首创置业 (2868.HK)：稳健运营持续提升抗风险能力，多元业务未来表现可期

迈过疫情阴霾笼罩的 2020 年，在房住不炒成主基调，房地产金融长效机制落地，产业转型升级的大背景下，过去一年整个行业面临深层次的变化，一方面疫情驱动了市场消费者对住宅产品健康、功能性和私密性的需求，房企产品体系及生态的升级成为未来竞争的重要着力点，另一方面，随着行业步入存量时代，如何透过多元化布局反哺主业、协同主业甚至开启新的增长极，亦成为房企们不得不思考的方向，此外，随着行业告别高利润时代，开始向管理要效益，产业转型升级下围绕科技赋能和体系建设也都成为房企的核心聚焦点。

在这一系列变化之中，什么样的房企能够顺应行业发展趋势，持续站稳脚跟？恰逢业绩期，各家房企的年度总结与未来规划给了我们一个不错的观察窗口，而这里面首创置业的表现吸引到了笔者的关注。

1·经营活动现金流量净额大幅提升，进一步加强抗风险能力

根据首创置业交出的年度成绩单，2020 年公司实现营业收入 212.48 元人民币，同比增长 2.22%；净利润 12.72 亿元；归属于母公司股东净利润 9.82 元。从核心业绩数据来看，公司利润端出现一定幅度的下降，不过考虑到过去一年相对复杂的市场环境，公司业务运营面临多方面挑战，净利润下滑存在一定的偶发性。而具体观察到，过去一年公司经营活动现金流量净额为 72.22 亿，同比大幅增长 2836%，反映公司经营态势的整体夯实。

而从销售回款来看，公司 2020 年并表销售回款达 294.6 亿，同比增长 11.8%，销售回款率达 86%，也从侧面论证公司在 2020 年坚决聚焦经营现金流，打赢现金攻坚战的决心和成果，进一步提升了公司的抗风险能力。

2·坚持稳健运营，持续优化财务杠杆

首创置业过去一年面对疫情大环境主要强调了一个稳字，而这则具体体现在了公司核心业务的夯实、多元业态布局的持续推进，以及强化风险防控能力，降负债，确保企业财务健康、强化运营等多个方面，公司克服疫情冲击以及政策调控、宏观经济不景气等多方面的影响，总体实现了稳健经营。

首先在签约销售上，首创置业 2020 年全口径销售额 708.6 亿元，其中操盘项目签约销售额 564.3 亿元，占比达 80%，多项目实现开盘热销，打造区域销冠。面对疫情冲击，以及宏观经济压力，首创置业在积极推动防疫抗疫的同时，其透过创新线上线下营销模式，全力抢抓销售回款，强化考核，确保了最终有质量的销售。

而在土地投资层面，过去一年首创置业相继获得包括北京、南京、重庆、武汉、青岛等城市在内的 10 个项目，土地投资额达 189.9 亿元，总建筑面积 422.1 万平方米，平均土地溢价仅 2.6%。其中三大核心城市圈投资额 138.9 亿元，占比达 73.2%。

公司坚持稳健安全的土地投资策略，不高价拿地，坚持差异化非竞争性投资，实现精准投资，过去一年公司大幅降低招拍挂拿地比例，实现 9 宗地块底价获取，积极储备主业发展的核心资源，拿地平均楼面地价为 6126 元每平方面。

值得一提的是，在拿地方面，首创置业一直致力于强化协同、战略合作、一二级联动等方式，在与文创、高科板块的产业协同方面，首创置业实现底价获取南京金融科技产业园、重庆高科技产业园和浙江桐乡乌镇项目，总建面合计达 100.4 万平方米，其中底价获取的南京、重庆项目地价较周边竞品更是低 20% 以上。此外通过战略合作方式，公司还相继获郑州北平原、武汉经开区和江阴敔山湾项目，合计总建面超 220 万平，其中郑州北平原项目规模超百万平。

复杂的内外部市场环境下，市场也更为关注房企的财务健康情况，去年行业三条红线的出炉给了观察房企财务安全新的指引，。过去一年公司净资本负债率同比大幅下降 34 个百分点至 127%，，剔除预收款后的资产负债率同比下降 0.3 个百分点至 74.3%，现金短债比提升至 1.13 倍，公司整体稳健性不断增强，资金面相对健康。

展望后市，公司聚焦经营净现金流，采取安全稳健的投资策略，保持多元畅通的融资渠道，以及背靠国企的信用优势，相信无需对公司的财务风险有太多担忧。而从公司的融资成本来看，年末公司加权平均融资成本仅为 5.14%，处于行业低位。

随着房地产进入管理红利时代，首创置业近年来也在积极推动管理及运营体系升级，公司启动以"3313"管理体系为核心的"盘石计划"，将管理理念、目标与科技化管理工具全面融合，以产品标准化、大运营和业财一体化等为抓手，开展数字化转型，集约化管理，科技赋能主业。而随着公司体系机制的不断完善，将进一步夯实企业在行业中的护城河。

3·多元化业务表现亮丽，积极打造新增长点

作为一家有着多元业务布局的老牌房企，首创置业以住宅开发为基础，不断完善产业布局，切入到土地一级开发、城市综合体，同时布局文创业务、高科技产业地产、长租公寓等领域。

在这一系列布局之下，首创置业的各项业务板块之间形成了良好的协同，同时透过对房地产生态链的深耕，为公司带来了更高的附加值。

从与主业的协同上来看，如上文提到的，公司透过与文创、高科板块成功获取多个优质项目资源，赋能主业开发。

而从具体的业务板块上，文创方面，首创置业在全国 4 个城市布局 10 大园区，公司代表项目包括北京郎园 Vintage 项目、北京？咏园项目和北京？传媒精英总部项目等。公司充分发挥标杆项目优势，赋能主业，以园区载体和基金投资为平台，进行产业链源整合，构建文创产业生态圈。

高科业务板块，公司持续扩展产业资源，打造科技产业联盟，已对接产业资源库的科企数量增至 233 家。另外去年公司还成立了科技公司置威科技，致力于以科技赋能全业务线。

租赁住房方面，公司依托自身优势，积极把握集体土地租赁住房政策机遇，去年新获北京右安门集体土地租赁住房项目，同时上海宝山 WEPARK 项目开业运营，出租率达 95%，实现轻资产管理输出。而京津已开业项目，在疫情冲击下仍然逆势保持 90% 出租率。

展望未来，随着公司平台生态不断孕育成熟，各业务模块实现有机融合，预期未来也将形成公司业务的新增长点。

综合而言，首创置业过去一年稳健的业务运营、健康的财务水平以及良好的融资优势，持续提升抗风险能力，而伴随未来创新业务逐步发展成熟，预期将有效赋能主业，迎来新的业务增长点。