房地产服务板块拉升，远洋服务却跌了，值得上车吗？

今天房地产服务板块大幅拉升。A 股特发服务、世联行涨超 6%，港股华发物业服务、时时服务涨超 10%，正荣服务、建发物业、时代邻里纷纷跟涨。

图片来源于同花顺

今年以来在地产监管政策逐渐松绑的影响下，地产行业及物业行业重新引起市场的关注。财报季来临，尽管很多地产股的业绩下滑比较明显，而物业股相对来说更加分化。

在港股，目前累计有超 50 家物业上市企业，其中有 12 家企业市值超过百亿港元，剩余多数在数十亿区间。这其中有一个非常明显的特点：母公司越是全国性房企巨头，物业股自身的市值就跟着水涨船高。

但这也反应出了一个很关键的事实：行业格局较为坚固，不仅是品牌效应带来的马太效应，也是在目前资本难以再如以往随意海量流入推动并购整合的背景下，自身体量及资本实力相对弱的竞争者想要高速扩张的难度将越发困难。

近一两年的行业数据显示，很多中小物业股确实面临着这一考验。

在衡量一家物业管理公司的价值时，投资者一般会看公司盈利能力、面积规模和规模增长能力、投拓能力等指标。

以处于行业中小规模同时近期发布业绩的远洋服务（06677.HK）为例。

3 月 18 日，远洋服务发布了 2021 年业绩公告，显示公司营收、毛利率均有上升，物管服务合约建筑面积也在增加。财报发布后，连涨好几天的远洋服务今天却跌了 3% 以上。

图片来源于富途

业绩公告显示，2021 年，远洋服务实现营收 29.656 亿元，同比增长 47%；公司毛利率上升约 3 个百分点至 28% 左右。

尽管业绩数据靓丽，但与碧桂园服务、越秀服务、合景悠活等同行相比还是有些地方比不上，除了市值，毛利率也不占优势，而毛利率影响着公司的盈利能力。

港股物业板块部分上市公司，图片来源于 Choice

从财报来看，2018-2020 年，远洋服务的毛利率约为 25%/21%/20%，但这三年，新城悦服务的毛利率都在 29% 以上，碧桂园服务的毛利率则均超过 31%。

净利率方面，虽然远洋服务的净利率从 2018 年的 11.22% 左右，增长到了 2020 年的 14.88% 左右。但这三年里，新城悦服务的净利率在 14% 至 17% 之间，碧桂园服务净利率则高达 17% 以上。

在面积规模与规模增长方面，2021 年年底，远洋服务合约面积、在管面积分别为 1.06 亿平方米与 7348 万平方米，比 2020 年底分别增长 49% 和 62%。

2020 年底，远洋服务的合约建筑面积与在管建筑面积，分别为 7110 万平方米、4550 万平方米，较 2019 年底分别增长 12.1% 及 19.7%。

虽然这两年，远洋服务的面积都有增长，但这种增长建立在较低的基数之上，要知道在 2020 年末，碧桂园服务的合约在管面积就已经突破 8 亿平方米，新城悦服务合约在管面积也突破了 2 亿平方米。

纵向对比来看，2018-2020 年，远洋服务的毛利率、净利率、合约面积都在逐年增长，但横向与同行对比，其与碧桂园服务、新城悦服务等品牌物业管理公司之间还存在一定差距。

远洋服务的收入主要来源于住宅及其他非商业物业管理服务、商业运营及物业管理服务这两部分。公司业务中，既有远洋集团开发拥有的物业，还有第三方物业。

业绩公告显示，2021 年，合约建筑面积中，由远洋集团开发拥有的物业占比为 49%，由第三方开发拥有的物业占 51%，且去年远洋服务的新增合约建筑面积中，约 87% 来自第三方拓展。

远洋服务业绩公告，图片来源于富途

可见，远洋服务的合约建筑面积中，有一半左右是第三方物业，且是其规模增长中的重要力量。但相比集团自有物业，第三方物业的后续开拓、续约等存在很大不确定性。

尤其是随着越来越多房企的入局，物管行业的竞争变得日益激烈，远洋服务未来还能保持这种增速吗？

近年来，在房地产行业接连遭受 “房住不炒”、“防止资金违规流入房地产市场” 等政策打压后，楼市逐渐冷清，房子渐渐不像以前那么好卖了，房企对拿地建房变得更加谨慎，反而是易获得较高现金流收入的物业管理愈发被重视。

据统计，2020 年，我国物业管理行业营收规模高达 1.2 万亿元。且在 2016-2020 年，保持着 12.4% 的复合年均增长率。

来源：中国物业管理协会、克而瑞、国金证券研究所

由于对物业管理赛道的看好，近年来，我国新注册的物业管理公司越来越多。截止 2021 年 7 月底，我国物业管理相关公司多达 333 万家，处于存续、在业状态的有 273.3 万家，其中去年上半年注册的就高达 53.5 万家。

来源于东方财富网、企查查

物业管理赛道的热闹不仅在于新注册的公司多，新上市的公司也很多。在碧桂园、融创、新城、世茂等有实力的品牌房企纷纷分拆物业上市的影响下，越来越多物管公司走上了上市融资之路。

近三年来，累计多达 40 余家物业公司完成了上市融资，仅 2021 年就新增了 14 家上市物业公司，物管行业的竞争愈发激烈起来。面对日益 “内卷” 的物管行业，远洋服务恐怕很难不受影响。

不同于房地产开发，物业管理是个轻资产行业，每年需要投入的资金较少，但创造的现金流收入却很可观。而且目前物业管理行业处于成长期，未来行业规模还将扩大，许多优质物业公司在上市融资后，获得了飞速发展。

但我们也要看到，随着入局者越来越多，以及各大品牌房企纷纷分拆物业公司上市，物业管理行业的竞争已不断加剧。

总的来说，我国物业管理行业仍处于快速发展阶段，那些拥有较大管理面积和高业绩增长的头部品牌物业公司，有望凭借着综合实力获得广阔的市场，但在日益激烈的行业竞争下，许多中小物业公司未来发展仍面临压力。