一路攀升至最高近 30%，目前则达到了 27% 左右。

绿地香港用高分红无疑给股东们打了一剂强心针，按照 3 月 25 日公司的收盘股价计算，其股息率接近 12%。充分反映了其在资本市场上被低估的状态，同时也意味着，即便不考虑后续股价上涨，公司高额的分红回报也将带给投资人较高的安全垫。

在行业内部不少房企面临销售疲弱、利润下滑成为不争事实的大环境下，绿地香港不仅交出了一份优异的答卷，同时在分红上持续保持领跑行业的稳健姿态，成为当之无愧的价值型标杆房企。

深度拓展产业链和产业集群，打开新的增长极

随着房地产行业迈过高增长、高利润的拐点，行业聚焦的方向也将围绕多元化和推动降本增效而展开，而透过专业生态链的打造，无疑将进一步带给房企更高的附加值，实现体系的重塑，进一步增厚利润空间。在这一过程中，绿地香港以大健康产业为抓手构建的房地产 + 布局战略表现吸引了行业的极大关注。

2020 年绿地香港与高瓴资本旗下的大健康产业投资基金惠每资本共创 “基地 + 基金 + 运营” 模式的健康产业园，一时间引发行业热议。投资重心一直放在大健康领域的高瓴资本此次与绿地香港的战略合作，背后显然并不简单，双方谋划的是一个万亿级的蓝海市场。

早在去年，在首届 HICOOL 全球创业者峰会上，高瓴资本创始人兼首席执行官张磊就曾介绍，高瓴在大健康产业投资了 160 多家企业，其中中国企业超过 100 家，总投资金额超过 1200 亿元。而绿地香港方面，大健康作为其房地产 + 战略的核心组成部分，公司已经完成了一系列包括高端照护机构、健康产业园等在内的一系列生态布局，并成功打造出了行业具有极强辨识度及影响力的大健康产业 IP——H1。其中绿地香港莫朗福克斯公馆作为公司打造的上海首家专注于认知症的高端照护机构已于 2019 年对外开放，目前入住率达 100%。此外，公司与昆明市政府战略合作打造的昆明 H1 健康城，H1 健康产业园也已经相继落地，其中昆明 H1 健康产业园于 2020 年 11 月开园，园区的出租率高达 81%。

凭借绿地香港专业的运营能力和丰富的园区经营经验，借助高瓴资本的品牌影响力及其长期产业布局下庞大的生态链，双方将进一步贯穿以医疗健康为主的全产业链业务，并以优势互补、品牌互助，业务互往的形式打造更强的生态平台，为未来的发展打开更广阔的想象空间。

结语

绿地香港跨越式、高质量发展的独特模式，离不开公司的机制和体制创新。在此次年度业绩发布会上，绿地香港董事局主席陈军先生亦表示未来将打破原有的激励模式和项目管理方式，全面推行项目跟投、超额利润分配、费用包干等创新机制，使全体员工与公司形成命运共同体，共担风险、共享收益，提高项目投资决策的审慎性、精准度，为股东和投资者持续创造更大的利润空间。

透过绿地香港交出的 2020 年度成绩单，其长期高盈利能力和高派息水平得到了充分验证，展现了公司在行业中的核心竞争力。而随着去年湾区核心资产的注入，公司整体规模及经营实力得到了跨越式的发展，未来在盈利能力和分红派息上还将有望持续表现。而不断稳健夯实的杠杆，以及公司 “两翼一体” 战略的持续深化，公司的成长根基不断得到夯实，企业护城河不断加宽，绿地香港已经走在了属于自己的 “黄金时代”。

结合资本市场来看，绿地香港作为一个总资产超过 1600 亿，年销售额超过 500 亿，目前市盈率只有 2.6 倍，远低于行业的平均水平。相信其凭借此次湾区项目的收购，在以长三角和粤港澳大湾区为主的区域布局优势下，外加稳健的财务结构，以及多元化布局打开的发展空间，绿地香港的长期价值也将进一步得到资本市场的确认，未来估值向上弹性巨大。