绿城管理控股（9979.HK）：代建行业黄金时代下的核心受益者

近年来，随着中国的房地产从黄金时代逐渐转入白银时代，行业的风向也在悄悄改变。

房企们为了迎合时代发展趋势，纷纷谋求突围，转型代建这样的轻资产化路线开始成为了主要的方向，这反而催生了一个蓬勃发展的新兴业态。

在其中，绿城管理作为中国代建领域市占率长期稳居第一的先行者，无疑因而成为了新时代红利下最确定的受益者。

1，代建行业黄金时代来临

目前中国的房地产行业面临的最大压力是，在房住不炒的总指导思想下，行业全面进入严监管时代；行业利润规模增速转向逐渐放缓，此前无比广阔的市地产开发赛道开始变得拥挤。

尤其在去年的 “三道红线”、“集中供地” 新政压力下，地产行业的融资环境收紧，企业的资金压力空前增加，近年来越是高杠杆扩张最快的房企们，面临的去杠杆压力也越大。

无论是行业趋势变革，还是企业自身的发展诉求，转型都成为难以回避的重大考虑问题。

其中，具备轻资产运作、高回报低经营风险、以及反周期特征的代建模式成为房企们的重点方向。

除了轻资产运作属性，代建与传统地产开发最本质的区别还在于理论上可以不需承担任何经营风险，所以这也是与国家所倡导的防范房地产金融风险的大方向所一致。

正如去年绿城管理 CEO 李军在接受央视远程视频采访所言：“代建是一种轻资产开发模式，符合投资与开发相分离的大趋势，这也符合供给侧改革的要义。”

据不完全统计，目前市场已有包括绿城管理、万科、保利、金地集团、当代集团、中原建业、雅居乐、朗诗等众多知名房企均相继开始布局代建领域，随着各大房地产行业龙头不断入局，这个行业的景气度及渗透率正在持续以可观的速度在提升。

代建行业赛道的纵深很广大且前景也很明朗，目前我国代建市场才处于起步阶段，整体渗透率还不足 10%，而在欧美等发达国家的代建市场较为成熟的渗透率普遍在 20-30% 左右，相比之下，我国的代建行业还有很大的提升空间。

根据中国指数研究所报告，在中性预测下，商品房代建市场规模占比将以年均 2.0 个百分点的速度增长；到 2025 年，代建行业规模预计占比将达到 15.1%，新签代建面积复合增率 21.3%。

（来源：绿城管理年度业绩会）

这意味着，在未来相当长一个周期，代建市场每年的规模至少有数千亿的增量空间。如果参照欧美模式达到 20% 的渗透率，这个市场的增量还会更大。

一个每年规模以万亿量级量度的超级大产业，正如火如荼地快速打开。

绿城管理在上市后，公司 CEO 李军已经连续两次在二级市场大笔增持公司股份，在本次业绩会上其向提问者甚至坦言 “绿城管理是房地产轻资产领域的稀缺标的，我在绿城赚到的每一分钱，都会买成 9979.HK 的股票”。

（图片来源：绿城管理年报业绩会）

一家公司 CEO 如此以实际行动来向市场传达决心，说明其对这家公司及这个代建行业的确定性充满这无比的信心。

2，业绩持续高增长，验证成长性逻辑

绿城管理是中国房地产代建行业的最大龙头，项目规模长期稳居行业绝对领先地位，拥有后来者难以比拼的行业经验积累和完善的业务体系和标准，无论自身业务基本盘还是行业格局，竞争实力均不容置疑。

这也是为何在疫情冲击的 2020 年，绿城管理的多项业务表现能继续收获远超行业平均的原因。

营收方面，因为疫情的影响导致部分代建项目收入被延后确认，导致绿城管理的年度收入出现小幅下滑，但其规划还是达到了 18.13 亿元的较大规模，但得益于有力的降本增效措施，其归母净利润是逆势出现 35.3% 的高速增长的。

除了营收及利润项，也还可以看到其各方面业务都呈现出了稳健高增长的态势。

（来源：绿城管理年度业绩会）

2020 年全年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达 18.7 百万平方米，较去年同期增长约 16.8%；新拓代建项目代建费预估 58.1 亿人民币，较去年同期增长约 22.3%。

报告期内，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达 18.7 百万平方米，较去年同期增长约 16.8%；新拓代建项目代建费预估 58.1 亿人民币，较去年同期增长约 22.3%。

（来源：绿城管理年度业绩会）

相对于同期全国房地产开发投资同比增长 7%，及施工面积同比增长 3.7% 的宏观趋势，绿城管理的代建业务的拓展能力及增长性尤为凸显。

截至 2020 年底，公司管理项目数量由去年同期的 260 个增加至 296 个，合约项目总建筑面积 76.1 百万平方米，同比增长 12.7%。

值得一提的是，绿城管理超 8 成的核心业务都在长三角、珠三角、环渤海经济圈、京津翼城市群及成渝城市群等核心经济圈，无论是房地产市场还是代建市场，都具备非常稳健的景气度及最确定的长期增长趋势，这也让绿城管理从一开始就处站在了最好的赛道段位。

（来源：绿城管理年度业绩会）

同时，公司的业务机构中，商业代建项目占比 72.4%，这部分业务为公司贡献了很大的收入及利润；政府代建项目收入占比 17.1%，这部分的业务局域抗房地产行业周期特性，且在未来旧改及保障房很可能会有非常值得期待的彩蛋，其实这一块业务在近年来也有在提速；设计/咨询及其他服务收入占比 10.5%，这部分的利润率很高。

仅从当下公司的现有代建业务存量看，就可以判断公司未来三年的业绩可持续增长应该是有足够保障了。

此外，报告期内公司经营活动现金净流量达人民币 9.03 亿元，较上年同期增长 645.9%，流动资产 33.21 亿元，比上年同期增长 31.7%，显示公司作为服务属性的轻资产公司，无负债且现金流充足的稳健发展状态。

整体看，在 2020 年受疫情冲击导致宏观经济面明显承压的大背景下，绿城管理的年度业绩依然能维持较大幅度增长，这反映出了中国代建行业的蓬勃生机与逆周期属性外，也体现了公司在该领域的纵深布局确实具备卓越的战略前瞻眼光。

3，生态化协同平台赋能逐步凸显

更令人期待的是，绿城管理通过近些年的努力，倾力打造的代建行业平台正不断走向成熟生态化，平台的对绿城管理本身及整个产业生态的赋能效果开始逐渐凸显。

很多大行业发展到一定阶段都往往会从相互抢夺各自为战的竞争逐渐提升到平台化、标准化为主力等更高维度的竞争，这是行业走向成熟的必然过程。

比如在中国近 10 年的商业经济发展变化中，涌现出了各种电商、社交、娱乐、健康等平台中无数成长性惊人的超级巨无霸企业。这些企业除了本身的竞争实力足够强大外，也与各自行业发展到一定成熟阶段时需要有更高效率地协调竞争关系与资源配置的内生需求分不开。

代建行业发展至此，很多上下游产业链企业的各自业务模式都已经完全跑通，但大多数仍处于孤岛竞争状态，要么同质化，要么供需双方关系不对等，这对行业来说既是低效竞争，也是资源浪费和错配。

同时，代建行业不同于纯面向 C 端的其他行业平台，由于主要面向 B 端且行业可标准化高，所以需要或容纳的平台不多。这个时候，谁能第一时间构建出代建行业成熟的生态化平台，谁就能在行业竞争中获得先手。

绿城管理的一大核心优势就在于此，其目前已是中国代建行业中首个以平台化运作模式的先行者，并联合了业内中原建业、雅居乐、金地、当代绿建、华润置地等众多代建品牌龙头联合打造出了覆盖全价值链的轻资产联盟，按 2019 年新订约总建筑面积测算，轻资产联盟占整个中国代建行业市场份额已达 51%。

同时，绿城管理还打造了绿城 4.0 代建体系，该体系涵盖包括前端融资便利、项目挖掘、工程设计/咨询、开发建设管理、营销策划再到后端物业管理和物业保值等业务范畴。无论是土地供应方，专业建设团队、还是想要寻求投资机遇的产业资本，或是想要获取高品质标准服务的消费者，均可以在这个上高效率获取到各自的诉求响应，参与者的粘性及体验会因此会大大提升。

（来源：绿城管理年度业绩会）

同时，从行业价值出发，绿城管理还制定了专属的涵盖从委托方到行业上下游几乎所有参与者的绿星标准，从而增强全程品控、降低沟通成本、提升协调效率，形成相互协调促进的正循环，进而使整个平台的资源得到更有效整合，同时形成更好的网络效应以及竞争壁垒。

随着中国代建市场的不断打开，这种彼此协同的平台生态将不断走向成熟壮大。而作为平台及联盟的整合者，绿城管理无疑因此能在其中获得更多的资源赋能，以及更强的品牌溢价。

而反应到将来的业务拓展方面，这也无疑会使绿城管理在无论商业代建还是政府代建等项目，都能拥有更大的竞争力。

绿城管理在年度业绩会上表示，未来还将加快对产业链上下游企业的收并购及孵化力度，流量业务与存量业务的相互赋能中获取更多收益，逐渐打造公司业务的第二增长曲线。

放眼未来，随着绿城管理代建平台生态的不断完善，其从中衍化出的可能性还会有很多。

结语

在房产行业很大程度上竞争的是品牌实力，背后比拼的是各自的资源、规模、品质、服务、效率、信用等软硬实力，所以才有头部 top10 的房企占全国市场份额超 25% 的分化格局。

这在代建领域也一样，谁的品牌实力越强，就越能争取到这个行业崛起时最多的红利，并且随着入局企业越来越多，代建行业景气提升的同时同样存在马太效应的竞争关系。

自身业务底蕴扎实 + 品牌实力强悍 + 多重竞争壁垒 + 精准的战略布局眼光，这是代建行业第一股绿城管理的最核心的成长性逻辑，也是其最凸显的竞争优势。

可以预见，在已然到来的中国代建时代红利下，绿城管理凭借其行业地位及竞争实力，仍会继续以领导者的姿态屹立于这个行业舞台的中心。