In just two short weeks, "Powell's turn"! What does the Federal Reserve know that the market doesn't know?

市場本以為兩週前還 “嘴硬” 的美聯儲主席鮑威爾會最後 “倔強” 一下，結果居然直接 “投降了”，釋放降息信號。

隔夜美聯儲決議 “放鴿”，點陣圖顯示過半聯儲官員預計明年至少降息三次。而一直試圖遏制市場 “降息預期” 的鮑威爾在會後發佈會也不再打壓，稱本次會議討論了降息的前景，降息 “顯然是討論的話題”。

聽聞鮑威爾的此番發言，“新美聯儲通訊社” Nick Timiraos 在 X 上表示 “鮑威爾轉向” 已經開啓，僅近兩週，態度鉅變：

12 月 1 日：“現在猜測何時政策開始寬鬆……有點太早了。”

12 月 13 日：“降息進入我們的視線，開始討論降息的問題。”

在這兩週時間裏，鮑威爾的態度 “鉅變”，是因為他發現了什麼市場忽略的事實？

荷蘭國際集團分析認為，鮑威爾或許是看到了 “市場沒發現的” 危機，危機可能存在於商業地產、租房市場或私人信貸這些對高利率過度敏感，容易暴露風險的領域，雖然市場不知道背後的確切原因，但過去的加息造成的後果或許比較嚴重：

當美聯儲主席站出來説，他了解長期維持過高利率所帶來的危險時，這看起來像是在給市場敲響警鐘。

華爾街見聞此前分析指出，就在 12 月的議息會議之前，美國財長耶倫最新表態稱，目前通脹下降意味着，在美聯儲保持名義利率不變的情況下，經通脹調整後的實際利率正在上升，這似乎也成為美聯儲末來降息的合理理由。

結合此前紐約聯儲主席威廉姆斯的表態，通脹下降是降息的條件，如果通脹有所緩解，而美聯儲不降息，實際利率就會上升，相當於美聯儲的政策立場變得更具限制性。從耶倫和威廉姆斯的講話中可以看出，實際利率是美聯儲利率決策的一個重要影響因素。

可能存在危機的領域

今年以來，有關美國商業地產行業的負面消息層出不窮：多處大型房產違約，寫字樓入住率下降，利率上升使再融資變得困難。

高利率使得消費者的購房意願下降，與此同時，銀行和金融機構放貸能力有限，同樣抑制了購房需求。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據顯示，利率上升已導致抵押貸款申請降至近 30 年來的最低水平。

與此同時，美國遠程辦公的需求持續上漲，美國辦公空間的空置率已經達到歷史高位。麥肯錫警告，最嚴重的情況下寫字樓價格將平均下降 42%。

而通脹和失業正打壓租房市場需求。

據美國 Apartment List 全國房租報告，ApartmentList 全國房租指數在 11 月環比下降 0.9%(上個月為下降 0.7%) 至 1340 美元，為連續四個月環比下降。季節性因素很可能會導致房租在未來的一兩個月進一步下跌。

Apartment List 數據顯示，空置率指數維持 6.4%，11 月，100 個最大的城市中 89 個城市的房租出現了環比下降；其中 68 個城市的房租同比增速為負。由於在建公寓數量仍接近歷史最高水平，Apartment List 預計空置率在明年仍將保持高位。

同時，私人信貸市場的擴張可能導致系統性風險增加，從而影響經濟的整體穩定性。

UBS 董事會主席 Colm Kelleher 在 11 月的一次會議上表示，他對過去十年私人市場的增長感到擔憂，認為下一次金融危機很可能發生在影子銀行領域。

實際利率發揮了作用？

華爾街在文章中指出，本次會議美聯儲鴿派轉向的背後，實際利率發揮了一定的作用。

儘管 9 月點陣圖中，美聯儲官員對 2024 年的基準利率的預測調高了 50 個基點，但在經濟預測總結（SEP）中，對 2024 年核心 PCE 的預測保持不變，維持在 2.6%，甚至還下調了對 2023 年核心 PCE 中位數的預測至 3.7％（6 月預測為 3.9%）。

12 月公佈的 SEP，進一步將 2023 年和 2024 年的核心 PCE 預測下調至 3.2% 和 2.4%。從 9 月到 12 月的變動來看，美聯儲雖然沒有調整基準利率，但是 “悄悄” 將末來實際利率的預期提高了 50 個基點。

9 月以來實際利率維持在 1.9%-2.5% 之間，對於美聯儲而言，這一水平可能已經足夠讓經濟降温。