823 領展供股事件分析

不少朋友持有或者關心 823 #領展 , 所以這次我特地簡單分析一下 823 供股事件. 不過由於我本人不太喜歡 823 這類行業， 所以從來都沒有買賣過，研究也不算深入， 大家可以酌量參考一下。這篇文章我希望幫助更多的人， 所以免費公開。

事件

周五收市後 823 領展宣佈世紀大供股， 以全面包銷方式按每個供股基金單位 44.20 港元的認購價以五供一的基準進行供股，以籌集約 188 億港元. 根據公司解釋， 供款用途用於 1.供股所得款項淨額的約 40% 至 50% 將用於 (a) 償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行貸款；及 (ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款；及 (b) 用作一般營運資本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。截至公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。

持有 823 可以如何處理？

預期基金單位將於 2023 年 2 月 24 日（星期五）起按除權基準買賣。即係你 2 月 24 日之前買入/持有 823 的話， 你會有供股權. 而假設你有一萬股 823 的話， 你就可以有權以 44.2 價格認購 2000 股的 823.

那如果你沒有額外的錢或者你不想出錢怎麼辦？ 根據公告，未繳股款供股權將於 2023 年 3 月 9 日至 2023 年 3 月 16 日期間（包括首尾兩天）進行買賣。 簡單說， 你的戶口會多了一個 823 的供股權 (即係 option)，會在港交所可以買賣， 如果你不想供股， 可以把這個 option 在市場賣掉. 至於 option 價格，則要視乎 823 的股票價格。如果 823 股票升的話， option 價格也會暴漲， 反之亦然。

分析

供股分析不外乎關心幾個因素 1. 供股價格 2. 供股比例 3.供股用途。

1. 供股價格：這次 823 供股價格為 44.2, 較收市價 62.8 折讓 約 30%, 折讓比例以供股來說為合理. 但始終都係比較大折讓， 會令股價短期受壓。

2. 供股比例：供股 5 供 1, 即現有股東 (不供股的話) 會被攤薄了約 16.7%. 供股比例不多不少， 但突然要額外拿 16.7% 的投資金額再來認購的話， 對某些人來說壓力不少。

3. 供股用途: 公司說明了供股 188 億裡面有約 40-50%(即約 75.2-94 億港元) 用來還債， 另外就是用來營運資金及發展機遇 (呢 D 講了等於無講). 如果單純這樣看供款用途， 我覺得乏善可陳， 搵股東拎錢只是用來還債， 沒有明顯可以推動公司增長的項目. 沒錯， 還了債， 利息開支是比較少， 然後利潤可以增加， 派息也可以增加. 但是作為小股東， 我的錢自己存銀行做定期， 也一樣可以增加自己的利息， 為什麼要給你呢？(問題是不給的話， 股權會被攤薄， 更慘……)

根據年報， 823 過去 5 年共派息了 290 億港元， 而過去 3 年派息 183 億港元. 今次供股等於將過去 3 年派息一次過找股東拎回來. 假設我持有 reits 3 年， 最終我現金是沒有增加的， 而且還要吐出去一點點……試問情何以堪啊！

另外，  大家要知道買 823 reits 投資者目的是什麼？ 就係希望每年都可以有息派， 可以提供 cashflow 作為生活開支或其他用途. 投資者求「穩」多於一切！ 坦白講， 如果想追求高增長的投資者， 可能會去買科網/醫藥/內房等等行業啦， 何必要買 reits 呢. 所以今次供股對持有 823 投資者來說算是一次爆雷，亦都會傷害股東的心靈。

而且， 近年 823 不斷收購， 自然會令自己借貸增加， 這是無何避免的事情. 但亦都可以有數計， 因為銀行借貸/發債都是比較透明的， 公司管理層基本上做收購時就知道會令公司負債增加. 但最終要透過股東拎錢來還債的話， 某程度上即係之前借多了， capital budgeting 做得非常差！

另外可以計一計數， 今次供股還債之後， 公司可以減少債務約 90 億港元. 我們合理假設公司現在一年利率為 3% 的話， 即一年可以減少利息開支為 2.7 億港元。對上一年利潤 69 億利潤將會增加約 4%，增長不太令人鼓舞……

投資策略/部署

星期一開市之後， 823 大跌基本上是無容置疑. 問題是什麼價位才算有投資價值呢？ 公司最近中期派息為約 32.8 億港元， 假設全年派 66 億港元， 如果以現價 1336 億市值計算的話， 約有息率 5%. 但是供股之後， 假設股價不變， 由於股份多了， 市值將會變為 1600 億， 即息約會跌到只有約 4.1%. 所對於新投資者就不算吸引了. 因此， 股價很自然也會下跌到投資者認為吸引的水平。

而我認為， 823 供股之後， 利息開支減少， 現金增加及資產負債比率減少， 而且未來為公司提供了收購機遇， 都是對公司是好事 (只是對現有股東不好). 不過考慮到現有股東大部分都是傾向收息為主的投資者， 對要額外出錢來供股是非常反感的. 我認為短期沽壓會很重. 星期一跌 10-15% 也是合理的. 我自己認為 55 元以下的 823 才對我輕微吸引力， 那時候息率預計也差不多 5% 左右. 實際上 50 元附近應該才算是較大吸引力。

最後， 由於 823 是屬於 reits 類， 大家都很容易與美國息率做對比. 今年美國息率也預計有 5-5% 了， 短期投資 823 真的沒有什麼吸引力. 未來 823 股價應該更多受美國息率影響. 相反， 如果美國有一天減息到 3% 的話， 那現在 823 的 5% 息率就算是好投資了。

研究寫字不容易， 希望對大家有幫助， 也希望大家可以 Like &share! 謝謝！

以上為個人意見， 不構成投資建議。

利益申報：目前不持有 823, 未來不排除會有買賣

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