物业公司鲁商服务赴港上市 高度依赖母公司令人担忧

7 月 2 日，A 股上市公司鲁商发展下属的鲁商生活服务股份有限公司（鲁商服务）递交港股上市申请。农银国际担任其独家保荐人。

公司表示，本次上市的募集资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司，提升增值服务业务和多元化服务业务以及补充营运资金及一般公司用途等。

如果最终成功上市，鲁商服务将成为继银座股份和鲁商发展之后的，山东省商业集团有限公司（鲁商集团）控股的第三家上市公司。

地区性物业服务公司 营收高度依赖母公司

股市招股书显示，鲁商服务是扎根于山东省的综合物业管理服务提供商。截至 2021 年 3 月 31 日，鲁商服务已签约管理 65 个物业，已签约总建筑面积超 21.5 百万平方米，覆盖中国的 12 个城市，业务范围已扩展至山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。

公司管理的 65 个物业在管总建筑面积约 17.9 百万平方米，其中 61 个已签约物业（已签约建筑面积 19.4 百万平方米）及 61 个在管物业（在管总建筑面积约 15.8 百万平方米）位于山东省，88.3% 的在管面积在山东省内。

业务方面，鲁商服务的收入主要来自三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务营收占比排名第一，去年营收占比超 6 成。

营收方面，鲁商服务 2018 年、2019 年与 2020 年的收入分别为 2.82 亿元、3.21 亿元与 4.28 亿元，复合年增长率为 19.5%。2021 年第一季度，公司总收入为 1.04 亿元，而 2020 年同期为 7184.0 万元。

利润方面，鲁商服务 2018 年、2019 年、2020 年以及 2021 年第一季度的净利润分别为 2449.6 万元、2893.4 万元、4530.2 万元与 1276.4 万元，毛利率分别为 16.4%、17.4%、19.8% 和 22.6%。

其中公司服务物业管理服务的毛利率由 2018 年的 9.6% 下降至 2019 年的 7.8%，2020 年重新增长至 11.1%，2021 年第一季度为 17.3%。鲁商服务表示，毛利率增长主要由于鲁商发展集团开发的物业应占毛利增加。

需要注意的是，鲁商服务物管收入严重依赖母公司鲁商发展。

招股书显示，公司来自鲁商发展所开发物业的在管总建筑面积分别约占在管总建筑面积的 98.6%、99.8%、76.6% 与 66.2%。

来自鲁商发展所开发物业提供的物业管理服务所得收入分别占鲁商服务年物业管理服务收入的 98.8%、98.7%、97.0% 与 91.6%，占比均超过九成。

股权方面，公司由鲁商发展直接控股。招股书显示，鲁商发展和鲁商创新分别持有公司股份的 95.1%、4.9%，而鲁商创新为鲁商发展公司的全资子公司。目前鲁商发展 52.00% 的股权由山东商业所拥有，而山东商业由山东国资委及一家大型国有企业山东国惠持股 90%。