瑞安發起了一場租賃革命

作者｜周智宇

近期在內地動作頻頻的港資地產商，又有了新動向，這次是開發了上海新天地的瑞安房地產。

作為中國碳排放的主要來源之一，房地產行業一直在減少碳排放上摸索。萬科創始人王石去年曾公開表示，“房地產行業如果不搞雙碳戰略，根本就沒有出路！”

不過從過往房地產公司的實踐來看，減少碳排放大多數方案都聚焦在生產端，考慮的是如何在原材料生產、建築建造過程中減碳。如何在物業經營端做文章，成型的方案卻很少。

如今，擅長經營的港資地產商率先給出了自己的方案。

華爾街見聞獲悉，國內首個辦公樓深綠租賃於 11 月 10 日在上海落地。LEED 創立機構美國綠色建築委員會（USGBC）北亞區辦公室將搬遷至上海瑞安廣場，它的租賃合同，是業內首份將減少能耗寫入其中的辦公租賃合同。

接下來，瑞安辦公將與 USGBC 在能耗方面展開深入合作，將可持續發展下沉到實際業務層面。

所謂深綠租賃，就是在常規的辦公租賃合同上，增加了對租户能耗內容的獎勵條款。在可持續運營比如説節水、廢棄物循環處理等環節，形成業主與租户都認可的方案，激勵租户降低能耗。相比以往的綠色倡議，也更具合同約束力。

從生意本身看，短期內瑞安將承擔一定的租金損失。因為激勵機制對租户最直接的就是降低租金，減少他們的運營成本，作為 “包租公” 的瑞安，收入自然也會受到影響。

但這並不是個簡單的、短期內的經濟賬。USGBC 北亞區副總裁王婧表示，深綠租賃直接或間接地與業主和租户形成聯繫，是衡量企業 ESG 績效，建立可衡量的可持續發展目標的方式。它將成為企業碳中和方案的重要版圖，也是房地產物業運營未來的趨勢。

也就是説，選擇採用深綠租賃方案的企業，可以通過這樣一份綠色低碳的租賃方案，減少自身成本投入，由此在 ESG 考評中獲益。而像瑞安這樣的包租公，也能夠藉此吸引對綠色低碳、可持續發展認可的租户，提升物業的出租率。

瑞安新天地行政總裁張斌説，瑞安做深綠租賃、低碳減排沒有設底線，這是一個長期的、可持續的安排。

按照瑞安方面的預計，如果其全國近 200 萬平米寫字樓都落實深綠租賃，每降低租區 10% 的空調能耗，就相當於種植了 10 萬棵樹；辦公樓之外，瑞安也正在探索如何在商場零售場景中，啓用深綠租賃。

瑞安發起了一場涵蓋辦公、購物中心場景的租賃革命。如果這樣的綠色租賃合同進一步在全行業推行，那影響就相當大了。以上海為例粗略估算，若上海的甲級辦公樓租户與業主一起降低 10% 空調能耗，等於節省了超過 20,000 箇中國家庭的年碳排放量。

在綠色低碳方面的舉措，讓瑞安得到了機構認可。今年 2 月，瑞安房地產就獲得了浦發銀行 100 億元融資支持，除了為其併購融資服務，還有就是幫助瑞安拓展 ESG 的工作。

這對繼續推動瑞安新天地上市也有幫助。去年 9 月，瑞安房地產將自身商業地產子公司瑞安新天地分拆，意圖在港交所上市。不過去年 3 月失效後至今，瑞安沒有繼續提交。

瑞安房地產主席羅康瑞對分拆新天地上市一直有野心。他曾多次表示，瑞安新天地不缺好資產，沒有好的溢價絕對不會上市。

但眼下，隨着過去兩年物管公司估值的回落，投資者對於物管公司的資產、核心競爭力也愈發以審慎的眼光看待；而且今年港股 IPO 市場遭遇十年以來的低谷，多家明星公司上市即遭破發，如萬物雲、中創新航等，都讓萬達、瑞安這類商管公司上市遇阻。

對此張斌表示，分拆上市的主要原因不是集資，而是為兩家公司發展搭建更好的平台；目前不是最好的上時間，所以也沒有強行推動瑞安新天地的上市。未來會抓住最好的窗口期推進 IPO。

顯然，中國房地產市場發展到現在，已明確地進入了存量運營的階段，類似瑞安新天地、太古地產、新鴻基、恆隆集團這些以運營見長的港資地產商越發凸顯，以及萬達、華潤、龍湖、萬科、保利這些積攢了很多商場、長租業務的地產商也已崛起，他們將在這個巨大的市場中縱橫捭闔，繼續掘金。

今年上半年，瑞安房地產租金收入同比增 8%，至 14.76 億元，全年預計超過 30 億元，與太古、新鴻基、萬科、華潤和龍湖等經營性收入動輒百億相比，還是有差距。

開發了上海網紅打卡地標的瑞安新天地，正在煥發新的能量。分拆出來的瑞安新天地是一個輕資產管理公司，在購物中心、寫字樓運營的賽道上，綠色低碳是新天地與其他資管公司區別、形成自己獨特競爭力的重要支撐，也是進一步外拓項目、輸出管理的利器。

在房地產的下半場，運營和服務的能力，是決定房地產商核心競爭力的關鍵。無論是港資地產商瑞安、太古或新鴻基，還是華潤、龍湖或是萬科等內地龍頭房企，都需要講一些新的故事了。