如果連萬科也遭遇做空

作者 | 曹安潯

編輯 | 張曉玲

誰也沒想到，房地產近來的熱門話題，竟然是龍頭萬科會不會也要 “暴雷”。

在地產四巨頭已傷其三，龍湖、金地股債暴跌，遠洋實質違約後，萬科債券也出現了恐慌性的拋售，逼得萬科也要自證無虞，接連搬出國資股東背書，薪酬掛鈎股價等多項措施，反擊做空。

“市場已經失去了常識判斷，” 一位香港投行人士感嘆，人們只根據背景而不是基本面來看公司，從央企、地方國資、混合所有制房企、民營房企安全性逐一降低的恐慌鏈，將萬科推到了風口浪尖。

對於一家長期踐行穩健經營、注重現金流管理並很早就預判風險，喊出 “活下去”，且擁有國資背書和投資級信用的龍頭房企，萬科某種程度上已經是房地產行業的象徵，如果連萬科都要出事，那行業的困難將不可想象。

多年前，萬科管理層就曾表示，萬科財務策略之一是，在極端情況下，不借錢、依靠自有資金也可以運轉很久。

多數地產、金融業內人士認為，萬科基本面依然穩健，且 9 月銷售金額環比上漲 41.57%，表現出了極強的韌性，市場的恐慌會被消化，萬科應該能度過這一關。

畢竟，一個正常的市場，應該懲罰的是冒進者和貪婪者，而非守正者。

恐慌與反擊

作為 A 股 30 年來最受關注的公司，大盤藍籌股、深圳老五股之一，萬科 A 一直以價值概念著稱，然而近來萬科 A 的表現，卻似跌入深淵。

截至 10 月 31 日，萬科 A 股價除權後收盤價，為每股 11.33 元，今年以來已下跌 32.95%，創下了 2014 年 12 月以來的新低。

多家頭部房企接連陷入流動性困局，令市場風聲鶴唳，草木皆兵，資本市場的擔憂情緒還蔓延到萬科的美元債上。近日，萬科美元債出現大幅波動，部分遠期美元債票面價跌破 60 美分，引發市場猜疑。

香港資本市場人士分析，從時間線來看，不排除存在系統性做空。機構降評級，造成公司要爆雷的印象，疊加不利傳聞，如果股票大跌，則股債雙殺螺旋向下。

提振資本市場和投資者信心，萬科已經迫在眉睫。一向對股價 “佛系” 的萬科管理層開始反擊了。

10 月 27 日，萬科在發佈三季報的同時，公告稱，已審議通過《關於強化激勵約束機制、修訂公司部分管理制度的議案》，修改了董事會主席鬱亮和總裁祝九勝 2023-2025 年度的現金薪酬方案。除了繼續和年度淨利潤掛鈎，鬱亮和祝九勝的薪酬，首次與萬科 A 全年平均股價綁定起來，將年度股價變動作為調節係數。

萬科方面表示，這樣做的目的是 “強化股東利益導向” 。

除此之外，萬科董事會還擬研究制訂新的長效激勵約束機制，取代萬科已經實行 13 年之久的經濟利潤（EP）獎金方案。

這意味着，未來三年，鬱亮和祝九勝不僅要關注萬科的淨利潤，也要更多關注萬科股價的漲跌，這直接關係其薪酬高低。

晉商聯合投資股份有限公司副總裁柏文喜表示，此舉可能是萬科想激勵管理層更加關注公司的長期價值，同時這也能向市場傳遞一個信號，即公司管理層對未來股價的上漲有信心，利好股價穩定。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，高管薪酬與股價掛鈎，説明萬科更重視市值管理和股東利益了。

此外，10 月 31 日，萬科在互動易平台上回應稱，公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動和境外市場出現有關公司的不實猜測所致。

萬科指出，目前公司財務穩健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。

值得關注的是，在這樣的關鍵時刻，萬科第一大股東深鐵也站了出來。萬科公告，深鐵集團董事長辛傑兼任萬科董事會副主席，為萬科帶來了強有力的信用背書。

歷史上，萬科始終是一傢俱有國資背景的公司，從最早的深特發到華潤再到深鐵，國資股東董事長一直有兼任萬科副主席的傳統，此番萬科和深鐵強調這一點，可見雙方的互信程度。

穩健與未來

萬科股債近來的表現，是房地產市場復甦未達、信心缺失的極致反映。

過去多年，雖然保利、中海、華潤等央企地產商也很出色，雖然碧桂園、恒大、綠地銷售都曾超過萬科，但要論行業標杆、綜合實力，始終是萬科。房地產 A 股市值最大的公司，也始終是萬科 A。

做了多年行業老大的萬科，在王石、鬱亮的帶領下，始終保持穩健經營的底色，以及對市場風險的敏鋭預判，長年淨負債率保持在 30% 以下。

但即使如此，持續兩年多的房地產大調整，也讓萬科股價跟隨大勢不斷下滑。

萬科也曾保衞股價，去年 5 月，萬科開啓了上市以來首次回購 A 股的動作，回購數量為近 120 萬股，成交總金額約 2167 萬元。

據萬科方面披露，截至 2022 年 6 月 30 日，三個月內，萬科耗資 12.92 億元回購了數量 7295.6 萬股的 A 股股票。

但有投資者認為，萬科去年的回購力度還不夠大。

現在，鬱亮和祝九勝押上了薪酬，與萬科股價深度綁定了。

管理層的表態和信心之外，萬科本身的韌性，亦是萬科安全度過低谷的 “底氣”。

前三季度，在眾多房企接連爆發流動性危機之時，萬科依然堅守住 “零違約”，截至 9 月底淨負債率為 53.9%，經營性現金流連續 14 年為正，在手現金為 1036.8 億元，對短期債務的覆蓋倍數為 2.2 倍。

今年下半年，萬科沒有境外債務到期，境內待償的信用債僅為 3.8 億元。

明年主要有三筆美元債到期，整體摺合人民幣大概 110 億元，萬科已對此做好了充分的安排。

房企現金流的最大來源，銷售方面，萬科也顯示出了強大的生命力，9 月單月，萬科的銷售面積及銷售金額分別為 193.8 萬平方米、320.1 億元，分別環比上升 22.97%、41.57%。

惠譽表示，儘管中國房地產行業持續承壓，但萬科仍保持着強大的財務靈活性，擁有可靠的境內外融資渠道，且平均融資成本在行業中保持最低水平。

在行業風雨飄搖之時，行業愈發需要希望和前行的動力。在 10 月底的萬科西安媒體溝通會中，鬱亮喊出當前樓市已經超跌，未來市場自會產生向上修復的動力，給行業傳遞更多前行的勇氣。

中信證券也在 10 月中發佈研報指出，預計政策將繼續加碼，四季度將見到房地產市場銷售的底部。

二十多年處於行業頭部的萬科，當下的境況和應對，關乎着資本市場對於頭部房企和房地產的信心，也關乎着地產江湖的未來。

走過至暗時刻，黎明或許就在眼前，這將屬於萬科等堅守至今的房企，它們將共同開啓行穩致遠、經營為王的新世界。