作者 | 周智宇
经历了前两个月市场的燥热，3 月来的回调，房地产市场的咋暖还寒表明，信心仍待修复。
相比市场上悲观的预期，万科看到了市场远处的亮光。“市场既没有 ‘狂飙’，也没有 ‘倒春寒’”，在 3 月 30 日的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮对市场的研判，谨慎中带着乐观。
郁亮认为，新房需求上有天花板，下有保底线。在行业趋势上，则维持着和去年类似的观点，市场仍处于温和恢复的阶段。
在郁亮的观察中，2 月销售与 1 月相比确实出现较明显的回升。但总体来说，1 到 2 月整体情况，一、二线城市新房成交同比上升 7.2%，增速谈不上狂飙；3 月以来，目前 3 月周均成交比 2 月高点回落了 6% 左右，但 3 月成交水平仍超过了 2022 年的平均水平，因此也没有倒春寒，市场还在逐步恢复的轨道上。
“这有点像 ‘润二月’，比平常春天稍微冷，气温低一些，然后时间会长一些，但这毕竟是春天”，郁亮认为，春天草绿了，花也开了，市场在复苏中。
他也列举了一系列数据来支撑他的观点。去年 12 月、今年 1 月的部分需求积累至 2 月集中释放；今年春节较早，对 1 月成交有影响；房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。
郁亮认为上有天花板，下有保底线。一方面，国内城镇人均住房面积已达 40 平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到 2021 年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持 12 亿平米左右的需求。
万科要做的，则是认准大势，做好自己的事。郁亮表示，受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，房企也没有其他选择。
郁亮指出，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。