新股前瞻丨中洲、碧桂园服务（06098）做基石 长城物业如何能年挣 2.07 亿元？

作为最近几年里资本市场上的明星赛道，物业板块可谓是风头正劲。而在行业的高景气背景下，物企扎堆上市的现象仍在持续。

智通财经 APP 获悉，近日长城物业向港交所递交了招股书。值得一提的是，与房地产开发商分拆上市的模式不同，长城物业是不依赖任何关联地产开发商的独立物业管理公司。

根据中指院，按 2020 年在管建筑面积、合约建筑面积及收入计算，长城物业在中国所有独立物管公司中排名第一。截至 2021 年 3 月末，公司拥有 708 个在管项目及 855 个合约管理项目，在管总建筑面积为 1.15 亿平方米，合约管理总建筑面积为 1.53 亿平方米，为大约 300 万名业主和住户提供服务。

中国规模最大的独立物管企业

长城物业的历史可追溯至 1993 年，彼时公司的前身深圳市长城物业管理公司成立。根据中指院，经过逾 28 年的发展，公司已成长为国内规模最大的独立物业管理公司，并且为 2021 年中国十大物业管理公司中唯一一家独立的物管企业。

据招股书介绍，长城物业的业务并不依赖任何关联地产开发商。目前，公司向地产开发商、业主及住户提供基础物业管理服务以及多项增值服务，包括售楼处管理服务、空间管理服务、社区购物服务、家具服务及停车场管理服务。与此同时，公司还向地产开发商、业主、物业管理公司、政府机构、交通枢纽及其他公司提供诸如建筑及安装工程服务、电梯相关服务及智慧综合运营平台服务。

截至 2021 年 3 月末，长城物业的物业管理业务分布在国内 31 个省、直辖市和自治区的 162 个城市，62.4% 的在管建筑面积位于一线或新一线城市。其中，公司管理的众多物业为其所在城市的地标建筑，包括上海虹桥世界中心、宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、济南铜锣湾广场、太原缤纷时代广场、天津金座广场、南昌紫峰大厦及无锡东岭锡上购物中心。

核心财务数据稳健增长

2018 年-2020 年，公司分别实现营收 24.04 亿元人民币（单位下同）、28.1 亿元、30.36 亿元，净利润 7137.2 万元、1.34 亿元、2.07 亿元。可以看到，最近几年长城物业的收入和盈利规模均保持着良好的增长势头。

先来看公司的收入情况，招股书显示长城物业的业务包括了物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务及专业服务四个板块。按收入规模划分，物业管理服务为公司第一大业务，2018 年-2020 年分别实现收入 19.06 亿元、21.96 亿元、23.15 亿元，占总收入的比重达到 79.3%、78.1%、76.3%。

同期，地产开发商增值服务分别实现收入 1.53 亿元、1.23 亿元、1.08 亿元，占收入的比重为 6.3%、4.5%、3.6%；社区增值服务分别实现收入 2.36 亿元、3.21 亿元、3.68 亿元，占收入的比重为 9.8%、11.4%、12.1%；专业服务分别实现收入 1.1 亿元、1.7 亿元、2.43 亿元，占比分别为 4.6%、6%、8%。

从收入规模和占比看，最近几年长城物业的物管服务收入一直在走高，但占比却呈小幅下降态势，这主要是因为公司的社区增值服务和专业服务发展速度更快，对营收的贡献度不断增强。与此同时，公司的地产开发商增值服务则显露出了疲态，收入规模不断走低。

盈利方面，报告期内公司的综合毛利率不断走高。2018 年-2020 年，公司整体毛利率由 17% 提升至 21%，并进一步爬升至 2021 年 3 月末的 21.1%。

从长城物业各项业务的毛利率水平看，社区增值服务和专业服务在最近几年的盈利水平得到了长足的提升。前者的毛利率由 2018 年的 22% 提升至 2020 年的 30.2%，而到了 2021 年一季度该数据蹿升至 36.3%。后者亦不遑多让，毛利率由 2018 年的 17.4% 提升至 2020 年的 29.3%，而 2021 年一季度该数据进一步增至 32.6%。

同期，长城物业的物业管理服务的毛利率由 2018 年的 16.3% 提升至 2020 年的 19%，不过毛利率涨幅较社区增值服务和专业服务为小。与此同时，地产开发商增值服务的毛利率则更不容乐观，2018 年-2020 年该业务的毛利率分别为 16.8%、14.1%、14.4%，毛利率水平显著低于其他业务，且呈现出增长乏力的 “尴尬”。

综合来看，长城物业营收、净利润和毛利率三组数据逐年增长的背后，源于公司积极拓展业务。智通财经 APP 注意到，过去几年公司的在管建筑面积稳定增长。2018 年-2020 年，公司的在管面积分别为 8440 万平方米、1.01 亿平方米、1.09 亿平方米，而到了 2021 年 3 月末，该数据蹿升至 1.15 亿平方米，增长势头强劲。

中洲、碧桂园服务入股

耐人寻味的是，在递交招股书的前夕，物企龙头碧桂园服务（06098）还突击入股了长城物业。

2021 年 4 月 29 日，碧桂园服务与长城物业的前股东盛美同赢签署股份转让协议，后者以 5.4 亿元的对价代转让所持有的 1332.14 万股股份予碧桂园服务。

转让完成后，长城物业的股东名单由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务构成，上述股东分别持有公司 20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22% 及 15.28% 的股权。

智通财经 APP 了解到，截至发稿碧桂园服务的市值超过 2400 亿港元，堪称物企板块的 “一哥”。截至 2020 年末公司的合约面积为 8.2 亿平方米、在管面积为 3.8 亿平方米，规模居于行业前茅。碧桂园服务在此时入股长城物业，未来二者会擦出怎样的火花，想必颇具看点。