睿思中国
2024.05.16 23:45
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金融街跑步进长租,第二曲线成色如何?

首个长租公寓项目的试水成功,让金融街尝到了甜头。

2023 年 9 月,金融街首个城市更新类长租公寓项目——金树如院人才公寓正式开业,当月出租率就达到 70% 以上。这让正为业绩发愁的金融街有了希望和信心。

在 5 月 15 日召开的 2023 年年度股东大会上,管理层向投资者披露了公司在长租领域的发展计划:增加长租公寓板块专门的管理机构,并争取项目做一个成一个。

长租大计

金融街跑进长租赛道,是从当 “二房东” 开始的。

据了解,金树如院人才公寓亦名为月坛人才公寓项目,为金融街首个城市更新类长租公寓项目,金融街自 2022 年底开始承租,租期为 20 年。

而后,金融街启动项目改造,历时一年左右,项目于 2023 年 9 月完成改造升级,正式推向市场。经过招商,当月出租率达到 70% 以上。

“目前的租赁情况,好过投资核算也好过预期。” 在说明会上,管理层表示。基于此,金融街正在谋划长租业务的进一步拓展。方向有二:

一是,将内部部分低效但仍具备市场价值且符合长租公寓需求的优质项目进行改造;二是,积极寻找外部项目拓展机会,目标聚焦于一线城市核心区域且交通便利的项目。

“在经营机制上也会做相关调整,配合它的经营和发展。” 据称。

当前,金融街旗下拥有大量的经营性物业项目,包括写字楼、商业、酒店等,集中于北京、上海、天津、重庆等城市。

从目前来看,金融街在经营方面的业绩尚可。据金融街 2023 年年报显示,报告期内,物业出租业务营收 18.26 亿元,同比增长 12.32%;物业经营业务营收 4.38 亿元,同比增长 79.74%;其他收入 2.33 亿元,同比增长 47.98%。三项业务对应的毛利率分别为 86.21%、20.22%、44.74%,较去年上升 2.39%、73.69%、1.69%。

不过,受经济形势及市场竞争加剧影响,金融街也同样遭遇到经营性挑战。

仅 2023 年,金融街多个项目均录得出租率下滑,且下滑幅度并不小。写字楼项目中,北京金融街(月坛)中心部分(不含金融集)出租率从 2022 年的 84% 跌至 66%,北京金融大厦出租率亦从 2022 年的 100% 跌至 84%。商业项目方面,跌幅最大的是北京门头沟融悦中心项目,该项目 2022 年的出租率为 80%,但到了 2023 年直接降至 56%。

从目前来看,该空置压力仍将持续一段时间。根据仲量联行研究报告显示,今年一季度,金融街和望京子市场的业主目前面临着较大空置压力,区域内部分主力租户退租,叠加新租需求疲弱,导致空置面积短时难以填补。

若经营面无法得到改善,这必然会加深金融街的资金压力。截至 2023 年末,金融街的现金及现金等价物余额 135.4 亿元,而 2022 年末为 167.43 亿元。

为了让自身变轻,金融街在过去两年在城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等领域寻求业务转型。从目前来看,长租公寓是金融街实现资产盘活的最为可行的路径之一。

拥挤的赛道,如何突围?

当前,尽管租赁市场仍展现蓬勃的市场前景,但随着前期大量资本、机构的涌入,市场集中度的持续提高,长租公寓的这条赛道已略显拥挤,金融街又将如何从中分得一杯羹?

据机构统计数据显示,仅今年 4 月,长租公寓企业的开业规模有所增长,累计开业房源量提升至 113.1 万间。然而,同期市场需求却出现了小幅回落,平均租金略微下调。

仅北京市场而言,据我爱我家研究院统计显示,今年 4 月,我爱我家北京住房租赁交易量环比降幅略为明显,但比去年同期增长超过一成。

租金方面,4 月,我爱我家北京长租公寓整租交易中,每平方米平均租金、每套平均租金基本与上月持平,同比仍有所下跌。

分析指出,以上变化与整体经济走势及季节相关。然而,激烈的市场竞争,势必对金融街长租业务的持续性发展带来一定的冲击。

此外,金融街此时切入长租公寓赛道,虽迎上了政策的 “暖风”,长期看前景良好,但中短期却有可能承压。

近日,北京亦将意欲引导社会主体投资建设保障性租赁住房,采取新建、改建、改造、转化等多种方式增加保障性租赁住房供给。本年度北京计划建设筹集保障性租赁住房 7 万套(间),竣工各类保障性住房 8 万套(间)。在需求不高的时候,继续增加供应,成交压力难改。

此外,今年以来,央行、银保监、证监会等多部门均出台金融政策支持住房租赁市场发展。较早前,中国人民银行、国家金融监督管理总局推出 “金融 17 条”,支持住房租赁市场发展。央行亦设立 1000 亿元 “租赁住房贷款支持计划”,用于引导工农中建等 7 家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持。

对新入者而言,有金融机构的大力支持,成本可有效降低,保租房 REITs 试点的推动发展,亦为企业提供稳定的现金流和较优的退出机制,解决了企业做重资产投入的最大顾虑。可市场容量怎么扩,才能获得更多消费者的认可呢?

北京市住房和城乡建设委员会印发《2024 年北京市住房发展年度计划》就给出了一份答案,当中明确指出,支持长租公寓行业规范发展,加大 " 一张床、一间房 " 市场化租赁住房供给力度。引导保障性租赁住房和长租公寓运营单位,提高运营管理水平,打造品牌社区。显然,获得消费者认可,那才是成功不二法门。

东风已备,金融街接下来该如何精准发力,将长租业务打造成业绩的第二增长点,考验着一众管理层的智慧。

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