央企地产董事长突然 “下课”

非常突然，在担任中国金茂 “一把手” 仅 33 天后，5 月 31 日，李从瑞辞职了。紧接着，老 “中化人” 张增根空降金茂，接替了李从瑞的所有职务。

前脚刚上高位，后脚就被紧急换下，落差之大，让人唏嘘。

原本，李从瑞已经为金茂做好了今年的规划，年初工作会议上他表示，2023 年要稳中求进，做好风控，过苦日子，同时做大城市运营和两翼业务。

然而，壮志未酬，李从瑞就卸任了，也让金茂这艘巨轮突然失去了一位重要的舵手。

虽然金茂的公告说是因工作调整，但外界仍然充斥着各种传言。对此，中国金茂均未有公开回应。

接近金茂的人士认为，李从瑞的突然 “下课”，大概率与过去的房地产业务高速发展有关。在公司内外的印象中，他是位偏激进的行动派。

作为加入金茂十余年、战绩丰富的老将，李从瑞带着金茂全国抢地王，从北京广渠门 15 号地王开始，上海大宁地王、深圳龙华地王等接连收入囊中，开发的金茂府系列成为知名豪宅 IP；2015 年后，金茂更是狂飙突进，从一个籍籍无名的百亿级小公司，一度成长为一家 2000 亿级的巨型房企。

与此同时，李从瑞也一路升职、加薪，从副总裁升至董事会主席兼执行董事，成为金茂举足轻重的灵魂人物；年薪从 2013 年的 490 万元增长至 2019 年巅峰时期的 2054 万元，可谓是央国企开发商高管中的 “打工皇帝”。

不过在限价政策出台后，多次高价拿地的金茂盈利空间不断被压缩。2018 年开始，金茂的销售均价一路走低，财报显示，已从 2018 年的 2.55 万元/平方米降至 2022 年的 1.99 万元/平方米。

在三道红线出台的 2020 年，金茂踩中一条红线，不得不停下大举拿地的脚步，开始抛售资产并寻求二股东平安的资金支援。如今金茂虽变为绿档，但到 2022 年底，金茂的永续债仍高达百亿元，整体毛利率已下滑至 15.84%，2022 年全口径销售额降至 1550 亿元，同比下降 34.21%，目标完成率不到六成。

业务和财务的困局，让原本激进高昂的李从瑞开始深刻反思。他在今年初的工作会议上坦言，对 2016 年以来的各项调控政策认识不足，导致拿错地的现象一再出现。

过去一年，李从瑞明显转变了管理风格，一方面继续放缓拿地，2022 年度，金茂仅新增土储货值 488.7 亿元，同比大减 75.78%。另一方面，李从瑞将 40 个城市公司撤并至 26 个，整体缩表明显。

今年，金茂提出了一个非常保守的销售目标，1500 亿元，同比去年销售额减少了 3.22%。

然而李从瑞的 “下课”，终结了他在金茂的一切猜想和抱负，接任者张增根与首席执行官陶天海、首席财务官乔晓洁、高级副总裁宋镠毅三位老金茂人共同组成的执董队伍，将指引金茂去往何方，依然成谜。

好在，如今的金茂已经走出销售颓势，5 月份，金茂全口径销售额为 141.8 亿元，同比增长 57%，位列房企第 10；今年 1-5 月，金茂全口径销售额已达到 728.1 亿元，同比增长 43%，优于大市。

同时，金茂的城市运营 “第二增长曲线” 开始显现，2022 年，城市运营对金茂销售额的贡献率超 25%，已在一二线城市打造 34 个项目，并推动获取低价土地。中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲表示，金茂拥有央企背景，产业和金融资源禀赋优异，城市运营模式和高端 “府系” 品牌铸就护城河，增长动能充足。

接下来，金茂只要稳扎稳打，保持谨慎拿地，就有望实现利润回升。大摩在 5 月初的研报中称，金茂拥有充足的优质土储，良好销量势头或持续数月，毛利率最晚会在明年开始复苏。

回望金茂十多年的历史，可以说它是地产黄金时代的房企样本，一方面开发了令人称道的优秀产品，一方面又不可避免地走上了加杠杆的老路。作为职业经理人、公司的灵魂人物，李从瑞顺应了趋势，也放大了人性中激进的那一面。

可以说，地产的黄金时代造就了金茂，接下来的 “黑铁时代” 也将再次塑造它。而已经离开的李从瑞，等待他的不知将是怎样的命运。

那个激进张扬、粗放狂莽的时代已经远去。只留下 “稳健为王” 四个字，刻在幸存下来的房企掌门人的生存手册中。