首批纳入恒生物业服务及管理指数 绿城管理控股 (9979.HK) 潜力可期

4 月 19 日，恒生指数公司推出 “恒生物业服务及管理指数”，新指数旨在提供参考基准，以反映在港上市的 30 家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。

聚焦物业高机遇板块

恒生推出新指数与物业管理板块近年广受资本市场青睐不无关系。一方面物业管理及服务板块在经历国内经济周期、地产行业周期以及疫情的情况下展现出不俗的稳定性。另一方面，轻资产高收益的板块运营模式确定性高，行业潜力无限。

相较于房地产开发商母公司，物业管理及服务公司受惠于轻资产商业模式，经营性现金流稳定，拥有较高的资产收益率和市场估值，此次推出的恒生物业服务及管理指数板块显示，入选的 30 只物业管理板块平均市盈率保持在 43 倍的水平，远高于 “重资产” 属性的地产开发商，事实上目前不少分拆上市的物业股市已接近母公司市值甚至形成倒挂。

物业管理与服务公司从幕后走向台前并创造出更大价值已成为必然，也是投资者的机遇所在。2020 年有 18 家内地物业管理公司在香港上市，是历来最多的一年，目前物业管理及服务板块的总市值已超过 9826 亿港元，行业集中度和景气度有望持续提高，龙头企业市占率和业绩空间远未见顶。市场中性预计到 2021 年底，香港上市的物业管理公司或将突破 70 家。

稀缺代建标的潜力可期

毫无疑问，首次纳入新指数的 30 支物业股是恒生认定的行业优等生。而 30 只优选标的中，除了上述物业管理及服务板块通有属性外，作为港股市场上唯一的代建标的，绿城管理控股凭借特色化的代建平台化运作以及具备底层支撑的增长趋势在市场竞争中占据领先席位，其稀缺价值属性和强大潜力空间值得市场重点关注。

当前地产产业已由土地红利、金融红利向管理红利时代迈进，更高的运营管理效率成为新的竞争力核心。绿城管理控股适应行业转型升级，化身输出品牌、管理和资源的专业服务商，依托标准化服务输出和运营管控能力在国内率先开启代建平台化运营，促进行业 B 端由独立闭环竞争走向合作共赢，逐步成长为综合性的行业平台。

平台化运营背后是公司综合服务能力的支撑。当前绿城管理控股围绕产业链孵化了涵盖代建咨询、规划/建筑/景观设计等内容的前端公司，囊括商业管理、营销策划等的后端公司，配合内部信息化管理系统升级和智能化改造，公司可以标准化地输出符合产品、运营、服务和供应链不同指标的服务，为不同客户提供定制化开发服务。后续公司还将重点收并购核心产业链合作伙伴，进一步提升市场服务和竞争力。

战略层面的可靠体现为在管建筑面积和财务数据的全面增长。公告信息显示，2020 年绿城管理控股在国内 89 个城市拥有 296 个代建项目，合约项目总建筑面积 7610 万平方米，同比增长 12.7%。

数据显示，2017-2020 年，绿城管理控股营收复合年增长率超 21%，净利润复合年增长率接近 20%。2020 年综合毛利率达到 47.8%，同比提升 3.6 个百分比，高于行业平均水平。在轻资产服务优势下，公司年内经营活动现金净流量达 9.03 亿元，同比增长 645.9%，充沛的现金流将为公司后续战略升级提供坚实保障。

事实上，随着地产存量时代的到来，围绕城市更新、保障住房、租赁用房等，代建市场的可挖掘空间远超预期，对照欧美等发达国家代建市场渗透率普遍 20-30% 的水平，国内代建整体渗透率目前不足 10%，国内相关机构测算，代建行业市场流量有望于 2030 年突破 4 万亿规模。绿城管理控股作为个中翘楚必将受益，潜力可期。

尾声

就香港而言，由于资本市场执行较为严格的分类，不同层级的上市公司股票交易机会完全不同。一旦被纳入分类指数中，公司知名度将大幅提高，更多主流券商分析师将会积极覆盖，毫无疑问，纳入恒生物业服务及管理指数后，绿城管理控股将会获得更多机构投资者关注。

基于指数基金及衍生产品可以吸引更多投资者及流动性，甚至吸引在岸市场投资者的逻辑，后续 ETF 及其他基金产品也有望以新的恒生物业服务及管理指数为基准而推出，绿城管理控股的交易活跃度和市值有望在此带动下获得新提升，使上市公司的资本运作和融资活动等更具优势。

对照物业管理板块平均市盈率超 43 倍的水平，绿城管理控股目前 13 倍的市盈率仍处于行业低位，未来空间值得期待。