US mortgage rates soar to 7%, reaching a 20-year high! Analysis: 8% is not a dream.

美聯儲四十年來最激進的加息週期，使購房者正面臨着二十年來最高的住房融資成本，而如果美聯儲加息還未結束，抵押貸款利率將達到 8% 的歷史高位。

8 月 17 日，美國住房金融機構房地美（Freddie Mac）公佈最新數據顯示，美國 30 年期固定抵押貸款平均利率升至 7.09%，為 2002 年 4 月以來最高水平，高於一週前的 6.96%，已連續四周攀升，而一年前的數據僅為 5.13%。15 年期抵押貸款平均利率也從上週的 6.34% 升至 6.46%，一年前這一數據為 4.55%。

分析指出，30 年期房貸利率走高，主要受美國十年期國債收益率上升影響，美國房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 接受媒體採訪時表示，現在正處在這 30 年期抵押貸快利率的關鍵階段，如果三十年期抵押貸款利率突破 7.2%，那麼很可能會達到 8%：

“如果 30 年期固定抵押貸款利率能夠保持在 7.2% 的高位，而 10 年期收益率保持在 4.2%，那麼這將抵押貸款利率將從最高點，如果突破這條線並輕鬆超過 7.2%，那麼抵押貸款利率將達到 8%。”

穆迪分析公司副首席經濟學家 Cris deRitis 也認為，如果美聯儲再次加息，那麼抵押貸款利率將達到 8%：

目前，30 年期固定利率抵押貸款和 10 年期國債之間的利差約為 300 個基點，這樣的利差是極不尋常的。從歷史上看，抵押貸款利率利差只有在金融危機時期才會達到這個水平。

如果美聯儲再次加息，10 年期美債繼續上漲，那麼抵押貸款利率將達到 8%。

華爾街見聞此前提及，隔夜美聯儲紀要公佈後，10 年期美債收益率飆升，盤中突破 4.281%，創下 2008 年 6 月以來最高收盤收益率。

美債收益率全線走高，30 年期國債收益率收於 22 年 10 月以來的最高水平，2 年期國債收益率飆升至 5.00%。

根據 Black Knight Inc 數據，美聯儲連續加息導致潛在買家的購買力不斷縮水，再加上庫存供應不足，房價被不斷推高，市場交易量接連下滑。美國的住房可負擔性已經跌至 1984 年以來的最低點。

根據抵押貸款銀行家協會（MBA）週三公佈的最新數據，按揭貸款利率的飆升，令 MBA 整體的按揭貸款申請下降了 0.8%。購房按揭貸款和再融資活動均遭到打擊。其中，購房按揭貸款申請連續第五週下滑，降至 1995 年以來的第二低水平；再融資貸款下降 1.9%，為連續第四周下降。

利率的快速上漲也促使一些準備更換房屋的現有業主暫停腳步，減少了現有待售房屋的庫存，而新買家只能轉而購買新建房屋。美國住宅建築商協會首席經濟學家 Robert Dietz 表示，新建房屋通常佔住房庫存總量的 12%，但目前至少佔整個市場的 30%。

而如果 30 年期抵押貸款利率達到 8%，房地產市場的熱度或將進一步降至冰點，但 Yun 表示，因買家與賣家同步減少，並不會造成房價的下跌：

在 8% 的情況下，房地產市場將再次凍結，買家減少，賣家也大幅減少，但高利率不會立即影響房屋價格。只要就業市場不極速冷卻，房價將保持穩定，儘管房屋銷售將再次下降。如果發生因大面積裁員造成的經濟衰退，那麼由於一些人被迫賣房而買家又減少了，房價將下跌。

deRitis 認為，高利率已經對美國住房部門產生了影響：

“尤其是首次購房者，超過 6% 的抵押貸款利率已經使大量潛在的購房者退場。”