多家房企抛增持计划，央企保利也出手了

作为央企的保利发展，很少在资本市场抛出增持计划。

但在这个特殊的节点——房地产连遭调控、地产股跌跌不休、董事长刚刚换人的时刻，保利出手了。

8 月 4 日晚间，保利抛出两份公告，公司实控人和管理层已增持公司股份，且之后还将增持。随后两日里，保利股价累计上涨了 5.39%，也带着整个板块缓住跌势。

有投资者回忆，上一次保利发展的实际控制人、高管团队增持还是在 6 年前。虽然出手的手笔并不算大，但此后增持之后股价都逐渐修复。

因此，不少投资者认为，保利发展此时的增持计划具有明显的信号意义。

但也有分析人士指出，在目前持续政策压力下，市场情绪的回暖很难一蹴而就，整个行业想要稳住还有待继续出清。

央企保利出手

根据公告，保利集团拟在未来 6 个月内，增持不超过公司总股本 2% 的股份，并已于公告当日完成首次增持 50 万股。同时，包括董事长刘平及全体高级管理人员，也将在未来 6 个月内增持公司的股份，合计增持金额不低于人民币 800 万元、不超过人民币 1500 万元，增持价格不超过 15.06 元/股。

当下的保利发展处于估值的低点。即便是在增持计划抛出后，股价已连续上涨了两日，保利发展仍处于破净状态，PB 为 0.79，PE 为 4.4。

在今年 4 月的股东大会上，就有投资者问起管理层，“保利发展股价跌破净资产了，管理层有没有增持的想法？” 刘平当时的回应是，公司目前暂未制定回购计划，若有相关计划将及时公告。

彼时保利发展也公告了一份《2021-2023 年股东回报规划》，其中表示，公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。

当时保利发展的股价才跌破净值不久，随后的四个月时间里，保利发展股价从 14 元/股一路跌至近期最低 9.76 元/股。

这样的下跌幅度让管理层也看不下去了。

知情人士透露，保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌 36.85%，与其央企地产龙头地位显著不符，公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。于是就有了当下这份管理层集体增持计划。

历史上，保利增持有三次，最近一次是 2015 年。在从 2015 年 8 月起的半年时间里，保利集团累计增持了保利发展股份 124 万股，占当时公司总股本的 0.0115%。

再往前追溯，则是 2014 年、2008 年。有投资者回溯了此前每一次增持的情形，每次都是估值处于谷底，虽然实际控制人、高管团队最后增持的比例与其他公司相比都不算高，但之后股价情绪得到修复。

业内人士分析，从过去几次增持的情况看，保利集团虽然很少真的增持到 2% 的上限，与其他民营房企动辄几亿、几十亿的回购、增持相比显得 “寒酸”，但其作为央企，只有确实认为股价被低估的时候，才会有这种增持的动作，信号意义很强。

值得一提的是，本次保利发展董事长及全体高级管理人员的增持，是刘平就任董事长后的首个动作。

接近刘平的人士表示，加入保利发展 23 年，刘平是保利发展快速成长的推动者之一。比如说，他撰写了保利发展首个十年发展纲要，推动公司完成全国化布局。在总经理任上，保利发展完成了从 2000 亿元到 5000 亿元规模跨越，落地 “一主两翼” 战略规划，初步构建了一个充满活力的不动产生态发展平台。

“这次增持，既展现了管理层对公司长期价值的认可，也是对股价显著低估的有利回击”，前述接近刘平的人士称，增持的动作，也不难感受到在新的岗位上，刘平继续做大做强保利的雄心。

前述人士表示，刘平此次增持不少于 300 万元，上限 500 万元，远超其一年税后收入所得。根据年报数据，刘平截至 2020 年底持有保利发展股份超过 729.70 万股。在 2015 年从区域回到总部后，刘平持有的保利发展股份从 645 万股左右一路增加，只增未减。

中信证券也在研报中指出，公司实际控制人和高管团队发布增持计划，类似的增持曾经在 2008、2014、2015 年出现，往往在暗示公司股价在中周期来看已经严重偏离公司实际价值。公司经营稳健，业绩可期，股息率对于长期投资者的吸引力在增强。

仍待行业出清

保利发展的增持计划并非个例，今年以来板块的持续下跌，让很多房企高管都坐不住了。在保利之前，另一家央企中海地产大股东也有增持计划。

民营房企更是主力军。华尔街见闻不完全统计，包括融创中国、碧桂园等房企在内，已有超过 20 家房企发布了股份回购计划。

出手阔绰的房企耗资过亿。自今年 1 月以来，融创董事会主席孙宏斌对自家股票进行了 3 次增持动作，合计耗资 1.82 亿港元。此外，融创中国也进行了股票回购，光是在 7 月 20 日至 27 日的一周时间里，就进行了 4 次回购，合计回购 1340 万股，总斥资 3.03 亿港元。

碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍的增持动作更是惊人。从 3 月底至今，杨惠妍增持碧桂园股份大约 3.08 亿股，耗资约 30 亿港元。

此外，一些企业虽然回购金额不大，但也有相应的举动，以图提振士气。

但这些举措并未让整个板块跌势止住。今年以来房地产（中信一级）指数已经下跌了 18.05%，其中超过一半的跌幅发生在近 20 个交易日里，板块处于加速下跌的状态当中。

甚至在上周一，地产的下跌蔓延至更广泛的 “大地产产业链” 上，过去两年资本眼里炙手可热的物业股，也在一日内跌去了千亿市值。

地产板块的投资者和机构们纷纷离场。他们看到的是房企正在不断地暴雷，从华夏幸福到泰禾，再到最近的蓝光发展、协信等等，整个行业正在不断出清。

而像恒大等过去草莽增长的房企，也受制于 “” 三道红线，利空不断，以至于整个行业都出现了信心危机。

中信证券分析师陈聪认为，房地产行业正在告别高杠杆时代，不动产资产增值势头受阻。历史上资产质量不佳，负债结构不清的企业面临越来越大的压力，不过信用问题可以通过个别企业债务重组，加上更多企业处置资产来逐渐澄清。

具体来说，则是复杂的表外负债尽可能表内化，和 “大而不倒” 的恶性膨胀业务模型彻底退场。

这仍然有待整个行业的继续出清。

而对于房地产行业的未来，地产股的估值体系也应该发生改变。正如万科董事会主席郁亮所指出的，过往的土储估值等模式，已不适合当下的房地产。

接近保利发展的人士表示，在这个转型时期，需要重新认识不动产的平台价值。其作为人类生产生活的物理空间载体，具有强大的场景和入口功能，可以实现丰富的产业嫁接，是目前可见继互联网之后，另一个具备平台链接属性的行业。

保利发展的目标，就是在未来成为一家多元化的综合控股集团，会在选定的赛道上，培育出更多的行业标杆和上市企业。通过强化平台思维，保利这样的房企也将向 “产业组织与整合服务商” 的角色蜕变。

这也是众多房企转型发展的主要方向，最近的市场上已经出现了积极的信号。比如说万物云就是万科物业不断升级的产物，从社区服务到城市服务，其目标就是摆脱传统物业的形态，变为空间科技服务、产业互联网公司。

陈聪指出，相比周期性因素，房企要适应不动产价格平稳的时代，锻炼运营和服务能力。

有分析人士认为，当下市场对房地产行业的担心过度了，整个行业在分化，集中度加速提升，体系化能力成为核心竞争力。优质公司也将赢得行业转型发展的先机。