物业股会涨到哪里？

今天港A两地市场整体偏弱，恒生科技指数回调1.5%，恒生指数回调1%，创业板下挫0.9%；只有少数几个板块翻红，物业板块却能保持强势上涨。物业股的逻辑之前也反复分析过了，现在需要讨论的是这个板块还有多少空间。

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持续景气的地产后周期

今天世茂服务，新城悦服务，绿城服务涨幅都接近 10%；其中绿城服务几个交易日涨幅快达到 60%，主要原因是业绩超预期，加上估值便宜，有补涨的逻辑存在；最近涨幅靠前的物业股都是估值偏低的公司。

当然，市场长期看好物业股和竣工修复逻辑分不开。房地产竣工面积增速在 10 月份见底之后，11 月份开始转正反弹。由于疫情原因推迟了整个竣工周期，包括刚出台的三道红线，要求房企降低杠杆率：1、剔除预收款之后的资产负债率不大于 70%；2、净负债率不大于 100%；3、现金短债比小于 1 倍。

这个政策出来之后，地产商被迫降低杠杆，而且短期推盘销售回款的动力更大，又间接性的推迟了竣工节奏。从下游相关性较大的几家家居公司的业绩和市场表现来看，竣工修复回暖的周期并没有中止。

统计局刚刚公布的数据，商品房的竣工面积累计增速从 9 月份的-11.6% 收窄到了 12 月份的-4.9%，今年 2 月份增速更是反弹了 40.4% 竣工周期再次出现企稳复苏的迹象。

从竣工面积单月数值来看，增速反弹更为明显，9 月份单月增速是-17.7%，10 月份出现转正反弹到了 5.9%。预计竣工增速还会继续向上走。房企交付面积加快，物业股业绩会逐渐得到释放，同时多数物业股的估值也逐渐回归合理状态。

当前物业服务市场万亿的市场空间，格局相当分散，主流的物业公司由于母公司的先天优势和自身的市场化能力，支撑起 40 倍的估值是没问题的。而且这些公司的利润增速近几年也会稳定在 40% 左右。

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板块行情出现分化

现在物业股的行情有点奇葩，大的涨不动，小公司短期有反弹也不会有太大的机会，反弹是中部的公司有业绩验证，估值也相对便宜存在一波持续的行情，现阶段来看物业股的行情已经出现了分化。

拿刚刚发布业绩的几家公司来说，世茂服务增速 80%，最近反弹超过 20%；融创服务增速 130%，涨幅超过 22%；佳兆业美好增速 35%，今天涨幅接近 30%。基本都是中等体量的公司大涨，估值维持在 20-30 倍的区间；龙头公司比如碧桂园服务估值可以达到 40 倍 PE，其他尾部小公司估值只有 10 倍，也很难有拔估值的机会。

目前的市场处于大幅震荡的阶段，物业股的逻辑足够硬，也有持续的业绩验证才躲过了市场的大跌。现在物业股的机会在于：地产爸爸有一定的实力，体量中等规模享受估值从 20 倍走向 30 倍的过程。

我一直认为买地产股不如买物业股，买地产母公司比如买相应的地产子公司。因为地产公司有业绩，物业公司的业绩增速只会更快，下游物业板块会有更加明显的α行情。除了业绩以外，市场也愿意给估值股较高的估值水平，存在戴维斯双击的机会。

虽然物业板块有整体性的β行情，但多数小公司今年以来都没有涨过，甚至出现了大幅回调的现象；即便投资者可以看到头部公司的行情如火如荼，现在板块的行情分化已经十分严重。小公司只存在短期的交易型机会，建议还是少参与。中部的公司还存在机会，主要是哪些标的呢？

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部分物业股的参与机会

拉了一下重点物业公司的估值，从 2021 年的估值水平来看，当前雅生活服务估值 15 倍，价格有足够的安全边际。龙头公司碧桂园服务 2021 年估值 40 倍，看起来比较贵，但也有 50% 的业绩增速，同时头部公司的业务多元化和市场竞争力就是要强于其他竞争对手，也会享受一定的市场溢价，2022 年估值 30 倍不算贵。

从上往下看，估值偏低的有保利，中海和绿城物业。先看保利物业 2021 年估值 24 倍，还没有达到 30 倍估值上限，公司在住宅类物业和机构类市场都有布局，业务结构更加全面化和全国化。疫情导致 2020 上半年公司业绩增速放缓，净利润同比增长 27.4%。但 2019 年公司业绩保持高增长，营收 59.7 亿元，同比增长 41.1%；归母净利润 4.9 亿元，同比增长 49.3%。

虽然整体性业绩增速放缓，主要还是受到关联方的竣工交付影响，但是公共物业的在管面积却出现了 60% 的增长。公司的业绩只是短暂性不及预期，2021 年来看，估值只有 25X PE，2022 年 21 倍，估值已经比较便宜了。

中海的情况实际上和保利物业差不多，母公司中海地产也是国企背景的地产商，只不过 2020 年业绩中海物业稍微超市场预期，保利物业略低于市场预期，所以股价走势前者就比后者强势很多。公司 2021 年估值 24 倍和保利物业一样，存在估值向上修复的过程。

最后就是 5 个交易日内，涨幅异常凶猛的绿城服务，涨幅接近 60%。绿城服务营收增长 18%，净利润增速 49%，市场预期 41%，大超市场预期；现在母公司绿城中国正在冲规模，抢销售的阶段，物业子公司的业绩不会差。

绿城物业 2020 年在管面积 2.5 亿平米，合约面积 5.4 亿平米；和碧桂园服务比较，在规模上两者之间并没有出现巨大的差距；碧桂园服务 2020 年在管 3.8 亿平米，合约面积 8.2 亿平米。而且公司今年利润率出现了明显改善，毛利率 19%，净利润率 7.3%。

2013 年以来绿城服务的年复合增速 40%，即使增速没有碧桂园服务快，但规模上相差不大，绿城市值只有碧桂园服务的 13%。同时碧桂园物业 2022 年估值 30 倍，PEG 是 0.9，也并没有高估，相比之下反而绿城服务处于低估阶段。但是经过这一波大涨，绿城物业 2021 年估值已经打到了 40 倍，也不算便宜了。

物业板块行情已经出现了分化，多数公司要么涨不动要么估值高了，只有少数公司有阶段性机会：有估值的安全垫和业绩的持续性；比如中海物业，保利物业和新城悦服务。

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