华侨城（亚洲）(3366.HK):综合开发业务改善预期强烈，股权投资及基金业务有望在后疫情期回升

3 月 31 日，华侨城（亚洲）(3366.HK) 发布 2020 年度业绩报告。报告期内，联营公司受累于公共卫生事件一定程度影响了公司业绩，但公司仍实现了自主可控业务利润向上，三道红线测试全部达标，年内全口径销售面积超 34 万平方米，基金管理及参与投资总规模扩大到 43 亿元。从更长的时间维度上看，华侨城（亚洲）的经营韧性和成长性值得期待。

年度业绩低于市场预期，但自主可控业务经营韧性较佳

业绩期内，华侨城（亚洲）实现营收 13.07 亿人民币（单位下同），公司的权益持有人应占溢利约 0.64 亿元，相比 2019 年略有下滑。原因在于新冠疫情影响下，联营公司业绩下滑，进而导致其应占联营公司溢利减少。如若不考虑联营公司的影响，公司的营业利润率达到 30.4%，同比提升 2.6 个百分点，自主业务经营韧性较佳。

华侨城（亚洲）2018-2020 年营业利润率情况

（来源：华侨城（亚洲）2020 年业绩公告）

资产负债表稳健，“三道红线” 测试全部达标

负债数据层面，公司资产负债比率长期维持低位，不超过 40%。2020 年，公司通过多种资本运作方式，资金回流情况较好。截止 2020 年底，公司货币资金余额约 43.7 亿元，较 2019 年末增加约 15.9 亿元，流动比率约为 2.94，较 2019 年末增加 1.62。就 “三道红线” 而言，华侨城（亚洲）表现与控股母公司华侨城 A 一致，全部达标。

全口径销售面积超 34 万平方米，综合开发业务改善预期强烈

作为主营板块之一，2020 年华侨城（亚洲）的综合开发业务实现营收 12.79 亿元，公司权益持有人应占分部溢利约 3.6 亿元，分部利润率达 28.1%，处于行业较高水平，主要得益于公司加快存量项目的销售去化，以及加快以资本运作等方式退出低毛利率的存量项目。

公司 2020 年全口径销售面积约 34.52 万平方米，合计销售金额约 46.7 亿元，2020 年底合约负责约 15 亿元。同时，公司预计 2021 年将新增推售面积 40.58 万平方米，将加快结转。预计 2021 年公司综合开发业务贡献将持续改善，对 2021 年业绩形成更大地确定性贡献。

股权及基金投资资产占比提升至 23%，受疫情影响业绩贡献短期出现波动

作为 2017 年以来的战略转型方向，华侨城（亚洲）的产业生态圈投资已经取得阶段性成效，公司股权投资及产业基金业务持续稳健发展，在公司资产中的占比稳步提升至 23%，将合理搭配短、中、长期项目的投资策略，贡献投资收益。

2020 年受宏观经济形势和疫情影响，虽然下半年疫情情况略有改善，但仍有较多公司年度业绩受影响相比 2019 年有下滑，其中文旅、地产行业较为严重。华侨城（亚洲）的股权投资及基金业务的主要策略是背靠华侨城集团丰富的文旅、城镇化及科技等优势产业，以产业资本的战略投资方式，获取投资收益。因而在 2020 年的宏观及疫情背景下，公司的股权投资及基金业务的投资收益出现短期下滑。随着疫苗的普及及疫情的消散，该分部的经营业绩大概率将回归疫情水平之前。

2020 年，华侨城（亚洲）积极把握投资节奏，旗下的润禹基金完成募资规模的全额投资，已实践出可持续的快周转投资产品，预计 2021 年可带来较多资金回流，形成利润贡献；去年设立的华侨城旅文基金，在 2021 年初相继将家居互联网平台丽维家、船用电力驱动系统研发及制造公司逸动科技纳入投资范畴，后续回报可期；此外，年初公司还联合多方新设立了侨润投资合伙企业，将专注城镇化产业的投资机会。股权直投和基金业务在各自专注领域相继发力，有望为公司业绩的中长期增长提供持续动力。

募资端，公司贯彻了深挖粤港澳大湾区的策略，广泛与东莞产业母基金、深圳资本集团、新华资管、粤科金控等基金管理头部机构合作，充分撬动社会资本，实现逆市募资。业绩期内，公司管理及参与基金达到 10 支，基金业务累计投资项目达 41 个，基金管理及参与投资总规模扩大到 43 亿元，同比增长 19.4%，2020 年录得基金管理费约 541 万元，从目前的情况看，未来公司基金管理规模将延续扩大趋势。

投资业务的扩张，一方面可以较大程度地满足华侨城（亚洲）对文化旅游及新型城镇化生态圈产业链中上下游企业的投资需求。另一方面，通过成立市场化基金，公司可以充分发挥产业优势和管理团队的专业能力，利用市场化资金提高投资效率。

目前来看，华侨城（亚洲）的资本运作成熟，已经形成体系，预期后续公司将继续把握疫情后市场复苏机遇及优质的投资机会，令该板块业务创造出更大的业绩价值。

结尾

整体来看，2020 年公司综合开发项目已售未结业务大概率将在 2021 年释放，支撑未来业绩的稳健复苏。股权投资及基金规模实现新高，所投多个项目已达到退出标准并获取投资收益，并展现出内生增长性，成为业绩中长期增长的新动能。

宏观政策层面，国家 “十四五” 期间主要经济目标为经济运行保持在合理区间，在坚持稳定和扩大消费的主旋律下，提出充分挖掘国内市场潜力，拓展居民健康、文娱、旅游等多方面消费方式，将对华侨城（亚洲）的业务模式形成利好。

从公司内部看，华侨城（亚洲）旗下文旅地产加生态圈投资的发展模式已经传动起来，互相增益。在调整资产结构实现战略转型的指引下，华侨城（亚洲）有望以多种方式提升资产周转速度，对内优化资产结构，对外完善投资布局，在市场波动和回调中化危为机，实现跨越式发展。