黑石 “限贖” 後 投資者瘋狂逃離美國地產基金
第三季度非交易型 REITs 贖回規模達 37 億美元，為多年來最高的撤資規模，較 2021 第三季度增加了 12 倍。與此同時，資金流入出現下降，以美國為投資重點的房地產基金在第三季度籌集了 156 億美元，為 2020 年以來的最低季度流入。
美國地產基金 “贖回潮” 正在蔓延，繼黑石限制贖回後，投資者瘋狂減持套現。
週二，據媒體報道，越來越多的散户和機構投資者減持地產基金，贖回請求激增。今年以來，隨着美聯儲持續加息，不斷上升的利率打壓房價，美國房地產市場急劇降温。
上週，全球最大的兩家房地產投資信託基金開始 “限贖”，由於投資者的贖回請求激增，黑石限制了旗下規模高達 690 億美元房地產投資基金 BRIET 的贖回，喜達屋資本規模達 146 億美元的房地產投資信託基金（SREIT）也通知投資者限制資金贖回規模。
除此之外，貝萊德和世邦魏理仕管理的私人地產基金，最近也採取了類似措施，以阻止資金外流。一些機構投資顧問表示，美國養老金也開始減持地產基金。
投資者爭相套現 黑石、喜達屋限制資金贖回
散户們爭相退出，據投資銀行 Robert a.Stanger&Co.數據，第三季度非交易型 REITs 贖回規模為 37 億美元，為多年來最高的撤資規模，較 2021 第三季度增加了 12 倍。
與此同時，資金流入則出現下降，根據 Preqin 數據，以美國為投資重點的房地產基金在第三季度籌集了 156 億美元，是 2020 年以來的最低季度流入。
此類基金通常允許投資者每個月或每個季度提取資金，但僅限於設定的限額。黑石規定，投資者可以在一個季度贖回最多 5% 的份額，每月最多贖回 2%，以防止其持有的非流動性房地產被拋售。黑石規定 12 月只允許投資者贖回該基金淨資產的 0.3%，這意味着一些投資者在明年之前將無法套現。
該消息發佈後，引起了投資者恐慌，黑石股價一度跌超 10%。與黑石一樣，喜達屋資本設置了類似的贖回限制。
此外，在英國，資產管理規模超過 150 億英鎊（約 183 億美元）的房地產基金三季度限制了機構的贖回，理由是需要保留現金和防止被強制出售。貝萊德、M&G 集團、施羅德、世邦魏理仕投資管理等公司的基金經理表示，他們已經採取了限贖措施。
美國房地產市場步入 “寒冬”
至於為何會出現 “搶贖” 的情況？賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產教授 Susan Wachter 指出，這是投資者對整體房地產市場疲軟以及利率飆升的回調反應。
今年以來，富時 Nareit All Equity REIT 指數下跌了 20% 以上，經紀人表示，銀行發放的商業抵押貸款減少，由於擔心貸款利率上升，客户在買房時猶豫不決，房屋銷量也在下降。
儘管黑石旗下 REIT 仍保持較高回報率，但前景不容樂觀。哈佛商學院高級講師 Nori Lietz 表示：
個人投資者之所以撤出資金，部分原因是預計未來會出現虧損。房地產基金的估值通常基於評估，而評估很難適應不斷變化的市場。即使房地產市場惡化，基金估值也居高不下，但現實最終會迎頭趕上。
此外，高利率也降低了非交易型 REITs 對投資者的吸引力。當利率較低時，非交易型 REITs 很有吸引力，其收益率遠高於債券。但現在債券的回報率要高得多，流動性更強，風險更低。聖地亞哥金融規劃公司 Brava Financial LLC 的創始人 Kelly Nilsson 反問：
投資者有何理由將資金鎖定在一隻回報率僅略高於政府債券 4.5% 或 5% 收益率的房地產基金中呢？
中信證券在最新的報告中直言，當前美國房地產市場已步入衰退，利率飆升導致購房需求快速降温，進而引發房價急轉直下，住宅投資對於美國經濟拖累也在加深。未來房地產市場疲軟將通過數量與價格繼續影響美國經濟，包括勞動力市場。在預計房地產將繼續衰退的背景下，美國經濟較難避免衰退。並且需關注未來住房貸款市場惡化的風險，
雷曼魅影浮現
更糟糕的是，如果投資者要求贖回的規模繼續增長，這可能會成為美國房地產市場新難題。為了滿足投資者贖回要求，基金公司只能出售資產。
事實上，黑石已經開始出售資產，此前 Vip 文章《黑石被困地產，雷曼魅影再現？》提及，為了滿足投資者贖回要求，黑石宣佈以 12.7 億美元的現金對價出售其在美國拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒海灣度假村賭場的 49.9% 權益。
但這只是為黑石暫時爭取了部分時間，如果流動性危機傳染和擴散，或使其陷入出售資產—滿足贖回—淨值下跌—更多投資者贖回的惡性循環，像 2008 年一樣引發流動性危機。
