萬科鬱亮：房地產市場會產生向上修復的力量

作者 | 曹安潯

10 月的西安，秋風微涼。中國房地產市場仍處於蕭瑟之中，儘管此前一系列樓市放鬆政策出台，但仍未改變行業冷清的基本面。

迷茫悲觀之中，房地產行業人士期待出現能提振信心的聲音。最早喊出 “活下去” 的萬科董事會主席鬱亮，再次對行業喊話，他認為市場超跌以後，會醖釀出向上修復的力量，當前正是如此。“沒有隻漲不跌的市場，也沒有隻跌不漲的市場。不能用單邊思維來看問題，這個時候，就應該尊重常識，迴歸常態”。

10 月 20 日，在萬科西安媒體交流會上，鬱亮表示，目前的住房合理需求每年在 12 億平方米左右，今年開工量不到 7 億平方米，是遠遠低於合理需求的。

但鬱亮也給行業打出了一針強心劑，預測未來市場自身會產生向上修復的動力，就像今年的旅遊市場一樣，過去三年積累的需求勢能爆發了。在鬱亮看來，市場都是如此，區別只是，反彈力度有多大，多長時間。“但通常來説，壓縮得越厲害，反彈也會越大。下來時間越快，反彈也會相對快”。

鬱亮認為，房地產調控政策雖然不是萬能的，但政策肯定有用，9 月份市場已有好轉。後續政策仍然有發力的地方，以及要落實到位，每個城市要用好因城施策的工具。他仍然堅持之前的看法：市場短期有壓力，長期有信心。

關於市場是否存在供給過剩的問題，鬱亮認為，主要城市當前的住房條件 “被平均” 了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從 “有沒有” 的階段，走向 “好不好” 的階段。目前客户對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。

據第七次人口普查數據，全國城鎮人均住房建築面積 38.6 平方米，折成使用面積只相當於日本 1983 年的水平，63% 的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長、改善、更新的需求來看，鬱亮預計，未來住宅建設的中樞值是 10-12 億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。他認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

談到短期市場表現時，鬱亮分享了一組行業數據——8 月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果。9 月，一、二線城市成交面積環比增加 13.4%，10 月上半月最新數據相較 9 月繼續好轉。

鬱亮表示，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。同時，不能指望政策一招解決所有問題。

在鬱亮看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對於庫存過多的地區，暫時放緩土地供應節奏等。

對於當下和未來的地產市場，鬱亮也表達了自己的看法。

在鬱亮看來，行業陣痛還沒結束，光熬還不行，還得想想怎麼辦。“今天（行業）的狀態有點像跑馬拉松撞牆，不少人跑馬拉松會在大概 30 公里以後就開始撞牆了，跑不動了，原來是消耗糖，但跑 30 公里之後，你體內糖基本消耗完了，要開始燃燒脂肪了，但燃燒脂肪的時候，轉化過程要慢一點，這個轉化時間是最痛苦的，但熬過去了就能繼續跑下去了”。

鬱亮表示，地產行業也正處於這樣的新舊動能轉換中，現在每個企業不管怎麼樣、願意不願意、是否準備好，都將進入新發展階段、多樣性循環的情況。“想告訴每個企業，你適應時代的變化，做時代需要你做的事情，你才可能做到成功一些”。

作為曾三次穿越地產行業週期的房企掌門人、本輪行業週期最早的吹哨人，鬱亮看到了地產行業的艱難和悲情，但亦想向外界傳遞出前進的動力，在這艱辛的跋涉和堅守中，房企們或許就會等到柳暗花明。