萬科國資股東給出了強力背書

作者 | 曹安潯

地產行業進入近年最冷銷售季後，史詩級救市政策尚未見明顯成效，行業依然秋風蕭瑟，當此非常之時，萬科卻不斷向外釋放暖意。

在萬科董事會主席鬱亮直言當前樓市已經超跌，並樂觀預計未來市場自身會產生向上修復的動力的一週後，萬科獲得大股東深鐵的進一步背書，這是鬱亮樂觀的底氣，也給行業吃下了一顆定心丸。

10 月 27 日，萬科公告顯示，深圳地鐵董事長辛傑將兼任萬科董事會副主席。

雖然從過往情況看，大股東代表兼任萬科董事會副主席屬慣例，但也反映出國資大股東對萬科一如既往的堅定看好和支持，也有助於萬科和深圳地鐵在業務層面繼續深入合作。

辛傑表示，深圳地鐵集團將長期持有萬科股權，萬科的背後有深鐵集團，深鐵集團的背後是深圳國資，將始終不渝地全方位支持萬科的健康發展。

除了股權結構日益穩固，萬科的財務面也保持相對穩健。辛傑任職公告發布的同日（10 月 27 日），萬科公佈 2023 年三季報。

在行業深度調整風暴中，萬科也未能獨善其身，前三季度，萬科實現營業收入 2903.1 億元，同比下降 14%；歸母淨利潤為 136.2 億元，同比下降 20.3%。

但難得的是，在眾多房企接連爆發流動性危機之時，萬科依然堅守住 “零違約”，並且保持穩健的現金流。截至 9 月底，萬科淨負債率為 53.9%，在手現金為 1036.8 億元，對短期債務的覆蓋倍數為 2.2 倍，經營性現金流也已連續 14 年為正，經營活動產生的現金流量淨額為 2.35 億元，同比增長 105.64%。

這為萬科鑄就了安全的財務 “護城河”，成為萬科在近年的房企債務風暴中倖存下來的底氣。

萬科財務負責人韓慧華曾在中期業績發佈會上透露，今年下半年萬科沒有境外債務到期，明年主要是有三筆美元債到期，整體按照年中的匯率來看，可能整體摺合人民幣大概 110 億元。萬科已經對明年要到期的債務做好了充分的安排，目前的各項工作也在正常推進當中。此外，萬科今年境內待償的信用債僅為 3.8 億元。

除此之外，萬科還在進一步降低償債壓力和成本。

萬科公告顯示，前三季度，萬科境內新增融資的綜合成本為 3.64%，其中發行了金額為 20 億元的 3 年期中票和金額為 20 億元的 3 年期公司債券，發行利率分別低至 3.07% 和 3.10%。截至三季度末，萬科一年內到期的有息負債佔比為 14.8%，較年初下降 5.7 個百分點。

健康的財務面背後是，業務經營的韌性。財報顯示，前九月萬科實現全口徑銷售金額 2806.1 億元，同比減少 10.8%，在行業大幅滑坡的大勢中，依然保持行業頭部梯隊。

相比房地產開發業務業績有所下滑，萬科在物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等經營服務業務表現得可圈可點。

在三季報公佈的前一日（10 月 26 日），萬科印力旗下的中金印力消費 REIT 與其他三個 REITs 一起開始申報國內首批消費基礎設施公募 REITs。

這説明，作為商業不動產 REITs 的先鋒，萬科印力的底層資產和運營管理能力得到了認可，也意味着，我國商業地產公募 REITs 正式破冰，地產商的運營類項目多了一個融資通道，地產江湖的運營新時代照進了一道曙光。

鬱亮也第一時間表示：“千呼萬喚始出來！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬户老百姓的置業安居夢想；今天的 REITs，將幫助我們從房地產開發商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來” 。

在商業地產突破之外，萬科還實現了其他經營性業務的業績改善，萬科前三季度的物流倉儲業務和租賃住宅業務的營業收入分別為 29.8 億元、25.3 億元，分別同比增長 14.8%、9.4%。

萬科泊寓總經理胡冬華在此前西安媒體溝通會上表示，今年 6 月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9 月份實現了累計權益淨利潤回正，並預計今年內將實現整體盈利。

有業內人士表示，三季度各類利好刺激下，市場悲觀情緒卻未見顯著好轉，再疊加近期新一輪房企違約風波，行業信心遭遇巨大沖擊，資本市場及金融機構的避險情緒前所未有的濃厚，在銷售持續低迷、融資愈發艱難的雙重壓力下，絕大多數房企都面臨着經營安全的極限挑戰。“在此情況下，萬科不僅仍保持了財務一如既往的安全穩健，還能同時實現開發業務的能力提升和經營服務業務的持續領跑，殊為不易”。

時代浪潮翻湧，自 1978 年商品房出現以來，地產行業已經歷過多個週期，新老面孔來來去去，但最近二十多年，萬科依然穩定位居行業頭部，自有其生存之道，其對外釋放出來的行業判斷和發展戰略，亦或將引領新的行業發展潮流，找到新的出路。

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