全款搶房，中國人湧入日本樓市

這一整年，85 後梁季盈把所有休假時間都用在了日本，3 天連着端午，7 天連着國慶。和過去單純旅遊觀光的心態不同，她帶着另一個目的——看房。

去年年底，她在飯局和社交媒體上頻頻聽聞日本買房的話題，主要圍繞房價低廉。“匯率又新低啦，一套上海老破小能換東京市中心公寓。” 朋友在飯局上如是 “安利”。

這樣的信息不斷湧來，她心動了。

近幾年，和梁季盈一樣對日本房產抱有濃厚興趣的海外購房者越來越多。伴隨日元匯率探底，最低跌破 4.77，今年上半年，在全球房地產投資額都被腰斬的大背景下，日本房產市場一直逆勢上漲。

其中，中國人以驚人的規模和熱情闖入，2023 下半年，“中國購房者爆買日本不動產” 成為了日媒持續追蹤的熱點話題之一。

鳳凰網通過多方瞭解試圖勾勒，中國人在日本掀起了怎樣的購房狂潮？

一人買 5 到 10 套，現金結算

打聽日本樓市的時候，一位住在大阪的朋友告訴梁季盈，今年整個日本的房子都在漲價。

在投資回報率較高的首都東京，無論買二手還是新房都得靠 “搶”。

據《日本經濟新聞》7 月 20 日報道，首都東京 23 區新住宅樓每套房的平均價格已經突破 1 億日元（約人民幣 662.61 萬元），同比上漲大約 60%。

“這兩年感覺客人那邊明顯變得更着急了。” 一名在日本從事多年房地產中介的中國人李進説，在二手市場中，好地段、好價格、高回報的房子 “都被搶乾淨”，中國投資者拿着全款也只能排隊等房的情形比比皆是。

“我經歷過最快的一次是房子掛上網後四十多分鐘就沒了，本來想的是如果客人不要我就自己買的。” 李進説，在日本，二手房源規定統一放到一個僅中介業內可見的網絡平台上，這意味着所有中介都能看見待售房源、能聯繫看房。那是一套低總價的小型公寓，但由於消失太快，他已經忘記具體地段。

一直以來，日本低總價小房子是中國人普遍的關注點，梁季盈正是衝着低價而來，希望買一套幾十萬的小户型。

但眼下，金主們越來越 “壕”，日本房價一路水漲船高——更多中國買房者開始出手大户型、高總價的公寓，甚至一次性批量購買。

今年十月國慶長假剛過，大阪一家房地產中介公司，株式會社華森社董事長金澤宏樹在接受日本 MBS 電視台採訪時，講述眼中中國客人的大致畫像——年齡大約 40-50 歲，趁着長假來日本，一人要買 5-10 套公寓房，每套價格約合人民幣 200-1000 萬元不等，用現金結算。

多位在日中介證實了這種説法。“今年，中國內地的客人希望在東京買 1 億日元（約 500 萬人民幣）以上的房子。” 日本房產中介 JoJo 告訴鳳凰網，就她觀察，這些 500 萬級內地買家並非買來租賃，而是自住自持，“有的是要在日本做生意、開公司有個落腳點，也有的是因為子女要來日本讀書，什麼樣的需求都有。”

“去那些住新樓盤的朋友家玩的時候，發現左鄰右舍都是中國人。” 在日本東京做全職交易員的 90 後中國網友 @FXer 二次螈 告訴鳳凰網。

至於那些總價超過 2000 萬人民幣的東京豪宅，主要買家也是中國人。日本房產中介機構 “神居秒算” 的首席執行官趙潔在接受外媒採訪時描述道，中國買家經常帶着一箱箱現金付款，中介清點現金 “真的很累”。

甚至，東京頂級樓盤的搶購中，也不乏中國人身影。JoJo 過去主要服務來自中國香港的買房者，但現在，她的內地客人越來越多，其中有三四組客人點名要買頂奢的安縵東京公館。

這片豪華住宅公寓位於一棟 64 層樓高的綜合性大廈中，緊鄰東京塔，由日本房地產開發商森大廈株式會社開發，該開發商曾經牽頭開發了上海環球金融中心。JoJo 表示，安縵公館最貴的頂層住宅是 200 億日元（約 10 億人民幣）成交。

據 JoJo 介紹，她的內地客人都是知名人士，“有客人甚至説，只要是（這棟樓裏的房子）就可以，户型無所謂的。”

“另外一個新的跡象是，內陸地區的人也開始去買房了。” 房東東公寓學院創始人全靂告訴鳳凰網。

他從 2000 年去日本留學開始，就密切關注日本樓市。因為工作的緣故，他在日本擁有兩套住宅和一片即將建酒店的土地。他回憶，2015 年，日本也迎來過一波中國購房者熱潮，同樣是日元兑人民幣匯率創歷史新低，跌破 5，“當時買日本房產的主要是江浙滬、北京人”，但今年，他有不少西安、重慶的朋友也組團赴日了。

戀戰學區房

中國人到了日本，仍然帶着特有的購房偏好，其中最突出的是對 “學區房” 的執念。

JoJo 遇到的很多中國內地客人，都奔着學校聚集的文京區而去，即便同樣價格能夠在其他區域買到更好的房子，即便並沒有孩子，這些中產也非常堅持購買 “學區房”。

對於不同需求的客人，JoJo 也會向他們介紹不同的房產：“如果是企業家，會更喜歡強調港區、中央區、千代田區的土地價值，但對國內的高知、中產家庭，不如介紹文京區一句，‘那地方是學區房’。”

不過樑季盈在日本四處尋覓的 “家”，並非東京的豪宅或學區房，而是二手的 “一户建”。在日本，一户建是指獨門獨院的房子，一般佔土地面積大約 60-80 平，帶停車位，門前可以種些可愛的花草。

“蠟筆小新的家也是一户建”，梁季盈説道。這種房子是她印象中，一個家該有的樣子——每個人都有自己的空間，雖然不大，但有院子，“我的貓咪也能樓上樓下地跑，想想就很快樂”。

第一次注意到一户建，是四年前去日本旅遊，路過石川縣富來。那是一座靠海小城，海風穿過低矮住宅，拂過她的頭髮，好像置身於日本晨間劇《小希》中——女主角正是在這座小城追尋自己的夢想、找到自己愛的人，建立一個美滿的家庭。

漫步時她路過一家房產中介，“幾萬（元人民幣）就可以買下一片土地，可以在上面蓋房子”。她開始意識到在日本買房——甚至全款買房是一件相對而言簡單的事，一顆種子悄悄在心裏埋下。

梁季盈來自浙江，在上海一家千人規模公司做產品經理，丈夫林韋風是陝西人，是同一家公司的研發部門負責人。

在上海打拼，她和丈夫工作日租住在市中心的一個 “老破小” 裏，距離公司更近。房子建於上個世紀 80 年代，36 平米，每月租金 4500 元。每週五，他們會開着特斯拉，抱着週末度假的心情，回到松江區，距離辦公室一個半小時車程的 90 平米自購公寓房裏，“終於能寬敞一點”。

去年居家的時間，梁季盈從出租屋逼仄的陽台向外望，是對面樓棟一户緊挨着一户的窗台。“特別壓抑，那時候想，如果住在有寬闊視野的地方，多好啊。”

扎堆豐洲塔樓

事實上，擁有寬闊視野也是中國人在日本購房的主要偏好之一，比如海景塔樓。

東京豐洲、晴海區近年就吸引了很多中國人的目光，那裏是東京殘奧會舉辦的地點，也是一個新區。運動會舉辦前後，原本填海造地的區域建起了塔樓。今年上半年，晴海區 50 層樓的公寓 “HARUMI FLAG” 對外抽籤銷售，頂層一套房售價近 3.5 億日元（約 1750 萬人民幣）。

據日本《週刊新潮》報道，由於政府將土地低價出售，這棟塔樓的價格比東京一般市場價格便宜 2-3 成，有的房子每坪甚至要便宜約 100 萬日元（約 5 萬人民幣）。塔樓銷售火爆，購買多套房的外國人很多，其中一名中國購房者一下買了 20 套房子，總共支付了 100 億日元（約 5 億人民幣）。

今年 11 月底，小紅書上網友 @coco 學姐 曬出晴海區塔樓公寓的購買記錄後，底下不斷有中國人回覆：“Hello 鄰居”。

JoJo 認為中國香港、澳門客人很少會考慮在這個區域購房，也有中介認為日本當地人較少考慮這個區域，“他們會對填海造地的區域比較在意，畢竟地震多發，在這個區域造高樓，會讓他們覺得危險”，所以過去幾年豐洲塔樓被中國人買走的房子，大概率會流動到中國人手中。

2017 年，長年在日本工作生活的中國人蔡崇，曾在豐洲購買過一套塔樓作為婚房。那時房價還沒被炒起來，豐洲傳出地下毒水的新聞，一位房東急着出手，“砍了自己一刀”，6780 萬日元（約 350 萬人民幣）就賣給了蔡崇。

搬進新房的三個月裏，他很享受從窗户看出去的景色，經常發朋友圈曬圖。但慢慢他發現自己住的塔樓有諸多不便，比如等電梯的時間很長、附近學校太少，而且每個月要支付的修繕費很高，“每個月 1.7 萬日元（約 900 元人民幣），每 6 年會有大幅度上漲”。

不到四年，蔡崇決定搬家。2021 年，他的孩子考進了可以直升高中的幼兒園，不再受小升初、初升高的困擾。他產生了 “逃離東京” 的想法，打算買塊土地蓋房子。

他找到了一家中介公司説明賣房需求，對方根據日本的 “業界規矩” 收取他近 150 萬日元中介費（約 8 萬人民幣）。陸續來了十幾組日本客人看房，卻都沒有要買的跡象。最後，一組中國人看了房，當即決定買下，一次性現金轉賬了 8780 萬日元（約 450 萬人民幣）。

雖然一度被傳為 “毒地”，蔡崇仍然賺了 100 萬元。

整棟投資 “包租公” 的煉成

梁季盈最初的預算是總價 50 萬，也是一次性支付。目標是東京圈內的千葉縣，坐 JR 一小時直達東京上野。據説那裏房價相當友善，“十幾萬人民幣，能買到七八十平的土地”。

過去她對於海外買房很佛系，但日本購房消息撲面而來，“價廉物美” 的暗示，像是給她上了發條——到了今年 3 月，她已經開始計劃利用未來的節假日，去日本感興趣的重點地區挨個考察。“我們是從外地到上海打拼，從事的行業也很容易在異國他鄉找到工作，如果再選擇一個新的地方工作生活，其實也未嘗不可。” 她説。

趁着端午的六天假期，她特地在靠海的御宿町預定了一棟建於昭和時期的一户建民宿，想體驗真實的當地生活。

御宿町顯現出一種荒涼的氣息，“大白天走在路上，都不會碰到一個人”。那天整個小城只有三四家餐廳開門，夫妻兩人去火車站附近一家咖啡店坐了一個下午，總共只有四個客人。到了晚上七八點鐘，“路上連個人影都沒有”。失望而歸。

回國後不久，她立即籌劃在國慶長假開啓自己的第二趟踩盤體驗。這次她把重點放在了關西地區的神户。但她觀察了一圈房源信息——如果要在這座日本第 6 大城市的市中心買到心儀的二手一户建，至少準備 100 萬元人民幣，這意味着預算翻倍。

大城市的房價不斷看漲，也不斷推高租房市場的熱度。9 月，《日本經濟新聞》報道，疫情後，以東京圈為代表，日本城市圈租金迎來大幅增長。報道引援日本銀行相關人士分析：“由於住宅價格上漲，出現了無力購買住宅轉向租賃的動向。”

在這個趨勢之下，不少中國購房者抓住了日本租房市場的機會，通過購買整棟小公寓成為 “包租婆”、“包租公” 賺到了錢。

兩年內，在上海開日語語言學校的劉婉琳連續買下兩幢位於東京板橋區的公寓樓，加上各種費用和税收一幢樓的價格約為 9000 萬日元（約 450 萬人民），每年能收到超過 500 萬日元（約 20 萬人民幣）租金。

“我還會繼續投資。” 劉婉琳説。

而 37 歲的中國人施君目前名下已經擁有了 7 棟公寓樓，也在投資整棟公寓樓，總共租給了 50 户租户，遍佈東京、神奈川、福岡等地。

這個已經在日本生活了 18 年的重工工程師並不認為，購買塔樓是一種保值的投資行為——幾年後，隨着海外現金投資者變少，“接盤俠” 會越來越少。加之塔樓要繳納修繕金，越往後成本越高；

對比之下，公寓樓的維護就簡單很多，施君自己找施工隊修整，如果房子年久失修，也不用一味修修補補，可以推倒重建。

於是 2016 年開始，他在日本當起了 “包租公”——成立專門投資房地產的公司，從土地選址到樓棟户型規劃，再到招租，都是自己一手承包。他認為這些公寓樓空置率要超過 30% 以上才會出現風險。“住户就算有退租，也是幾户罷了。沒幾年就能回本了。”

施君是個日本通，他主要的租客也都是日本人。他會對租客進行篩選，喜歡租給在房子周圍工作的大公司職員或是公務員。

給建造好的公寓取名也有講究。施君在福岡的公寓都取名為 Palacio 系列，這在西班牙語中意為 “宮殿”。“住户一般在網上查信息，如果名字是漢字、英文，一看就知道什麼意思，大家會覺得很土。比如 xx 山莊，就會有昭和年代老房子的土感。所以取名字如果是用法語或者西班牙語的片假名，大家才會覺得有品味。”

目前，施君給自己定了個目標，在日本每年建一幢樓。他希望自己的生意能早日擴展到有百户租户的規模。

不過，比起越來越多的日本年輕人開始只租不買，那些計劃在日本定居的中國人傾向認為：還是買套房更放心。

夢迴上海安福路

國慶長假的一天，從鐵路神户三宮站下車，前來考察房市的梁季盈在一個十字路口停下。身邊有各種各樣的人和她站在一起等紅燈，有穿着超短裙畫着歐美系妝容的日本女孩，也有很多外國面孔。

梁季盈發現，東南亞面孔明顯變多了——和她 2015 年在日本旅遊的印象截然不同——他們在餐廳、機場、製衣店等做着各種各樣的工作，住在市中心的一些公寓裏。

神户給她的好感陡增，她開始感受到這座以多元化著稱的大城市的繁榮和親切。這讓她想起自己剛從學校畢業後來上海工作的第一天，馬路上穿着打扮各異的人，也有不少外國面孔，好像無論自己是什麼樣的人，都能融入到街景裏去。

“一下子夢迴上海安福路。” 她説。

“我是很喜歡上海的，” 她回憶起自己剛從浙江來到上海時，“是一種很自在的感覺，那天我知道，我以後肯定是要生活在上海的。”

隨着畢業、結婚、安家，自在的上海生活離她越來越遠了。她在上海郊區的 “遠大新”，是八年前公公婆婆資助加貸款買下的。夫婦兩人的父母都在老家生活，他們的年紀越來越大。梁季盈想，如果有一天能把老人們接到身邊生活，最好的方式是換套別墅，或者附近再買一套房子——但無論哪種解決方案，他們算來算去，都負擔不起。生活的壓迫感與日俱增。

直到 2023 年某一刻，那種似曾相熟的久違的呼吸感，重新在彼岸世界出現。

和她的觀感相印證的是，今年日本房價上漲的同時，另一則日本法務省出入國管理廳公佈的數據也引人矚目：截至今年 6 月 30 日，在日本居住的外國人數量已超過 322 萬人，創歷史新高，其中中國人佔比超過四分之一。有分析認為，外國人數量增加與日本今年以來發布的人才吸引政策密切相關。

“人才，不僅要來，能留住是更重要的一個問題。” 去年下半年起全球各國圍繞人才進行 “搶人大戰” 的討論過後，青年學者徐瑾評論認為，房價高可以説明一座城市的吸引力，但也往往成為影響本地民生、留住人才的障礙之一。從吸引人才的角度看，房價畸高是城市無法留住人才的劣勢之一。

對比之下，房價吸引人才流入日本，似也成為一種必然。

眼見新年的第一個假期將至，梁季盈已經訂好了第三次前往日本踩盤的機票。這次她把赴日定居計劃再推進了一步——她要約見朋友推薦的房產中介，繼續上下求索，直到找到理想中那個家。

（文中梁季盈、李進、施君、蔡崇、劉婉琳為化名。）

不構成任何投資建議。

本文作者： 燕青、宋禹瑩，來源：稜鏡 (ID:lengjing_qqfinance)，原文標題：《全款搶房，中國人湧入日本樓市》

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