欧洲地产暴雷？瑞典商业地产巨头 SBB 降级至垃圾级、停止派息后股价暴跌

美国商业地产危机正席卷至大西洋的另一端。

当地时间周二，瑞典最大的商业地产公司之一 Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）在欧洲股市盘中暴跌超过 20%，跌至 2018 年以来的最低水平，在过去 15 个交易日中有 14 个交易日出现下跌。今日开盘后有小幅反弹。

SBB 市值已从 2021 年底的 170 多亿美元降至不到 15 亿美元，对其 26 万多名股东来说，这是一次历史性的崩盘。

SBB 宣布暂停派息并取消股票发行

当地时间周一，SBB 董事会召开了紧急会议。在晚上 11 点发布的一份声明中，SBB 表示，此后的市场反应使其无法按预期条款进行普通股（D 股）的配股发行，并指出该公司正寻求将派息日期推迟到明年的股东大会。SBB 还表示，将不会发行价值 26 亿瑞典克朗（合 2.6 亿美元）的新 D 类股票。

在前一天，标普全球评级公司将 SBB 的信用评级下调至了垃圾级。标普警告称，如果 SBB“在未来几个季度无法获得足够的资金来源，以可持续地支撑其短期财务状况”，可能会进一步下调 SBB 的评级。

标普表示，它不再相信 SBB 能够达到投资级评级的门槛。评级下调触发了该公司现有债务中每年票息递增的债券，从而增加了该公司的成本。这意味着该公司的融资成本将增加 2.85 亿克朗。

伴随着今年以来市场利率上升等因素，美国的商业地产市场受到了巨大的冲击。

与美国的地产公司类似，SBB 必须在未来五年内对 408 亿美元到期的债券进行展期，其中四分之一将于 2023 年到期。它们被视为欧洲房地产业的 “煤矿里的金丝雀”，因为这些债务大部分是短期的浮动利率债务，特别容易受到利率变动的影响。

Arctic Securities AS 的分析师对 SBB 改善流动性状况的计划感到十分欣慰。房地产分析师 Michael Johansson 在接受彭博采访时表示：

暂停派息和取消 D 股发行计划这两项决定，总体上对 SBB 股东来说是有利的。

SBB 的问题在于，派息已在年度股东大会上表决通过，所以他们唯一的选择就是暂停。

市场对 SBB 的信心下挫

这些事态发展给 SBB 带来了严重的问题。在利率急剧上升和信贷息差不断膨胀的情况下，SBB 正努力应对 81 亿美元的债务负担。这也反映了瑞典更广泛的商业地产行业所面临的问题。

SBB 的 CEO Ilija Batljan 曾多次向投资者保证，他将采取行动维护公司的信用状况。SBB 的大部分租金收入来自北欧地区受监管的住宅物业。

不像 Johansson 那么乐观，丹麦丹斯克银行（Danske Bank）股票策略师 Molly Guggenheimer 表示：“这将是该行业面临的又一个不利因素，即使 SBB 的情况与瑞典同行没有直接关联。” 他补充说，取消股票发行说明 SBB 目前缺乏进入资本市场的渠道，增加了再融资风险。

Carnegie 将 SBB 评级从 “持有” 下调至了 “卖出”。该机构分析师 Fredric Cyon 表示，下行风险仍然很高，企业需要采取行动改善资产负债表：“进一步出售资产是一种选择，但我们怀疑这是否足以恢复投资者信心。” 他将 SBB 的目标股价从 13 瑞典克朗下调至了 7 瑞典克朗。

地产危机继续蔓延

SBB 的暴跌在当日重创了欧洲房地产股票，板块跌幅达 3.2%，其中瑞典公司领跌：Sagax 下跌了 7.8%，Balder 下跌 7.6%，Wallenstam 下跌 5.9%；其他欧洲地产股如 Kojamo 下跌 5.3%，Aroundtown 下跌 5.1%，Safestore 下跌 5%。这些遭受重创的股票在周三开盘后有小幅反弹。

此前，美国商业地产市场也受到了重大冲击。越来越多的华尔街分析师们开始提出，商业地产将成为美国经济的 “定时炸弹”，这关系到的不仅是大小银行，还有广泛的美国经济，而一旦商业地产暴雷，紧随其后的很可能是美联储的再次 QE。

事实上，瑞典住房市场的问题也不仅仅是受到海外危机的干扰。

瑞典的房价在 2021 年和 2022 年初快速上涨，但自 2022 年 7 月以来，住房成本一直处于稳步下降的轨道。瑞典的房价较 2022 年的峰值实际下跌了 15%，成为世界上最糟糕的房地产市场之一，加剧了房地产行业面临的更广泛挑战。随着银行收紧贷款，债券市场对评级较低的发行人几乎是关闭的，可供选择的融资渠道很少。

北欧联合银行预计，瑞典今年将开工建设 2.25 万套住宅，不到去年开工量的一半，比 2021 年下降 67%。据北欧联合银行称，这是瑞典 2023 年经济产出预计萎缩 1.2% 的一个主要因素，因为住宅建设下降的直接影响接近 1 个百分点。